關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的報(bào)告-wenkub
2023-05-26 23:47:13 本頁面
【正文】 154912718%2004年13814%2003年422364%2002年1321100%總計(jì)3022423840%五年來在所有已結(jié)案件中，以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案262件，%，其中撤訴有幾種情況，一種是原告起訴后被告自動履行；二是經(jīng)法院調(diào)解被告履行；三是被告下落不明，原告不愿公告；四是不符合法院管轄范圍，經(jīng)法院勸說，當(dāng)事人自行撤訴。（四）收繳物業(yè)費(fèi)逐漸成為主要訴訟請求。從我市兄弟法院受理的物業(yè)管理糾紛案件來看，案件類型有以下幾種：物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)管理費(fèi)、水電、取暖費(fèi)的案件；物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建拆要求予以拆除的案件；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格要求退還已交物業(yè)費(fèi)的案件；業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)亂收費(fèi)要求退還的案件；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成財(cái)產(chǎn)損害要求賠償損失的案件；業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理公司案件。%。鑒于物業(yè)管理糾紛案件的涉群體性，處理不當(dāng)不但會制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，而且會直接影響社會穩(wěn)定。本文擬從本院審理該類案件的情況出發(fā)，找出問題，分析成因，提出對策，以期我縣物業(yè)管理市場能夠良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)雙贏，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建。（二）業(yè)主多為被告。追繳物業(yè)費(fèi)、水電、供暖費(fèi)拆除私搭亂建退還裝修保證金物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商糾紛要求業(yè)主協(xié)助維修要求物業(yè)管理公司維修328件14件4件3件1件1件%4%%%%%由上表可見，我院受理的物業(yè)管理糾紛集中在追繳物業(yè)管理費(fèi)、水電、供暖費(fèi)的案件，在全部已收351件案件中，有328件屬于此類，%。在2004年以前物業(yè)管理單位起訴業(yè)主的63件案件中，要求業(yè)主交納水電費(fèi)的有49件，要求業(yè)主拆除私自搭建設(shè)施的有12件，沒有一件收繳物業(yè)費(fèi)案件。2003年、2005年、%、%、%，呈逐年上升趨勢。第一，部分業(yè)主無故拖欠；第二，部分業(yè)主因沒有經(jīng)濟(jì)能力負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)而拖欠；第三，業(yè)主反映物業(yè)服務(wù)有不到位、綠化面積不足、物業(yè)費(fèi)過高、丟失車輛、保安不盡職責(zé)、沒有簽訂協(xié)議、收費(fèi)項(xiàng)目不合理、房屋質(zhì)量等問題，故要求減免物業(yè)費(fèi)而拖欠。由于物業(yè)糾紛集團(tuán)性、區(qū)域性的特點(diǎn)，大多數(shù)物業(yè)糾紛案件形成群體性糾紛。上述物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟得到了經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)，起訴數(shù)量逐年增加。立法體系尚未完善。例如，幾乎所有相關(guān)法規(guī)都規(guī)定居住小區(qū)具備一定條件應(yīng)成立業(yè)主委員會，并規(guī)定了登記部門，但卻沒有詳細(xì)規(guī)定業(yè)主委員會成立的程序，導(dǎo)致實(shí)踐中很多小區(qū)業(yè)主委員會難以成立。開發(fā)商在初期選用自己分立出來的物業(yè)管理企業(yè)，從而剝奪了處于弱勢地位的業(yè)主選擇、更換物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。目前也沒有對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分級收取進(jìn)行動態(tài)評估、監(jiān)測的部門，不利于物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費(fèi)相適，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。 ?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)方面 缺乏詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格。物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。財(cái)務(wù)收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時強(qiáng)制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個別簽訂，有相當(dāng)多的業(yè)主擔(dān)心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，但按照相關(guān)規(guī)定，因其實(shí)際上接受了物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?！ 。ㄈI(yè)主方面 回遷戶等低收入人群經(jīng)濟(jì)能力差。業(yè)主維權(quán)意識薄弱。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當(dāng)多作為被告的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護(hù)自己權(quán)益，作為原告起訴物業(yè)管理部門的案件只有5件。三、案件審理難點(diǎn)及對策由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的案件，業(yè)主通常會以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)或履行義務(wù)不符合要求等違約事實(shí)進(jìn)行抗辯，而如何認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否構(gòu)成違約，成為審理中的難點(diǎn)。從拖欠物業(yè)費(fèi)人數(shù)日益增多、業(yè)主普遍反映服務(wù)不到位的現(xiàn)實(shí)情況來看，物業(yè)服務(wù)是存在一定問題的，這些問題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的
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