【正文】 B、 豐富的 礦產(chǎn)資源的能源優(yōu)勢(shì)給經(jīng)濟(jì)帶來新的契機(jī) ，同時(shí)也為別墅消費(fèi)注入新 的活力 礦產(chǎn)資源等的能源優(yōu)勢(shì)給 經(jīng)濟(jì)帶來 了 新的契機(jī)，大量的靠 此 致富的企業(yè)家隨之而產(chǎn)生，這部分煤礦企業(yè)主，實(shí)力雄厚，影響巨大。 三、 長治 市場(chǎng)概況 市場(chǎng)容量 從 東方六顆星園 項(xiàng)目的地理位置、所擁有的優(yōu)異的自然環(huán)境以及已具備的各項(xiàng)條件來看，本項(xiàng)目開發(fā)別墅項(xiàng)目的先天條件十分優(yōu)越。 這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計(jì)說今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大； ⑶出租型別墅， 這種 項(xiàng)目在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多。 別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域 等稀缺資源而建造； 使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。只要我們建設(shè)的產(chǎn) 品是市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)心理，項(xiàng)目銷售工作完全能夠達(dá)到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。 2020年， 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到，人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值 9928元，全市人民生活水平整體小康。 這里交通四通八達(dá)， 鐵路有國家干線太焦鐵路和邯長鐵路在此交匯，分別與北同蒲線、隴海線和京廣線相連接。 全市面積 13， 896平方公里，人口 313萬。其中 市區(qū)面積 方公里，人口 36萬。公路是國家規(guī)劃的重點(diǎn)高速公路太原至澳門、青島至紅其拉甫的交匯點(diǎn)（中國東西南北高速公路大十字架的交匯點(diǎn)）。財(cái)政總收入 51億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3263元，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 8136元。 二、別墅的大環(huán)境 概述 別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層作為主要攻關(guān)點(diǎn)去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，而這些消費(fèi)者的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、“ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 習(xí)俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級(jí)性就成了別墅存在的主要根據(jù)。功能從以前的臨時(shí)修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。 別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。 例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級(jí)主管或外企員工，他們?cè)谏虾Ｒ话悴弧?東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 會(huì)把別墅買下來，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅； ⑷旅游型別墅， 那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。為了降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)所帶來的損失，當(dāng)前必須從市場(chǎng)的角度分析評(píng)判項(xiàng)目的立足點(diǎn) —— 市場(chǎng)容量。 他們賺了錢，為將來打算，首先尋找符合身份的住宅環(huán)境。 區(qū)域市場(chǎng) 縱觀長治房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，總體處于初級(jí)階段。 A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一 大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，融合了景觀洋房，聯(lián)體 /疊加、獨(dú)立別墅的高檔社區(qū)成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 B、 產(chǎn)品缺乏特色 大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。