【正文】 的校園文化建設(shè)工作。提供信息查詢。建立“三?；狈?wù)體系和相應(yīng)的制度。③對部門工作的工作責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9001質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照機(jī)關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。②全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上、能下，職工能進(jìn)能出，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。――上崗培訓(xùn)A、本部門、本崗位職責(zé)；B、本崗位作業(yè)指導(dǎo)書（工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范）；C、本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)；――在職培訓(xùn)A、本崗位業(yè)務(wù)技能，技術(shù)提高性學(xué)習(xí)；B、相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技能培訓(xùn)；C、了解相關(guān)法律法規(guī)。培訓(xùn)方式①組織保障借助裕鴻物業(yè)管理公司培訓(xùn)中心的優(yōu)勢，在服務(wù)中心設(shè)置專職培訓(xùn)工作人員，建立教育培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識(shí)別培訓(xùn)需求，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進(jìn)則汰的工作氛圍。服務(wù)中心組織構(gòu)架圖中心經(jīng)理中心副經(jīng)理保潔綠化部客戶服務(wù)部保安部工程部工作人員保安人員保潔人員綠化人員工程人員81 / 81二、工作計(jì)劃服務(wù)中心工作流程工作流程的目的是促進(jìn)組織活動(dòng)的方向左右組織的行動(dòng)。做您所說的“做到更好、追求最好”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基礎(chǔ)理念針對商丘師范學(xué)院“園林化、花園式”這一特殊性，導(dǎo)入ISO14000國際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)園林化的基礎(chǔ)在于環(huán)保意識(shí)、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位，裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導(dǎo)入ISO14000國際環(huán)保質(zhì)量體系，并配合校園文化的開展，引導(dǎo)師生形成環(huán)保價(jià)值觀和綠色家園的行為規(guī)范。針對校園內(nèi)大部分是學(xué)生的特殊性及其問題的策劃人員身份教師學(xué)生學(xué)院工作人員工地建筑工人等裕鴻物業(yè)管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的總體設(shè)想針對商丘師范學(xué)院區(qū)域大特殊性及問題的策劃由于商丘市政府及院領(lǐng)導(dǎo)的重視和兄弟院校關(guān)注的重要性。商丘師范學(xué)院規(guī)模較大，教職員工和學(xué)生數(shù)量大，外部環(huán)境復(fù)雜，管理者的系統(tǒng)管理能力和綜合素質(zhì)要求較高。還對大部分師生進(jìn)行意見咨詢，通過調(diào)查、了解、咨詢和探討，形成了裕鴻物業(yè)對管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基本思路。公司目標(biāo)是“憑專業(yè)創(chuàng)造品牌、用真情贏取客戶，借誠信占有市場、靠拼搏創(chuàng)建未來”，公司的經(jīng)營方針是“客戶至上、綜合服務(wù)、用心經(jīng)營”，公司倡導(dǎo)的服務(wù)理念是“做到更好、追求最好”。裕鴻物業(yè) 服務(wù)親切商丘師范學(xué)院物業(yè)管理方案河南裕鴻物業(yè)管理有限公司二○○八年七月 日河南物業(yè)管理有限公司簡介裕鴻物業(yè)管理有限公司是在河南省鄭州市工商管理局正式注冊專業(yè)物業(yè)管理有限公司，公司現(xiàn)有管理人員150余人，其中管理人員90%達(dá)到中級以上職稱或大專以上文化程度，員工持證上崗率達(dá)100%。公司將在今后的發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。物業(yè)特性因此，商丘師范學(xué)院的管理與服務(wù)，必須探索科技實(shí)力和品牌結(jié)合的全新服務(wù)模式。管理處在管理方式上將專業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結(jié)合。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財(cái)、物分步到位。堅(jiān)持微利原則，推出“超值服務(wù)”系列舉措。裕鴻物業(yè)管理服務(wù)日照學(xué)院的總目標(biāo)及理念總目標(biāo)創(chuàng)建全國一流的、面向新世紀(jì)的“國際文明新人文大學(xué)校園”與全體師生共同營造一個(gè)“師生滿意、社會(huì)滿意、物業(yè)人滿意”的新世紀(jì)大學(xué)園?！叭龑＃ɑ┓?wù)”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的工作理念三專（化）服務(wù)更是裕鴻物業(yè)人為商丘師范學(xué)院全體師生提供更到位的“技術(shù)專家的基礎(chǔ)性服務(wù)、社會(huì)化專業(yè)社區(qū)服務(wù)和品牌化的專門個(gè)性服務(wù)”等綜合性社區(qū)服務(wù)?？蛻魸M意就是我們工作的最高標(biāo)準(zhǔn)制定商丘師范學(xué)院總體管理方案崗位培訓(xùn)規(guī)章制度的建立日常管理與日常養(yǎng)護(hù)財(cái)務(wù)管理校園文化服務(wù)環(huán)保管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)客戶投訴管理交通車輛管理綠化保潔管理電梯管理智能系統(tǒng)管理機(jī)電設(shè)備管理治安管理消防管理檔案管理人事行政管理完善配套及各部門工作有關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制管理處執(zhí)行具體計(jì)劃的四個(gè)要素執(zhí)行計(jì)劃的組織結(jié)構(gòu)計(jì)劃目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃的員工素質(zhì)要求執(zhí)行計(jì)劃的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)系統(tǒng)提供執(zhí)行計(jì)劃的控制標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃控制的反饋回路執(zhí)行計(jì)劃的組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行計(jì)劃的員工素質(zhì)要求計(jì)劃目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)系統(tǒng)提供執(zhí)行計(jì)劃的控制標(biāo)準(zhǔn)三、物資裝備計(jì)劃管理用房按所給面積合理分配管理用房裝備預(yù)算按所有物業(yè)情況預(yù)算裝備管理人員的配備、培訓(xùn)管理一、各部門人員配置①管理人員基本按崗位配置②各部門按工作配置二、人員培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要。②方式開展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實(shí)施，內(nèi)培外培、自學(xué)形式相結(jié)合。?