【正文】 府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一） 項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場價格出售或經(jīng)營）通過對該項(xiàng)目的主要財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項(xiàng)目在整個運(yùn)作期內(nèi)，（包括商業(yè)用房均價銷售100%，車庫市場價格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)；、。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《成都市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；委托方提供的相關(guān)資料：成都市2001年至2004年《統(tǒng)計年鑒》；1其他相關(guān)資料?！拔氖庠骸币黄诮ㄔO(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司2005年5月目 錄一、項(xiàng)目總說明 3二、項(xiàng)目概況 5三、投資環(huán)境研究 11四、市場研究 15五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 17六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21七、投資估算及資金籌措 22八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 28九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 28十、風(fēng)險分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32十二、附件部分 一、項(xiàng)目總說明“文殊院”。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提；本報告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項(xiàng)目建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計劃順利進(jìn)行；本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時交付使用。從市場的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。成本利潤率：%，%，%?！拔氖庠骸?。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會。青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。對于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴＿@兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價格）汽車停車位：2800元/平方米（按市場價出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境（1）在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。（二）成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。個性化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55