【正文】 , ，%；，%，%。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成方面來看，株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟的角度來看，投資和信貸增長過快是2006年中國經(jīng)濟再度呈現(xiàn)過熱局面的直接原因?！　慕鹑谡咔闆r看。面對高檔住宅因價格的快速上升出現(xiàn)空置增多，商家也沒感到太大的銷售壓力。這樣一來，產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)將會有所提高，但成本和風(fēng)險也將增大，而帶給市場的表現(xiàn)就是房價上漲。同時為提高住宅功能和質(zhì)量，株洲從新年伊始，正式實施住宅性能評定標準，不再讓自吹自擂“品質(zhì)樓盤”蒙騙消費者，顯示其真實的供給、真實的價格，起到保障住宅消費者的利益。對來年影響較大的前趨指標增長都比較大。在株洲社會經(jīng)濟發(fā)展“十一五”規(guī)劃中，明確提出全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%，五年總投資1200億以上，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上的發(fā)展目標，給房地產(chǎn)的開發(fā)投資帶來了發(fā)展空間。同時也面臨項目報批的壓力。新增建設(shè)用地土地有償使用費，繳納標準在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高1倍，耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍；以及被征地農(nóng)民的社會保障費用納入補償安置范疇；還有工業(yè)用地必采用招拍掛方式出讓，嚴格規(guī)定出讓不準低于最低價格標準等。而影響房地產(chǎn)市場供求平衡的因素有土地、金融政策、樓盤供應(yīng)量、市場的有效需求乃至政策因素以及種種人為因素等等。由于購房群落中本身就存在著一次置業(yè)者、二次置業(yè)者的區(qū)分，針對不同的置業(yè)者，樓盤進行不同的定位，將更加便于后期的銷售，也將使不同類型的購房者按照其喜好，做到“蘿卜、青菜各有所愛”。從2006年中高檔商品房銷售增長三成的情況顯示，以年輕人為主流的時尚消費也在增多，消費者也趨于多元化，高端白領(lǐng)、從事旅游商務(wù)、以及中高等收入家庭構(gòu)成的主要消費群體對品牌的消費需求逐步顯現(xiàn)。明確了計劃列入當年補貼對象160戶，補貼資金在年初財政安排的300萬元經(jīng)濟適用住房貨幣補貼專項資金中列支。商品房平均銷售價格在1905元/平方米，其中住宅平均銷售價格在1598元/平方米，%%。　　(五)本年度商品房銷售價漲幅大——高端客戶增加。宏觀調(diào)控之年，能有這樣好的業(yè)績，實屬不易。從2006年開發(fā)項目計劃總投資情況看，荷塘區(qū)域熱度顯現(xiàn)，達到35個億，首次超過天元新區(qū)；，%，位居第一，%，居城市四區(qū)首位。%，%。增長109。數(shù)據(jù)顯示，株洲房地產(chǎn)在宏觀政策調(diào)控中取得積極成果，保持了更穩(wěn)健步伐。主要指標雖然還在上漲，但速度已經(jīng)有了明顯回落，房地產(chǎn)整體在保持快速增長的基礎(chǔ)上更趨穩(wěn)健扎實，平穩(wěn)運行構(gòu)成樓市的主旋律。工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻值則充分體現(xiàn)了株洲作為工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐城市的特點。%；，增長13%。居民收入——大幅增加2006年株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12455元，比上年凈增2394元，%；%，由2003年的3029元增加到4366元；城鎮(zhèn)單位在崗職工人年平均工資達18343元，%。全社會固定資產(chǎn)投資額突破200億元大關(guān)，%。三是借助便利的交通條件旅游業(yè)加快發(fā)展。二是隨著智成化工、株化集團等企業(yè)技改項目竣工和株洲電力機車廠、株洲車輛廠等大中型企業(yè)的飛速發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟效益明顯。株洲市2006年三大產(chǎn)業(yè)具體數(shù)據(jù)表在株洲朝著2010年規(guī)劃百萬人口經(jīng)濟強市的目標邁進的進程中，株洲的房地產(chǎn)業(yè)也將在舊城改造和新區(qū)建設(shè)方面有著巨大的發(fā)揮空間。電力機車、鐵路全鋼貨車、硬質(zhì)合金、銅、鉛、鋅、電焊條、火花塞、摩托車、工業(yè)用瓷、日用陶瓷、煙花鞭炮走俏三湘、輻射全國、銷往世界，株洲已成為中國重要的自營出口基地，出口額在全國同行業(yè)及全省名列前茅?