全然沒有感覺到這個(gè)樓盤能為你帶來身份地位的象征和對(duì)生活的享受。 優(yōu)勢(shì) ： 在長治有 本案這樣規(guī) 模和 自然景觀的房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有，是一個(gè)空白點(diǎn) ；其二， 本案距離城區(qū)較近，與城區(qū)車程僅 510分鐘，這樣客戶就會(huì)在此考慮購置他的第一居所 。三，距離城區(qū)近。 C、 項(xiàng)目品質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ) 項(xiàng)目自身的品質(zhì)也顯得尤其重要，這種品質(zhì)是多方面的， 建筑本身體現(xiàn)的居住標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到一個(gè)高級(jí)的層次 ， 建筑和空間布局完全人性化，與周圍的景觀能自然和諧，此外還 包括社區(qū)氛圍、文化底蘊(yùn)等軟件。 需求特點(diǎn) A、 市區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境較差，郊外旅游休閑度假式生活是富人階層的迫切需要 市區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境較差，人多、車多、灰大、空氣質(zhì)量令人堪憂，都市的富有階層將越來越看重郊外的休閑生活。 假日別墅必須滿足都市人放松工作快節(jié)奏的心理需求，因此，跨行政區(qū)域概念是項(xiàng)目選址的首要因素；其次，項(xiàng)目所在環(huán)境應(yīng)該遠(yuǎn)離城市喧囂，以風(fēng)景旅游區(qū)為最佳；此外，項(xiàng)目的環(huán)保生態(tài)、娛樂休閑、體育健身等配套設(shè)施也應(yīng)十分齊全。 D、 多元化住宅功能的實(shí)現(xiàn) 目前很多客戶對(duì)于別墅的消費(fèi)觀念已不局限于某一種單一用途，許多是居于一種綜合性的需求考慮，涉及到居住、休閑、運(yùn)動(dòng)、身份體現(xiàn)、社交、商務(wù)、投資等多方面，因此在開發(fā)中因該全方“ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 位考慮這些需求，提供一種物超所值的產(chǎn)品。 其實(shí)，有效需求不足可能意味著無效供給過剩。緊接著就開始衰敗，究其原因是因?yàn)閯e墅數(shù)量不斷增加，但是內(nèi)在品質(zhì)卻依然停留在“偽別墅”狀態(tài)，已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)需求。 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)背景 一、環(huán)境分析 東方六可星園 別墅位于 長治 市 老頂山森林公園 旅游度假 區(qū) 。 地理環(huán)境 坡度 ： 項(xiàng)目地為從 東 向 西 的緩坡狀地形，區(qū)內(nèi)為不規(guī)則的自然起伏狀，而這樣的地形特點(diǎn)恰恰是建造山地別墅的良好基礎(chǔ)，依坡式的起伏，建成產(chǎn)品定會(huì)錯(cuò)落有致，韻味無限。 比較適合別墅類高端產(chǎn)品的開發(fā)。 政策環(huán)境 國家國土資源部在近年出臺(tái)的關(guān)于停止別墅類產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的政策，使得別墅產(chǎn)品再次成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)， 也更 顯得稀少珍貴，在這些利好信息的刺激下，我項(xiàng)目的市場(chǎng)地位無疑會(huì)再次提高。 第四部分 產(chǎn) 品 定 位 —— 我們要開發(fā)怎樣的產(chǎn)品 一、定位構(gòu)想與原則 戰(zhàn)略構(gòu)想 別墅項(xiàng)目的主要消費(fèi)群集中在資產(chǎn)富人階層，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，相當(dāng)一部分中產(chǎn)階層對(duì)于預(yù)期收入的看好，也極有可能跨進(jìn)別墅消費(fèi)的行列。 高尚社區(qū)環(huán)境 位處高尚住宅聚集區(qū)，擁有高尚健康的生活氛圍和榮譽(yù)感，另外別墅區(qū)自身的環(huán)境營造產(chǎn)生檔次感和鮮明的休閑居住氣息 社交圈 成功人士 基本 都有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這樣的社交圈的階層感十分明顯 交通方便 距離市區(qū)近 510分鐘車程。從內(nèi)容上主“ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 要包括小區(qū)形象、小區(qū)規(guī)劃、建筑單體、戶型配備、公建配套、小區(qū)景觀、物業(yè)管理、小區(qū)文化建設(shè)等 基本定位： 經(jīng)過對(duì)國內(nèi)和西安市場(chǎng)的了解，對(duì)消費(fèi)心理和項(xiàng)目地域等進(jìn)行的綜合分析，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目在天時(shí)、地利方面都存在較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，還要有大思路，超前意識(shí)，我們要做成地區(qū)一流的項(xiàng)目，但是并不是超大的投資，而是將項(xiàng)目做巧，做 新，做美。