按人員層次劃分――主要管理層A、物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)；B、企業(yè)管理、城市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論的學(xué)習(xí)；C、了解計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識(shí)；D、物業(yè)管理?xiàng)l例、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)；――一般管理層（含工程技術(shù)人員）A、本崗位專業(yè)技術(shù)知識(shí)、專業(yè)職稱培訓(xùn)；B、物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)，上崗取證培訓(xùn)；C、相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)；D、質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書；E、每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能。③為適應(yīng)分公司發(fā)展的需要，實(shí)行人才儲(chǔ)備計(jì)劃每年5%的人員淘汰制度，用于不斷調(diào)整提高員工整體專業(yè)素質(zhì)，增加員工職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。管理指標(biāo)承諾及措施一、管理指標(biāo)承諾商丘師范學(xué)院的物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對社會(huì)、對全院師生、對物業(yè)管理公司同仁、對主管部門的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是公司內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。從方便師生的角度出發(fā)，合理設(shè)立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。免費(fèi)提供“三?；弊稍兎?wù)。各項(xiàng)規(guī)章制度　管理處經(jīng)理職責(zé)在物業(yè)管理公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)服務(wù)中心的工作，制定本部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)。搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調(diào)工作，不斷提高整個(gè)部門服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)對員工的安全知識(shí)和安全意識(shí)教育，確保所有員工都能執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。1完成上級交辦的其它工作任務(wù)。對新員工進(jìn)行培訓(xùn)、對在職員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)。負(fù)責(zé)搶修項(xiàng)目、維修的落實(shí)情況、將合理的工作程序及建議提供給部門經(jīng)理。檢查公共區(qū)域有無障礙物，校園內(nèi)各種設(shè)施是否正常，并將損壞情況及時(shí)報(bào)告給工作人員。及時(shí)檢查著裝無用的燈具、空調(diào)、熱水器等，避免浪費(fèi)。保安人員職責(zé)服從服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)、上崗時(shí)著制服、做到警容嚴(yán)整、態(tài)度端正、按時(shí)上班、不遲到、不早退、認(rèn)真值班、不準(zhǔn)任意調(diào)換班次，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接記錄。保安人員要有高度的工作責(zé)任心和熟練的業(yè)務(wù)水平、一切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準(zhǔn)則。熟悉崗位任務(wù)及要求、對樓面、通道、電梯、防火設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督、巡察，保證其安全。負(fù)責(zé)所屬崗位全部公共走廊、電梯、候梯間、公共洗手間、開水間、樓梯扶手及工作區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證地面無雜物，無煙頭紙屑。按規(guī)定關(guān)閉不必要的能源開關(guān)、保證所屬樓層洗手間、開水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門面、隔板門、磁磚、廁紙盒、天花出風(fēng)口不留灰塵、污漬、無異味。嚴(yán)格落實(shí)“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經(jīng)理抽查。做好草坪的養(yǎng)護(hù)、剪草的質(zhì)量等工作。做好定期修剪的工作。1及時(shí)制止故意破壞綠化物的行為，予以批評教育。掌握型號(hào)、性能、電氣、配電設(shè)備、了解各項(xiàng)線路的走向、相間測試。掌握各種管道的分布走向，判斷故障準(zhǔn)確，處理及時(shí)，保證水流暢通。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一　 客戶服務(wù) 日常服務(wù)與聯(lián)系服務(wù)中心的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。l 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制a. 客戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與客戶保持溝通，經(jīng)常走訪客戶聽取意見，及時(shí)提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b. 現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。二 設(shè)備管理1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。l 電工領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評審、評價(jià)和初選工作。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。l 弱電領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。四 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備[電力變壓器]l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。l 開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。[照明設(shè)備]l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。電梯設(shè)備[曳引機(jī)]l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 超載報(bào)警正確可靠。l 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。l 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。[底坑]l 無積水、滲漏、線路受潮。[機(jī)房設(shè)施]l 手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。l 原始技術(shù)資料。l 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。[水箱及附件]l 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。l 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。[熱水爐]l 加熱爐運(yùn)行平常（加熱量、出水量等）主要參數(shù)符合出廠要求。l 溫控裝置能在設(shè)定范圍內(nèi)自動(dòng)