關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)政收支的透明度，制定詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)細(xì)則、收支表，并向廣大業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。當(dāng)前社會(huì)各界都在積極探索訴訟外物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制，主要有以下兩種模式，一種是由物業(yè)管理企業(yè)成立調(diào)解組織，一種是政府撥款，聘請(qǐng)具有較高法律水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)人員擔(dān)任調(diào)解員，專(zhuān)門(mén)針對(duì)物業(yè)管理糾紛成立的民間調(diào)解組織，如東城區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)。幫助成立業(yè)主委員會(huì)。審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題歸納、總結(jié)，及時(shí)從司法的角度對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或有關(guān)部門(mén)發(fā)出司法建議。物業(yè)管理糾紛案件涉及當(dāng)事人眾多，一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)往往同時(shí)起訴數(shù)十名業(yè)主，法院在裁判同一物業(yè)管理企業(yè)同一住宅小區(qū)的案件時(shí)，有必要根據(jù)其服務(wù)質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，確定是否減免和減免幅度，避免同案不同判情況的發(fā)生。具體說(shuō)來(lái)可以從以下方面對(duì)業(yè)主做出傾斜：（1）充分行使釋明權(quán)，指導(dǎo)業(yè)主的訴訟。由此可見(jiàn)，在物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果難以統(tǒng)一的悖論，無(wú)論法院如何判決，都會(huì)給社會(huì)造成消極影響。但如前所述，在我院的審判實(shí)踐中，沒(méi)有一件案件因?yàn)椤胺?wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯”而判決減免業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，這是一個(gè)值得深思的現(xiàn)象。個(gè)別業(yè)主素質(zhì)較低。近年來(lái)，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現(xiàn)了很多回遷戶，同時(shí)由于收入水平的不平衡，出現(xiàn)了諸如下崗職工等低收入人群。與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢(shì)群體,目前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度，一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒(méi)有依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定將有關(guān)財(cái)政收支進(jìn)行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費(fèi)都用在何處。一些物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有將詳細(xì)的服務(wù)價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向廣大業(yè)主公示，業(yè)主難以對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督，一旦對(duì)簿公堂也難以證明物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商的這種行為導(dǎo)致：（1）有的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間有一定的矛盾，如房屋有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商未能履行對(duì)業(yè)主承諾等等，業(yè)主即以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行抗辯；（2）物業(yè)管理企業(yè)缺乏服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平難以提高，從而造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾?，F(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章、以及地方性法規(guī)、規(guī)章，就北京市而言，目前主要依1995年頒布《北京市居民小區(qū)物業(yè)管理辦法》和1997年頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，其次是和北京市房屋土地管理部門(mén)的規(guī)范性文件。在五年來(lái)受理的351件案件中，基本集中在四個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，北京恒居物業(yè)管理中心132件、北京石橋賓陽(yáng)物業(yè)管理服務(wù)中心79件、北京百安物業(yè)管理有限公司60件、北京千禧太陽(yáng)物業(yè)管理有限公司48件，上述四個(gè)物業(yè)管理企業(yè)作為原告的案件共計(jì)319件，%。（六）收繳物業(yè)費(fèi)案件成為審理難點(diǎn)。其余23件中，有14件是物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建要求予以拆除的案件，占收案總數(shù)的4%，%中，有業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件4件，涉及物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間糾紛的有3件，物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主協(xié)助維修和業(yè)主要求物業(yè)管理公司維修的各1件。一、 我院受理物業(yè)管理糾紛案件的基本情況 2002年2003年2004年2005年2006年1至4月總計(jì)收案數(shù)134213154129351我院受理的物業(yè)管理糾紛案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（一）近兩年來(lái)收案量激增。 2002至2004年，我院共受理物業(yè)管理糾紛案件68件，2005年我院共受理物業(yè)管理糾紛案件154件，而2006年僅前四個(gè)月就受理129件，預(yù)計(jì)收案數(shù)將超過(guò)去年。案件類(lèi)型集中說(shuō)明我縣物業(yè)管理行業(yè)還處在發(fā)展初期，也說(shuō)明業(yè)主維權(quán)意識(shí)較差。 收繳物業(yè)費(fèi)收繳水、電、暖氣費(fèi)及拆除私自搭建物總結(jié)案183119撤訴14098調(diào)解915判決346判決率%5%由上表可見(jiàn)，收繳物業(yè)費(fèi)的案件判決率明顯高于其他物業(yè)管理糾紛案件，這主要是因?yàn)槭绽U物業(yè)費(fèi)案件業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為突出，不易調(diào)解。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有幾方面：上述四個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所轄小區(qū)人數(shù)眾多，容易發(fā)生糾紛；涉及小區(qū)均為普通住宅小區(qū)，物業(yè)管理水平與高檔住宅小區(qū)有差距，且業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力也有差異。這樣的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不具備可操作性，已不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理工作的需要。
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