而此次引入全新的露天 游泳池 和休閑娛樂設(shè)施就作為提升產(chǎn)品附加值的全新賣 點(diǎn)。 本地塊的總體規(guī)劃原則是要通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充 分考慮沿 山地 的景觀與沿路的景觀，形成高低錯(cuò)落的風(fēng)景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。 B、 產(chǎn)品特點(diǎn) ： 景觀洋房 +雙拼 /聯(lián)排 /疊加 別墅 +獨(dú) 幢 別墅 第一 ， 景觀 洋房 正如同這個(gè)詞匯的定語一樣， “景觀 洋房 ”的產(chǎn)品價(jià)值，應(yīng)該集中在 “景觀 ”與 “洋 ”兩個(gè)方面。建筑設(shè)計(jì)手法豐富，如退臺(tái)（向上的每層都往北退，以留出室外平臺(tái)）、錯(cuò)落（ 3~5層結(jié)合 ,或不同單元前后錯(cuò)開）、外掛樓梯等，給樓盤打上獨(dú)特的符號(hào)標(biāo)識(shí)； “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 ３．情趣空間。 景觀 洋房本質(zhì)上是一種 類別墅 ”。 景觀 洋房這一產(chǎn)品，存在極大的需求空間。在美國被叫作“ Two family house”，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。 雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在 3 層至 5 層， 其主要特征是： 比較注重項(xiàng)目選址，交通相對(duì)比較方便，以近郊區(qū)居多。其對(duì)于市場(chǎng)買家的主要吸引力在于“享受別墅的感覺卻只花買公寓的錢”。 第五， 獨(dú)棟別墅 即是 單 樓獨(dú)棟的別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 根據(jù)本案的地理環(huán)境，我司認(rèn)為傳統(tǒng)的中式園林風(fēng)格最為合適。這一開發(fā)模式有效保證了頂級(jí)別墅的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)又在項(xiàng)目的整體操作上起到為項(xiàng)目提氣的作用，提高整體項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)同。欲放縱的渴望、欲釋放的疲憊、欲追逐的舒暢，要想在緊張中享受悠閑，在單調(diào)中擁有浪漫，要想給浮躁焦灼的情緒以呵護(hù)與撫慰，讓壓抑疲憊的精神得以釋放和療養(yǎng) 給心靈放個(gè)假，重新營造出一種從容自得的心態(tài)。公共綠地、庭園、花壇、平臺(tái)、陽臺(tái)構(gòu)筑了寬大的室外生活空間，鼓勵(lì)住戶盡量走出去，充分享受陽光和綠意。 第五部分 目 標(biāo) 客 戶 分 析 —— 我們的目標(biāo)客戶群在哪 一、 私營企業(yè)業(yè)主、本地新興的企業(yè)創(chuàng)業(yè)人、大型國企和領(lǐng)導(dǎo)人是首要層面 主力消費(fèi)群是依靠政策優(yōu)勢(shì)，抓住時(shí)代機(jī)遇而先富起來的企業(yè)業(yè)主，主要從事國內(nèi)外貿(mào)易、能源開采產(chǎn)業(yè) 等。 三 、享受生活的消費(fèi)層面增大 目前都市新貴族范圍逐漸在擴(kuò)展，尤其是依靠信息產(chǎn)業(yè)起家的知識(shí)分子階層、民營企業(yè)家，完全有能力而且也迫切需要周邊區(qū)域內(nèi)，有可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的 升級(jí)版住宅 項(xiàng)目。對(duì)總價(jià)彈性反映較大，所能接受的首期款一般不超過 30萬。 分析 四 ：目標(biāo)客戶行為習(xí)慣 日常交際、高級(jí)應(yīng)酬較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所，如星級(jí)酒店、俱樂部、高爾夫球場(chǎng)等； 工作比較繁忙，出差機(jī)會(huì)多，往返于市內(nèi)、機(jī)場(chǎng)、大城市之間； 喜歡閱讀諸如財(cái)經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)類新聞、雜志； 周末喜歡從事一些度假式休閑活動(dòng)或參加高檔文化活動(dòng)，名車展、文藝演出是他們喜愛觀看的活動(dòng)； 不喜歡太被注目，一般場(chǎng)合不愛露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭 秘”。 產(chǎn)品一經(jīng)入世，必將引起社會(huì)各階層關(guān)注，直接反應(yīng)無非集中在一個(gè)焦點(diǎn)上 —— “值不值 ?”。 