【正文】 大幅負增長的同時，信貸增速不僅保持同向緊縮且在此前三個月達到低谷。因此，扣除冬季北方天氣和春節(jié)導(dǎo)致施工減緩的季節(jié)性影響，2012年一季度房地產(chǎn)投資增速仍有較大概率延續(xù)當前的溫和回落趨勢。 第二， 從本輪房地產(chǎn)回落的先行指標觀察，資金來源領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資3～4個月，三季度資金來源同比增速23%，二季度為18%，雖然資金來源增速總體上仍小于投資增速，預(yù)示著四季度房地產(chǎn)投資仍將處于下滑趨勢，但于三季度資金來源同比的攀升卻同時意味著四季度的下滑幅度也不會太大。事后看，2009年二季度經(jīng)濟增長觸底反彈的前奏也是房地產(chǎn)投資在一季度之后強勁的見底回升。（3）房地產(chǎn)調(diào)整的短期宏觀沖擊：是否導(dǎo)致投資增長顯著回落？站在當前的時點看，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期調(diào)整的序幕已經(jīng)打開，但就期短期內(nèi)對宏觀經(jīng)濟的沖擊渠道來看，其影響主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)投資下滑可能會改變當前經(jīng)濟平穩(wěn)回落的節(jié)奏。其次，參考項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本選擇降價幅度。（2）中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來顯著的行業(yè)洗牌基于經(jīng)營杠桿與財務(wù)杠桿的雙重受限，基本面趨弱與調(diào)控政策的相互疊加，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對策略則可能是：1）短期內(nèi)參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；2）中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。其次，2012年保障房的大量入市將對改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。第三章 項目投資環(huán)境與市場研究 國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情（1）中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入顯著調(diào)整的起點階段從公司財務(wù)的角度講，一個行業(yè)或企業(yè)的價值創(chuàng)造能力取決于兩個方面：經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。因此，改善威寧縣人民的居住條件已經(jīng)成為威寧縣政府特別關(guān)心的問題之一。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，2010年達到人均建筑面積35龍鳳花園，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第二章 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經(jīng)濟增長。 可行性研究范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對威寧縣龍鳳花園建設(shè)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、投資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。（7）總投資估算及資金來源：。 7 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 7 項目對城市建設(shè)將起到促進作用 8 解決勞動就業(yè)的需要 8第三章 項目投資環(huán)境與市場研究 10 國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情 10 貴州省房地產(chǎn)市場行情 15 銷售預(yù)測 16 營銷策略 19第四章 建設(shè)條件 21 區(qū)域社會經(jīng)濟概況及自然條件 21 建設(shè)項目選址情況及建設(shè)條件 25第五章 建筑方案 29 設(shè)計依據(jù) 29 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 29 項目總體規(guī)劃方案 30 建筑設(shè)計 32 結(jié)構(gòu)設(shè)計 34 給排水及消防設(shè)計 35 電氣設(shè)計 36 暖通設(shè)計 37 建筑方案對比 38第六章 節(jié)能措施 41 設(shè)計依據(jù) 41 建筑部分節(jié)能設(shè)計 41第七章 環(huán)境保護 42 42 住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護措施 43第八章 安全與衛(wèi)生 45 安全 45 衛(wèi)生 45第九章 組織機構(gòu)及人力資源配置 46 組織機構(gòu) 46 項目管理 50 項目監(jiān)督 51 項目評價 53第十章 項目計劃進度安排 54 項目前期工作安排 54 項目實施進度計劃 54第十一章 招投標方案 56第十二章 投資估算及資金籌措 58 投資估算依據(jù) 58 投資估算 59第十三章 財務(wù)分析 62 62 商品住房項目開發(fā)成本估算 62第十四章 社會評價 63 項目對社會的影響分析 63 風險分析 64第十五章 結(jié)論和建議 66 結(jié)論 66 建議 66附件：方案圖、鳥瞰圖第一章 總論 項目概況（1）項目名稱：威寧縣龍鳳花園建設(shè)工程（2）建設(shè)單位：貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威寧分公司（3）建設(shè)單位法人代表：鄢華軍（4）建設(shè)項目地址：威寧縣健康路，在縣醫(yī)院東南約700m，威寧第一中學東面約900m，威寧三小南面約500m，街心花園北面約800m，城北農(nóng)貿(mào)市場東面300m。