，F(xiàn)在，株洲已成為江南最大的交通樞紐，水、陸、空交通十分便利，京廣、浙贛、湘黔、武廣四條鐵路干線在這里交匯。株洲歷史悠久，地杰人靈。株洲市調(diào)分析一、株洲市宏觀經(jīng)濟分析（一）株洲市簡介及發(fā)展概況炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民城市淵源流長株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游。北向武漢，南瞰廣州，東接浙、贛、滬，西連云、貴、川，是長（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角經(jīng)濟一體化的重要一角。有江澤民總書記親筆題詞的“神州第一陵”——炎帝陵，株洲炎帝節(jié)迎來了一批又一批的中外賓客和有識之士到炎帝陵名勝風(fēng)景區(qū)參觀旅游，到株洲投資置業(yè)。百里湘江繞城而下，千噸級船舶可直通洞庭入長江到武漢進上海。工業(yè)重鎮(zhèn)株洲是與共和國一起成長的工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。西門子、雅馬哈、加拿大普惠等國際著名公司紛紛在株洲安家落戶，投資辦廠。株洲地產(chǎn)市場的春天已經(jīng)來臨！實現(xiàn)產(chǎn)值（億元）同比2005增長增長幅度所占比重第一產(chǎn)業(yè)5．3%3．8%%第二產(chǎn)業(yè)%0．4%%第三產(chǎn)業(yè)218%1．6%36%在交通郵電、房地產(chǎn)及旅游產(chǎn)業(yè)快速增長的帶動下，2006年第三產(chǎn)業(yè)增加值達218億元，%。其中，%；，%。餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢強勁，%%。而作為與經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，伴隨著經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，行業(yè)形勢必是一片大好。　　一、2006年株洲房地產(chǎn)市場回顧　　(一)本年度宏觀調(diào)控政策實施——投資增速回落。%，支撐了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。4%；，%；，增長10%。　　(三)本年度完成投資最多的區(qū)域——熱點有擴大。從上數(shù)據(jù)顯示，熱點區(qū)域雖然存在，但重點優(yōu)勢已不在明顯。數(shù)據(jù)顯示，銷售增長最快的是蘆淞區(qū)，本年度在金帝廣場、家潤多廣場、中旺錦安城等項目的支撐下，%；茶陵開發(fā)項目一直是全市最少的區(qū)域，%，緊跟其后位居第二；其次是荷塘區(qū)有了偉大國際廣場和東都商業(yè)廣場項目實施，%；%的成績，%平均增長速度。2006年末，%，%。拉動價格增長的因素有其三：一是今年銷售的經(jīng)濟適用房大幅減少，同比下降五成多；二是青睞市區(qū)的高端客戶在增加，別墅、高檔樓盤銷售多，%，一些企業(yè)連排別墅價格翻番，拉動了別墅、高檔樓盤的連續(xù)走高，%；三是商業(yè)用房銷售面積增加，有幾個開發(fā)項目憑借優(yōu)越的地理位置，銷售均價超過萬元，使全市商業(yè)用房平均銷售價格達到4199元/平方米，%。對困難家庭的照顧直截了當?shù)难a助，嘗試著實施“人頭補貼”政策，逐步把社會福利和市場機制區(qū)分開來，這種補貼雖然還有待進一步思考，但它可以避免政府對住房市場的直接干預(yù)，節(jié)約政府巨額的監(jiān)督成本，提高政府對市場的調(diào)控效率。不難發(fā)現(xiàn)，居住與社會地位聯(lián)系更密切，選擇一個特定樓盤往往就代表選擇一種特定的生活方式?！　《?、2007年株洲房地產(chǎn)市場展望　　展望2007年，宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，株洲房地產(chǎn)要在現(xiàn)有階段更平穩(wěn)地運行，將是擺在市場各參與主體特別是政府面前的一個重要命題，它關(guān)系到本市樓市的健康發(fā)展和社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。　　從相關(guān)政策看。以上政策動向透露出2007年國家的土地政策還是規(guī)范、從緊的原則，因此我們對2007年的土地供應(yīng)情況不能太樂觀。國土資源部對國家項目實行從嚴從緊，放緩審批節(jié)奏；對省以下項目暫不受理，不審批，這會延緩一些項目的用地審批進度；還有耕地保護的壓力及征地拆遷的壓力也在加大。同時隨著居民收入和生活水平的不斷提高，自身改善居住條件的市場需求將不斷擴大，將會繼續(xù)拉動房地產(chǎn)投資的增長。%，%，只有不到三成的面積轉(zhuǎn)為竣工面積，這些新開工和正在施工的住宅，會有相當一部分在2007年開盤銷售?！　臉潜P銷售價格看?！　臉潜P空置情況看。在今后較長時期內(nèi)，嚴控別墅類土地供應(yīng)將使別墅市場繼續(xù)分化。