【正文】 作為核心CBD配套的專屬大型綜合商務(wù)中心，比鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內(nèi)極其稀缺罕見的自然原生態(tài)景觀，具有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢。在市場準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，走綜合開發(fā)的道路，是青泥洼橋新建商鋪的一大特色。該商業(yè)圈目前共有11個大型商業(yè)店鋪在經(jīng)營運(yùn)作，包括大連商場北樓、 南樓、邁凱樂大連商場、中興大廈、百年城、中山商廈、大商秋林女店、大商男店、大商新瑪特、勝利廣場。 不造商城造商圈——城市廣場大手筆，締造大地產(chǎn)隨著中國加入WTO，“北方明珠”大連作為國際名城和全東北最具開放活力的門戶城市，商圈改造升級與時俱進(jìn)。首先青泥洼橋日均80萬的購物人群將信步至此，南山地區(qū)22萬常住居民將成為城市廣場的忠實(shí)消費(fèi)群體，同時勞動公園龐大的旅游、休閑人流成為城市廣場相對固定的客流，CBD的白領(lǐng)消費(fèi)群體受到城市廣場的業(yè)態(tài)吸引將把這里作為購物休閑的首選。作為青泥洼商圈升華的原動力，城市廣場的興建更為青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼將振動天津街和城市廣場兩側(cè)巨翼，化鯤為鵬，扶搖直上，邁向更新、更先進(jìn)、更廣闊的商業(yè)紀(jì)元。大連是中國名列前茅的大城市之一，但是并不具備象北京這樣超大城市在同一時間內(nèi)擁有兩個核心商圈的條件，青泥洼橋商圈現(xiàn)在是大連的核心商圈，未來在大大連的發(fā)展建設(shè)中也一樣擁有不可替代的核心位置。（2）天百樓體廣告路牌充分利用天津街各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所造成的旺勢人流，在位于天津街黃金位置的天百大樓樓體發(fā)布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項(xiàng)目的投資者起到截流作用。廣告的投放采取優(yōu)勢組合、火力補(bǔ)充的方式，在活動進(jìn)行期和強(qiáng)銷期集中火力投放，使廣告能夠達(dá)到最具效率的傳播效果投放策略：段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數(shù) 周五至周日 次數(shù) 總價(jià)（）一套 A （約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480一套 C 《城市發(fā)現(xiàn)》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600 《城市發(fā)現(xiàn)》欄目中軟性報(bào)道 1分鐘 12000 4 31200（）二套 B 生活現(xiàn)在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400二套 B 21點(diǎn)直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450選擇大連電視臺新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點(diǎn)直播室》作為常規(guī)投放媒體，自4月22日——6月26日期間進(jìn)行不間斷發(fā)布。同時電臺的聽眾多為有車族，很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)群體定位，并且，這種套播反復(fù)播出的形式也有利于我們覆蓋式廣告宣傳。（2）印刷媒介印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其余三家媒體中將側(cè)重一家進(jìn)行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力?！洞筮B晚報(bào)》：一向以地域化和平民化為辦報(bào)方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。一、平面武器（1）報(bào)紙媒體優(yōu)勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復(fù)閱讀，適合對目標(biāo)客戶進(jìn)行長期理性訴求。大連城市廣場策劃戰(zhàn)略綱領(lǐng)2003年，大連商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)役已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強(qiáng)烈刺激?！