國際大廈推廣方案-wenkub
2023-05-18 23:24:47 本頁面
【正文】 使高檔寫字間的租賃市場發(fā)展緩慢，針對商務(wù)寫字間的投資市場也受到了很大的制約。 其次從開發(fā)商考慮,由于開發(fā)數(shù)量小，開發(fā)理念不成熟，致使開發(fā)成本較高,缺乏市場競爭、缺乏消費(fèi)引導(dǎo)及較高的價(jià)格也限制了市場的發(fā)展。相比以往，呈現(xiàn)出專業(yè)化、商圈化的特點(diǎn)。大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。首先，商住型物業(yè)立項(xiàng)為住宅，立項(xiàng)是住宅，屬于土地創(chuàng)業(yè)，比商業(yè)創(chuàng)業(yè)便宜50％；其次，二者的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差距更大，比如消防系統(tǒng)，國家規(guī)定住宅可以不上消防系統(tǒng)，但是寫字樓一定得有。商住和純寫字樓的區(qū)分，將來肯定是一個(gè)靠市場自然淘汰的過程。 （2）融入商業(yè)圈 縱觀前面提及的幾個(gè)專業(yè)寫字樓，與最早的江信國際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。項(xiàng)目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。而其中紅谷大道是以南昌世界貿(mào)易中心建設(shè)為龍頭，建設(shè)總建筑面積超過30萬m2的集會(huì)展中心、大型購物中心（Shopping Mall）、寫字樓、五星級酒店和銀行為一體的多功能購物功能區(qū)。 二、南昌市寫字樓租售情況 1．寫字樓銷售情況 項(xiàng)目名稱地理位置規(guī) 模面積均價(jià)客戶群竣工時(shí)間配套 ㎡3548元/㎡廣告、律師、設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)、裝飾等智慧型中小企業(yè)2004年底5樓有600㎡商務(wù)會(huì)所，有商務(wù)配套服務(wù)，文具中心、大小會(huì)議室、閱讀咖啡屋、按摩館、網(wǎng)吧、迷你影院、健身中心等設(shè)施。 寫字樓名稱地理位置租價(jià)（月）出租率客戶群配套設(shè)施 長運(yùn)大廈八一大道199號28元/m178。90%廣告、裝飾、保險(xiǎn)咖啡廳、健身房、餐飲、停車場 奧林匹克大廈福州路16元/m178。80%投資人士郵件箱、24小時(shí)監(jiān)控 匯盛大廈井岡山大道1128號約30元/m178。99%飲食、財(cái)務(wù)、保險(xiǎn)證券、美容電梯2部、寬帶、消防設(shè)施、換氣 江信大廈北京西路88號68元/m178。95%旅行社、證券、物資機(jī)械制造、電腦設(shè)備電梯2部 商儲(chǔ)大廈洛陽路18元/ M2備注：水電費(fèi)另計(jì) 金陽光南京西路18元/ M2 備注：水電另計(jì) 建設(shè)大廈省政府北路40元/ M2 備注：租金含物業(yè)管理費(fèi) 航空大廈彭家橋14元/ M2 備注：水電費(fèi)另計(jì) 21世紀(jì)出版社孺子橋頭2萬/月 2．寫字樓出租情況 3．主要寫字樓詳細(xì)情況 項(xiàng)目名稱：華財(cái)大廈 項(xiàng)目地址：沿江中路 物業(yè)類型：商業(yè)服務(wù)和寫字辦公綜合型習(xí)字樓 總建筑面積： 戶型面積：56，70，100，140m2 樓層布局和功能：120層為寫字辦公，2125為賓館、客房 配套設(shè)施：停車場面積小，車位不足 租 金 30元/ m2/月（含：水、電，物業(yè)費(fèi)）； 32元/ m2/月（含：水、電、空調(diào)、物業(yè)） 售 價(jià) 不賣 物業(yè)管理費(fèi) （含在租金里） 付款方式： 租金：一個(gè)季度一交 壓一個(gè)月押金（壓一付三） 客戶對象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股，KODAK等。 配套設(shè)施：高級電梯、智能消防系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 售價(jià)：48005000元/ M2（527層） 付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年） 客戶對象及特征：各類公司，商務(wù)人士，投資者。 物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上29層。 售價(jià)：4500046000元/ M2（15層）、4950元/ M2（均價(jià)）（829層） 付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年） 客戶對象及特征：各類公司，商務(wù)人士 ，投資者。但由于南昌真正意義上的寫字樓出現(xiàn)較晚且少之又少；另外，南昌大部分企業(yè)都處于創(chuàng)業(yè)階段，他們對寫字樓要求并不高，甚至在住宅樓里辦公；因此，南昌近幾年的寫字樓出租價(jià)格總體來說并不高，高中低大概在70、30—20元/㎡ 為了使江旅國際大廈的價(jià)格定位更加科學(xué)和準(zhǔn)確，我們選擇了如下幾個(gè)修正因素： （1）
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