在近期舉行的2007年中國行業(yè)發(fā)展報告會上，財政部副部長樓繼偉表示，明年將繼續(xù)實行穩(wěn)健的或者說謹慎的財政政策。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點。（一）株洲06年市場態(tài)勢回顧雖然投資增幅出現(xiàn)了意料中的下降，銷售情況也還差強人意，但總體上沿襲著近幾年來的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，其主要特點是“二增三降”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積92萬平方米，比上年同期增長18%。今年有續(xù)建和新開工過億元計劃項目的企業(yè)就達48家，超出上半年同期16家，%，%，提高了4個百分點。%；，%；，%?！　。?）空置面積下降：2006年，%；，%。從調(diào)查樣本顯示，我市房地產(chǎn)景氣指數(shù)雖處在景氣區(qū)間，但已出現(xiàn)下降趨勢。（二）07年樓市概況216。 藩內(nèi)群雄逐鹿株洲，省外梟雄虎視眈眈 市場成交表現(xiàn)分外活躍，開發(fā)與銷售呈同步增長趨勢216。由此可知目前株洲市房地產(chǎn)公司除極少數(shù)初成規(guī)模外，普遍實力不足。建筑是有語言的。 營銷專業(yè)化水平有待提高根據(jù)對株洲市房地產(chǎn)市場考察，發(fā)現(xiàn)株洲房產(chǎn)市場營銷水平普遍不高。 √→營銷模式 在營銷模式方面，大部分還停留在自己的一套土辦法上，整體水平還是偏低，與先進的、科學(xué)的模式比較起來還是有一段較大的差距。 體現(xiàn)在一些專業(yè)知識或項目基本知識上，許多銷售人員對自己樓盤的基本信息掌握不夠，這樣導(dǎo)致樓盤賣點無法全部向客戶傳遞。（三）株洲房地產(chǎn)相關(guān)政策目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，這不會影響正常的經(jīng)濟發(fā)展和社會需求，當然政策帶來的振蕩不可避免波及到株洲市地產(chǎn)市場。面對政策調(diào)整，株洲市部分開發(fā)商也有對策，一方面重新部署，整合資源，另一方面通過聯(lián)建攜手度過難關(guān)。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。4） 購房貸款利率上調(diào)政策從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。同時也增加了開發(fā)商在產(chǎn)品上的考慮。因此，它出臺以后，對房產(chǎn)界影響頗大、株洲亦然。同時，我市20個重點房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售額明顯下降。增幅在城區(qū)排名中分列第二、第四、第一，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1：：。%的基礎(chǔ)上，%的增長，總量和增速在四區(qū)均位居第二。商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，增長51%，增長952%。一是假日消費和新賣場開業(yè)雙重推進，促使消費量快速增長?；瘖y品類、金銀珠寶類、體育娛樂用品類等增幅都在20%以上，株百每月萬元以上彩電銷售量在200臺以上。（三）各方利益主體收入均衡發(fā)展。資質(zhì)以內(nèi)建筑企業(yè)、限額以上批發(fā)零售、住宿餐飲企業(yè)利潤增幅均在20％以上。在政策性調(diào)資、就業(yè)機會增加等眾多利好因素作用得以充分發(fā)揮的前提下，城鄉(xiāng)居民收入增勢強勁，一季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達4223元，%，主要是工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別增加296元和207元；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達2203元，％，其中家庭經(jīng)營性收入、%、23%。一季度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入3000萬元，完成中興工業(yè)園123畝土方平整工程，完成高新一路西段、服飾二路東段等四條道路的硬化、路基工程。三是開工建設(shè)企業(yè)增多，今年新增開工建設(shè)企業(yè)3家，竣工投產(chǎn)企業(yè)累計已達19家。一季度，較上年同期增長5%；畜牧業(yè)生產(chǎn)走出低谷，增勢強勁，一季度，全區(qū)生豬、牛、羊及家禽出欄（籠）全面增長，%，同比增長3%。面對這些我區(qū)相應(yīng)的解決辦法還不是很多。生產(chǎn)資料價格的過快上漲，不單增加企業(yè)經(jīng)營成本，而且推動工業(yè)品價格上揚，并最終影響居民消費價格，降低消費需求增幅。