缎律虉?bào)》：《大連日報(bào)》直屬報(bào)，同為黨報(bào)，與大報(bào)具有同等權(quán)威性，側(cè)重于商經(jīng)信息報(bào)道，報(bào)價(jià)較低。考慮發(fā)行量、可信度、價(jià)格、版式、印刷質(zhì)量等綜合因素，三家媒體中《新商報(bào)》無疑具有更多的優(yōu)勢，版面安排合理，讀者群文化素質(zhì)偏高，構(gòu)成元素豐富、時尚、可讀性強(qiáng)，內(nèi)容更關(guān)注經(jīng)濟(jì)、投資等方面，因此選擇《新商報(bào)》作為投放重點(diǎn)。DM宣傳折頁印刷費(fèi)用：7萬元/10萬份北方航空雜志廣告費(fèi)用：3萬元/頁B、集束式廣播投放：“城市廣場”在開盤時期為了能夠更有效地進(jìn)行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強(qiáng)勢的強(qiáng)銷氣氛，應(yīng)于常規(guī)性廣播投放的基礎(chǔ)上，于此時加播更具威懾力的電臺廣告，使發(fā)布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。其他各欄目作為補(bǔ)充火力，于項(xiàng)目強(qiáng)銷期以及活動前期進(jìn)行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項(xiàng)目的銷售節(jié)奏更趨完美。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結(jié)果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對“城市廣場”的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進(jìn)行了強(qiáng)有力的圍追堵截，更能提高投資者對“城市廣場”的投資欲望?，F(xiàn)在大大連的規(guī)劃建設(shè)漸進(jìn)高潮，作為核心商圈，青泥洼橋的發(fā)展任重道遠(yuǎn)，商業(yè)空間的擴(kuò)容迫在眉睫。完美業(yè)態(tài)規(guī)劃 特色前所未見３大規(guī)劃街區(qū)，組成完美商業(yè)航母（南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)）新穎業(yè)態(tài)構(gòu)件，營造潮流動感之都龍頭大型超市，為您休閑生活便利城市廣場獨(dú)特、差異化的業(yè)態(tài)規(guī)劃彌補(bǔ)了青泥洼商圈的不足，促進(jìn)了大連商業(yè)的繁榮和發(fā)展。城市廣場的強(qiáng)大并不僅僅是因?yàn)樘厣膫€體風(fēng)格，而是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)之間的優(yōu)勢互補(bǔ)形成了了一個強(qiáng)勢整體，對于城市廣場的商業(yè)部分來說這一點(diǎn)尤為重要。成為國內(nèi)外大公司、商社財(cái)團(tuán)搶灘國內(nèi)市場的首選之地，這其中，中央商務(wù)區(qū)（Central Business District,英文縮寫CBD）作為國際間商貿(mào)交流的橋梁和紐帶，起到了不可替代的重要作用，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，是一個國家或地區(qū)對外開放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征。正在興建的有宏孚國際商廈、振富商城、北展豪邁的火車站地下公建以及大連商業(yè)地產(chǎn)新寵振屹——城市廣場。由大連振屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的城市廣場，定位于商業(yè)風(fēng)情街，把商業(yè)街區(qū)的概念灌輸?shù)饺藗兊哪X海之中，表現(xiàn)成商業(yè)的海洋。這里一方面可以容納青泥洼和天津街滾滾而來的日均80萬的商海人潮，同時又可兼得“大連中央商務(wù)區(qū)”中山廣場20多萬上班一族的蒸蒸人氣，以及南山地區(qū)20萬的居民消費(fèi)群，更擁有勞動公園的消閑人流，形成青泥洼商圈的黃金點(diǎn)。使之成為集旅游、觀光、娛樂、購物、休閑、文化、運(yùn)動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存的綜合消費(fèi)地帶，財(cái)智交匯的時尚購物平臺，為城市新銳族輕松擁有。 青泥洼橋就是大連商業(yè)的代名詞。面對勞動公園，坐踞CBD核心旺地， “不可復(fù)制”的地段，真正獨(dú)步國內(nèi)，絕無僅有。