（5）建設(shè)項目規(guī)模：㎡，其中：㎡（共464套）。其中：；工程建設(shè)其他費用：；基本預(yù)備費用：。 可行性研究的原則（1）堅持嚴格執(zhí)行國家及省市縣有關(guān)經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房政策的原則；（2）堅持提高社會效益、環(huán)境效益的原則； （3）堅持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的原則；（4）堅持經(jīng)濟適用、安全美觀的原則；（5）堅持采用新技術(shù)、新工藝，降低成本、降低能耗，達到建設(shè)保本的原則。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。這一地域大都由私人辦理了土地使用證，但無力建成規(guī)范且上規(guī)模的建筑物，各自以自己根據(jù)自己的情況進行建設(shè)，因而產(chǎn)生了許多規(guī)模和層次不等構(gòu)筑物，致使原有的排水系統(tǒng)受阻，區(qū)域變成了水淹地，既影響了城市的美觀，又浪費了寶貴的土地資源。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，隨著威寧縣經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使威寧城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。在房地產(chǎn)市場化以來、特別是2005年以后，中國居民資產(chǎn)配置渠道的有限性使得房地產(chǎn)成為被“超配”的資產(chǎn)，這一特征疊加于中國房地產(chǎn)的預(yù)售杠桿使開發(fā)商的經(jīng)營杠桿成為價值創(chuàng)造的一支重要驅(qū)動力，表現(xiàn)在財務(wù)指標上，即是奉行高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)能夠通過擴大凈經(jīng)營性負債能力來實現(xiàn)凈資產(chǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅(qū)動力將會減弱。短期內(nèi)，參考項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價由于不同房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市和區(qū)域定位、需求定位及不同開發(fā)企業(yè)的融資成本、市場壟斷與定價能力存在較大的差異，幾乎不可能在統(tǒng)一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。區(qū)域的分化與行業(yè)內(nèi)的整合將成為常態(tài)首先，區(qū)域內(nèi)的分化，即隨著一線城市過去幾年來過快上漲的房價透支了未來的潛力以及城市化速度的放緩，未來一二線城市的競爭將更為激烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢在2006年以來即有所強化，但是當前一線城市更為嚴厲的調(diào)控政策及中長期趨勢向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)?；c城市化推動的更快速度集中。參考歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)顯著回落發(fā)生的條件是順周期融資來源的同步急劇收縮和房地產(chǎn)銷售同比連續(xù)負增長。從目前的情況看，房地產(chǎn)投資的回落節(jié)奏仍然比較溫和，但四季度開始，隨著保障房全開工導(dǎo)致的房地產(chǎn)新開工同比增速下滑，經(jīng)過銷量下滑、新開工下滑之后，房地產(chǎn)投資將在2012年一、二季度出現(xiàn)較大幅度的下滑，甚至會產(chǎn)生所謂的“尾部風險”。以資金來源、實際資金成本等自變量測算的結(jié)果顯示，2011年房地產(chǎn)投資增速逐季溫和回落，預(yù)測全年增速為30%，不過統(tǒng)計上，每年最后一個月開發(fā)企業(yè)和統(tǒng)計部門都會對全年累計增速進行一次校正，幅度通常為2個百分點，考慮到這一因素，將全年投資增速30%的預(yù)測值向下修正之后為28%，仍然高于固定資產(chǎn)投資名義增速約3個百分點，對投資和經(jīng)濟增長仍然有顯著的正向貢獻。第四， 考慮到一季度往往是銷售淡季，預(yù)售回款不暢，2012年二季度房地產(chǎn)投資能否觸底回升關(guān)鍵取決于2012年一季度的市場銷售情況。