實(shí)際上所有項(xiàng)目的運(yùn)作都包含了這三個(gè)部分，但是由于種種原因，開發(fā)上往往重視的是第一項(xiàng)和第三項(xiàng)，對(duì)第二項(xiàng)有所忽視，或被迫而為之。 針對(duì)三大支柱的細(xì)節(jié)，我們有以下建議： 支柱一“產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建設(shè)”：定制化 +極限版開發(fā)模式 支柱二“最尊貴的物業(yè)服務(wù)”：頂級(jí)物業(yè)公司 +管家服務(wù) 支柱三“最具針對(duì)性的市場(chǎng)營銷”：極具特色的推廣方式 +最專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)銷講 第七部分 最大化價(jià)值體現(xiàn) 別墅從區(qū)位上可分為市區(qū)別墅、近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅三類，本案屬于 近 郊別墅。 在全程開發(fā)過程中，各個(gè)方面和環(huán)節(jié)都要注重品質(zhì)和品牌，從而使開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理等團(tuán)隊(duì)組合完全實(shí)現(xiàn)了“明星級(jí)”的強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。 因?yàn)楦郊又低仟?dú)一無二，能賦予樓盤高價(jià)的底氣和價(jià)值的不可比擬性。 由于地塊呈現(xiàn) 東 高 西 低的緩坡狀， 東 側(cè)靠山，北側(cè)為主交通要道。 設(shè)計(jì)注重建筑與人、環(huán)境與人、度假與生活及人與人之間的協(xié)調(diào)與和諧，滿足人們對(duì)頂級(jí)高品質(zhì)生活方式的要求和渴望。 規(guī)劃設(shè)計(jì)在各方面具有超前意識(shí)。 除會(huì)所外，其它公建不得設(shè)在別墅區(qū)。 社區(qū)內(nèi)應(yīng)適當(dāng)布置戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及運(yùn)動(dòng)器械，并考慮兒童的戶外活動(dòng)場(chǎng)所。認(rèn)真分析地塊價(jià)值、將建筑的整體布局依據(jù)地塊整體劃分來進(jìn)行，布置建筑形態(tài)。將社區(qū)景觀特征與建筑群有機(jī)的結(jié)合，以生態(tài)的、健康的、舒適的環(huán)境體現(xiàn)社區(qū)特征。 景觀上克服各組團(tuán)過分同類的缺點(diǎn)。 社區(qū)服務(wù)設(shè)施應(yīng)靠近主出入口。 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強(qiáng)生 置地 2020/05 人行步道系統(tǒng) ：與車行道并聯(lián)，可考慮 采用木棧道。應(yīng)充分考慮與宅旁綠化景觀、路旁綠化等景觀綠化相結(jié)合。 3） 、道路與景觀關(guān)系 為了更好地 解決多出銷售面積和保證綠化面積 之間 矛盾 . 我們建議將道路全部綠化 ,采用不規(guī)則條磚或空心磚，夾種踐踏型草坪。路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮市政管線，強(qiáng)弱點(diǎn)穿越道路且方便檢修的情況。 結(jié)合管網(wǎng)（給水、直飲水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應(yīng)、通訊、智能化等設(shè)計(jì)道路的斷面，同時(shí)應(yīng)考慮維修與美觀的問題。 區(qū)內(nèi)道路應(yīng)符合消防要求。 建議不做大面積中心綠化地，以典型的樹型做一些區(qū)域性景觀，而由這些小景觀組成大型的景觀組團(tuán)，使得每一組團(tuán)集中而分散，園林一處一景，處處有景，產(chǎn)生生動(dòng)活潑而富有變化的景觀效果。 建筑不要搞大一統(tǒng)，提倡風(fēng) 格各異，但是要注意不破壞大的風(fēng)格，互增風(fēng)采最為理想，在工程建設(shè)期間應(yīng)接納多位建筑設(shè)計(jì)師及環(huán)境設(shè)計(jì)師，以呈現(xiàn)風(fēng)格的多樣化，博覽化。 外墻： 采用進(jìn)口高彈性防水涂料外墻裝飾是特定建筑風(fēng)格的深化，在屋頂、外墻、陽臺(tái)、窗戶的尺度、形狀和材質(zhì)色調(diào)以及特色裝飾構(gòu)件方面進(jìn)行正本 清源的深化設(shè)計(jì)。 外墻窗設(shè)計(jì)著眼于豐富多彩的生活體驗(yàn)： 南窗艷陽天，北窗北風(fēng)飄，東窗迎來金色的黎明，西窗送走玫瑰色的晚霞 — — 清晨第一束亮光帶來生命的喜悅與驚嘆：光無價(jià)。而本項(xiàng)目則以“區(qū)”來重新定義空間類型，以功能區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)將室內(nèi)分割成 5個(gè)區(qū)： 禮儀區(qū)：入口、起居室、餐廳； 交往區(qū)：客廳、 廚房、早餐室、陽光房。餐廳有一定的客廳作用，裝飾很講究，是很重要的聚會(huì)場(chǎng)所；注重前后花園的營造，前后距離米，視野開闊，前花