（空中休閑新天地）融合上海新天地設(shè)計(jì)理念，引用垂直交通、獨(dú)立垂直建筑體和平層廊道等接引手法，獨(dú)具特色，多元并舉，（設(shè)計(jì)師走廊、生活精品廊、SPA纖體、美體健身、書吧、特色網(wǎng)吧、至激娛樂城、保健護(hù)理區(qū)、滑板城、攀巖俱樂部、夢樂園）并引進(jìn)多家知名品牌帶動消費(fèi)，目前已全面搶先加盟。（百年一遇 萬鋪之尊）青泥洼絕版一線臨街鋪王現(xiàn)隆重推出，珍貴席位僅余20多位，首批買家將享有意外特大連環(huán)驚喜折扣，機(jī)會難得，敬請親臨城市廣場銷售中心。（全街區(qū)商鋪 青泥洼全新業(yè)態(tài)補(bǔ)充）城市廣場，美國EKO設(shè)計(jì)師樓心血力作，由香港旭輝精心策劃，業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)先于建筑規(guī)劃，真正量身定做。（動感之都）創(chuàng)建大連第一潮流陣地，引進(jìn)諸多領(lǐng)先大連的新、奇、特業(yè)種，（動感電影院、動漫天地、古怪精品廊、貼紙相區(qū)、點(diǎn)睛廊、名表廊、飾甲走廊、白領(lǐng)天地、體育系列專區(qū)、日韓高新科技區(qū)、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）豐富多變的業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)多元支撐局勢，完美制造對時尚追隨者的超強(qiáng)誘惑。（世界頂級投資經(jīng)營管理 確保高額投資回報(bào)）全新引進(jìn)新加坡投資經(jīng)營管理公司進(jìn)行商場整體經(jīng)營，客戶投資后可提供委托經(jīng)營、招商、出租及多樣投資經(jīng)營管理咨詢，更可對城市廣場進(jìn)行日常運(yùn)營管理和相關(guān)后續(xù)服務(wù)，保障商場經(jīng)營高效運(yùn)行和持續(xù)旺場。進(jìn)軍青泥洼橋，將主力店設(shè)在青泥洼橋的商場中，成為了各品牌打開大連市場，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的不變選擇。對投資商鋪的人來說，無非有三種選擇：租、售、經(jīng)營自用，但要在青泥洼橋開疆拓土，卻只能選擇在大商場里經(jīng)營，而這種形式只適用于那些品牌代理商。振屹城市廣場的出現(xiàn)將打破青泥洼商鋪只租不售的僵局，為個體投資提供前所未有的財(cái)富機(jī)遇。有關(guān)細(xì)節(jié)，敬請投資者撥打城市廣場財(cái)富熱線：2529462529797 城市廣場軟文炒作計(jì)劃在大連目前號稱主流的四家媒體中，其實(shí)并沒有形成各自獨(dú)特的風(fēng)格和較為忠實(shí)的讀者群，因此我們并不能按照讀者群體來進(jìn)行制定媒體發(fā)布計(jì)劃。《新商報(bào)》是新銳媒體，發(fā)行量、影響力至少目前尚不能與其他三家抗衡，但是，新商報(bào)的欄目設(shè)置較為精彩，內(nèi)容更時尚、前衛(wèi)，這也在一定程度上聚攏了屬于自己的讀者群。這樣即可保證較大程度地覆蓋了讀者群，同時在成本上也作了有效控制，同時也能保證讀者（投資者）對“城市廣場”能夠逐漸深入了解，使項(xiàng)目的信息能夠得到有效傳達(dá)。城市廣場，商業(yè)航母浮出水面內(nèi)容：對城市廣場作項(xiàng)目整體介紹，由大大連建設(shè)引至中山區(qū)商圈的天津街、青泥洼橋的交匯以及擴(kuò)版，再到城市廣場的興建擴(kuò)大大連商業(yè)規(guī)模，升級大連商業(yè)功能的作用。4月10日，《大連晚報(bào)》、《半報(bào)晨報(bào)》整版三、大連商業(yè)金源——青泥洼橋內(nèi)容：三大商圈都自稱核心，到底那里才是最繁榮、最具生機(jī)的商業(yè)龍頭，配合城市廣場舉辦的“誰才是大連第一商圈”研討會進(jìn)行深入剖析。4月18日，《新商報(bào)》、《半島晨報(bào)》整版七、城市廣場，完美業(yè)態(tài)構(gòu)成激發(fā)購物狂潮內(nèi)容：城市廣場別具匠心的業(yè)態(tài)組成、格局規(guī)劃將帶給經(jīng)營者強(qiáng)大的信心，業(yè)態(tài)組成就是商場的內(nèi)在品質(zhì)，只有品質(zhì)過人才能吸引強(qiáng)大的人流。4月28日，《新商報(bào)》整版、《大連晚報(bào)》整版十二、珍視城市廣場，資本更具價(jià)值內(nèi)容：分析城市廣場的投資回報(bào)率，為投資者找到更收益的投資機(jī)會。5月14日《新商報(bào)》整版十七、投資要講性價(jià)比，城市廣場創(chuàng)造雙嬴局面內(nèi)容：只選好鋪，不選貴鋪，什么才能算好鋪，當(dāng)然要象城市廣場這樣。5月27日《新商報(bào)》、《大連日報(bào)》1/2版二十二、直擊財(cái)富核心，回報(bào)最具說服力內(nèi)容：全面介紹城市廣場，從每個細(xì)節(jié)闡述為什么城市廣場能成為投資者的寵兒。