對比當前的情況，按揭回款增速已經(jīng)連續(xù)7個月負增長，信貸增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自籌資金一直穩(wěn)步上升，且開發(fā)商采取了從減少土地購置、減少新開工、放緩在建項目施工進度的有序調(diào)整節(jié)奏，并通過影子銀行體系開拓多元化融資渠道，使得投資溫和回落的趨勢延續(xù)至今，但目前已經(jīng)啟動的對影子銀行體系的監(jiān)管將會對此產(chǎn)生負面影響。 貴州省房地產(chǎn)市場行情貴州省是全國經(jīng)濟最不發(fā)達的地區(qū)之一，2010 年全省GDP 僅為為4594億元，人均GDP 排名全國倒數(shù)第一。貴陽市。作為規(guī)劃中未來的新貴陽行政、商務(wù)、居住中心，金陽目前的發(fā)展狀況并不盡如人意，人氣不足，房價偏低。威寧的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段，根據(jù)我們的調(diào)研，市內(nèi)的住宅均價不足3000元/m2，開發(fā)商以本地和小型地產(chǎn)企業(yè)為主，目前并無品牌開發(fā)商進入。威寧的旅游資源非常豐富，景點幾乎遍布全縣，而且自然風景和民族文化兼具。項目銷售目標群定位：本項目規(guī)劃為威寧地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工。 四類客戶：威寧縣公務(wù)員威寧縣公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近千人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于威寧缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而威寧縣龍鳳花園的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，縣城公務(wù)員必將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)移到龍鳳花園。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到城區(qū)，對龍鳳花園的銷售也將起到很大的促進作用。 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。③ 影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。開盤當月，公司會配合龍鳳花園景觀工程竣工，舉辦各種活動，擴大在威寧的知名度，加以促進銷售。 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到威寧的每一個角落。位于貴州省境西北部，北、西、南3面與云南省毗連。%。特產(chǎn)威寧火腿。中河區(qū)發(fā)現(xiàn)有新石器時代文化遺址。有火腿、蘋果、黃梨、黨參等特產(chǎn)。 地理概況屬亞熱帶季風氣候。 威寧80%以上地區(qū)海拔超過2000m，是貴州省地勢最高的縣。 2007年底，%；，同比增長18%；，%；，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民可支配收入9500元，%；農(nóng)民人均純收入2101元，同比增加356元。其中馬鈴薯常年產(chǎn)量在15億公斤以上，品質(zhì)優(yōu)良，為全國之冠。 行政區(qū)劃2000年，威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng)。；。歷史的滄桑巨變，為威寧留下了眾多歷史文化遺跡，如中水漢墓群、彝族向天墳、奢香古驛道遺址、百年古剎鳳山寺、明代疆界碑、吳三桂金殿、蔡鍔點兵場、石門坎柏格里墓、云貴紅軍橋等。 建設(shè)項目選址情況及建設(shè)條件 本項目為城中村改造（原址拆除重建），利用地形進行統(tǒng)籌設(shè)計和建筑布局，滿足項目建設(shè)的需要。（2）地形、地貌擬建建筑物場地位于威寧縣健康路。場區(qū)內(nèi)無區(qū)域構(gòu)造斷層穿過，視野較開闊，緩坡地形，地面高差小，地貌單一。根據(jù)相鄰建構(gòu)筑物取水做水質(zhì)分析試驗表明該場地地下水水質(zhì)為[C]CaⅠ型水，PH值為7，（CI+）＜500mg/L，腐蝕等級弱，所以地下水對裸露鋼結(jié)構(gòu)的腐蝕性為弱腐蝕。場地復(fù)雜程度為二級；地基復(fù)雜程度為三級，工程重要性等級為二級，場地巖土工程勘察等級劃為乙級。(4)根據(jù)場地巖土試驗成果及地區(qū)經(jīng)驗，綜合各巖土層的有關(guān)參數(shù)推薦使用： 雜填土：fa=70KPa；可塑狀粘土：fa=150KPa，C=，∮=176。運輸車輛均可直接到達擬建小區(qū)場址，不需要修建公路。（9）通訊電話經(jīng)有關(guān)部門許可后可直接安裝，移動通訊信號良好。綜上所述：從建設(shè)條件分析，該項目的實施是可行的。龍鳳花園項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的生活。 m2,本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在威寧房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。充分考慮威寧的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。場區(qū)內(nèi)，在保證消防和交通的條件下，盡量多留空地作為活動場所；場區(qū)內(nèi)的道路和活動場地采用現(xiàn)澆砼硬化，外邊界設(shè)置圍墻及排水溝，場區(qū)地表水排放按由高至低方向自然排放。生活廢水經(jīng)處理后接入市政排水管網(wǎng)。 建筑設(shè)計