【正文】 足需求。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。隨著城市化進(jìn)程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了大連房地產(chǎn)的價值，對大連經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2007 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2007 年報告》，對國內(nèi)20 個城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的東北部城市。10年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。這對于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費(fèi)征繳暫行條例》等文件。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。3．開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析2.一、內(nèi)容概要二、公司簡介4.一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。5．老年公寓的性質(zhì)。從居者本身的利益。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。1．地點(diǎn)的選擇。二、中國老年公寓的特點(diǎn)老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。2．觀念的變化。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。1．中國人口老齡化的發(fā)展。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。我國已成為人口老齡化國家。養(yǎng)老度假村項(xiàng)目案例分析 ——老年公寓模式 老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。我國?999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。％。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。以我國大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 經(jīng)營理念5.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析3.這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。5．實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場風(fēng)險不超過3%。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。這其中既有政策性因素，也有社會因素。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。(4)理論與實(shí)踐——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。大連市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個大連人中將有1個老人。從大連市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，大連的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了大連這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激大連市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來大連市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。 再過10 年, 億。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“夕陽紅”未來發(fā)展的重頭戲，“夕陽紅”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“夕陽紅”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。大連以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如**老年公寓、**老年休養(yǎng)院、***生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省醫(yī)院老年中心、***老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)?！贝筮B市民政局社會福利處處長認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。近幾年，%，%，2006年1～%。2007年，%。在這大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是某某此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。（2）專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，無疑也為某某公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊(duì)伍，他們了解市場行情、熟知顧客需