%，其中工業(yè)貢獻率僅為18％，三產(chǎn)業(yè)則又升破60%，%。一是配套服務(wù)缺乏優(yōu)勢。三是還沒有形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。二是統(tǒng)計對象對統(tǒng)計配合度較低，部分調(diào)查戶、調(diào)查企業(yè)不愿向統(tǒng)計部門如實提供調(diào)查數(shù)據(jù)甚至不配合調(diào)查，如開展城調(diào)、農(nóng)調(diào)工作時，很多被抽中調(diào)查戶不愿意接受調(diào)查，一些個體私人經(jīng)濟投資項目根本就不愿如實向統(tǒng)計部門提供投資數(shù)據(jù)，如200臺電腦的網(wǎng)吧說投資只報30萬元，500平米的咖啡廳投資只報20萬元，50人左右的加工廠，年產(chǎn)值就是200萬元不到。培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，推進新型工業(yè)化進程。加快“三園一院一平臺”建設(shè)，打造一流的“中國服飾名城”。四是按計劃完成好九天、圣馬可、歐洲城、金輪時代廣場、中央商業(yè)廣場等重點項目的建設(shè)任務(wù)。負責工業(yè)企業(yè)管理的部門要加大對全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟運行的調(diào)度力度，加強與唐人神、太子奶、株建雅、南方、雪松等大中型企業(yè)的協(xié)調(diào)工作，強化其統(tǒng)計的科學(xué)性、準確性、真實性。加大統(tǒng)計法制宣傳和執(zhí)法力度，提高社會各界對統(tǒng)計的配合度和統(tǒng)計自身的準確度。根據(jù)我區(qū)一季度經(jīng)濟發(fā)展的亮點和良好勢頭，在全區(qū)上下齊心協(xié)力貫徹落實區(qū)委三屆二次全會精神、區(qū)政府二屆九次全體擴大會議精神的基礎(chǔ)上和努力克服我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的不利因素的條件下，我們堅信上半年我區(qū)主要經(jīng)濟指標均可有較快提升，％，一、二、三產(chǎn)業(yè)增速分別將達到5％、13％%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長10%，一般預(yù)算收入增長25％，市場成交額將達80億元以上，社會消費品零售總額將增長18％，固定資產(chǎn)投資將達到13億元，增長43％。蘆淞區(qū)2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2006年是實施“十一五”規(guī)劃和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的開局之年，是蘆淞區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展承前啟后的重要時期，蘆淞區(qū)各界認真貫徹落實黨的十六大及十六屆四中、五中、六中全會及省、市、區(qū)黨代會精神，緊扣“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，惠民富民”的主題，堅持科學(xué)發(fā)展觀，開拓進取，發(fā)奮工作，較好地完成了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的預(yù)期目標，實現(xiàn)了“十一五”時期的良好開局。 2006年蘆淞區(qū)生產(chǎn)總值突破70億元大關(guān),，同比增長14%。二、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟同比增長7％；，%；，%；糧食作物播種面積有所增長，總產(chǎn)量達7264噸，%。古大橋、道田牲豬養(yǎng)殖小區(qū)通過市級掛牌。同比增長23%。匯金國際（泰之島）、淞達、環(huán)洲城等市場改造改制成功啟動；銀谷、淞華等市場順利向?qū)I(yè)化市場轉(zhuǎn)型。%；二是非公經(jīng)濟投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的主體地位更加穩(wěn)固。一般預(yù)算收入完成11886萬元，％。民政工作取得新的進展，城鄉(xiāng)救助體系不斷完善，城市低保做到了應(yīng)保盡保，農(nóng)村居民最低生活保障制度全面啟動，農(nóng)村特困救助對象不斷擴大。科技、文化、統(tǒng)計、物價、法制、婦女兒童、老齡、綜合治理、信訪、民族宗教等其他各項社會事業(yè)也取得了長足進步。 一、 “十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境 城鎮(zhèn)人均可支配收入達到11364元，%； 工業(yè)總產(chǎn)值達到 25 億元，增加值達到 億元，年均分別增長 20％、25% （見附表）。 由表可見，按區(qū)屬統(tǒng)計，%（按區(qū)域