正是在這樣的背景下，位于大連最核心商業(yè)地段——青泥洼橋的大型物業(yè)城市廣場甫一出世就顯露出他的領(lǐng)袖氣質(zhì)。商業(yè)部分僅是城市廣場整體項(xiàng)目的一個重要組成部分，但已經(jīng)具有不可超越的先天優(yōu)勢，地段、人氣在別的商業(yè)項(xiàng)目還需要長時間的培養(yǎng)，城市廣場由于依托于青泥洼橋，輕輕松松就可以共享繁榮，濃厚的商業(yè)氛圍，滾滾消費(fèi)人潮預(yù)示著城市廣場未來的火爆景象。同時，城市廣場為了保證商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性，聘請了英國上市管理公司——第一太平洋戴維斯進(jìn)行商業(yè)部分的經(jīng)營管理，這種舉措不但可以規(guī)范經(jīng)營行為，同時對商業(yè)部分整體形象的提升、品牌的創(chuàng)立、經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)走高，投資者的穩(wěn)定收益起到?jīng)Q定性的作用。其中青泥洼橋—天津街商圈匯聚了大連2/3的大型商業(yè)項(xiàng)目，是業(yè)態(tài)最豐富、功能最全面的核心商圈，是濱城不可替代的商業(yè)中心。青泥洼、天津街改造規(guī)模宏大，其中天津街改造計(jì)劃以天津街為主線，向南北兩側(cè)延伸，將分三期進(jìn)行，用6年時間完成。我們強(qiáng)烈的感到這股開發(fā)浪潮對我們大連這座城市產(chǎn)生的強(qiáng)烈沖擊和推動，這不亞于一次里氏7級的大地震帶給我們的震撼與改變。它的特殊地理位置包含兩方面因素，一是大連在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所擁有的優(yōu)勢地理位置，二是城市廣場位置本身所具有的獨(dú)特性、稀缺性。同時，在中國其他城市的商業(yè)核心，如北京的王府井、上海的南京路、重慶的解放碑、廣洲的北京路也并不會出現(xiàn)城市廣場這樣兼具自然景觀與商業(yè)核心雙重優(yōu)勢的地產(chǎn)項(xiàng)目，這些城市的商業(yè)核心都沒有象勞動公園這樣的自然景觀，這說明城市廣場的出現(xiàn)在全國范圍內(nèi)都具有偶然性，其天造地設(shè)般的優(yōu)勢位置，僅僅隨著市政府對解放路進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)后才使城市廣場成為了可能，從設(shè)計(jì)到開發(fā)都擁有著不可預(yù)知性，應(yīng)該說城市廣場的誕生就是一個奇跡。中區(qū)特別規(guī)劃為五星級酒店配套商鋪，世界知名品牌的進(jìn)駐和集中將對酒店的繁榮和整體項(xiàng)目的持續(xù)性發(fā)展將起到強(qiáng)大的推動作用。在目前，地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在市場需求供大于求的現(xiàn)象比比皆是的情況下，城市廣場將自己鮮明的開發(fā)主題，獨(dú)特的地產(chǎn)概念，優(yōu)勢的產(chǎn)品組合，差異的業(yè)態(tài)構(gòu)成，成為大連地產(chǎn)界的個中翹楚。這里的繁華包括兩個方面：一種是車流量的繁華，城市廣場臨近立交橋，同時十?dāng)?shù)條公交線路織步左右，這一方面決定了到達(dá)城市廣場的人數(shù)擁有龐大的絕對值，另一方面保證了城市廣場擁有暢達(dá)的交通系統(tǒng)使物流可以快速流通，使消費(fèi)者可以熙來攘往；另一種是人流量的繁華，商業(yè)地產(chǎn)首先是地段的含金量，只有人流量才最能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值。城市廣場更將“街區(qū)商鋪概念”首次引入大連，這對大連的消費(fèi)者來說無疑具有強(qiáng)烈的誘惑力，從傳統(tǒng)意義上來講，購物只是單一的行為，逛街才是真正的消費(fèi)，在逛街中得到休閑、娛樂、購物等不同的感官享受。從“核心旺地”、“物業(yè)典范”兩個定位上城市廣場的優(yōu)勢自不待言，作為“核心旺地物業(yè)典范”，城市廣場真正將“MALL”這種“休閑街區(qū)”的概念引進(jìn)了大連。在投資者最為關(guān)心的投資安全保障方面，城市廣場將聘請英國著名物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯作為物業(yè)管理顧問，使商場保證永續(xù)旺場，使投資收益的前景成為真實(shí)可兌現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)受。筆者與諸多關(guān)注大連城市商業(yè)發(fā)展的人們一樣，強(qiáng)烈的感到這股開發(fā)浪潮對我們大連這座城市產(chǎn)生的強(qiáng)烈沖擊和推動，這不亞于