【正文】 勢。、%，、%。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。但是宜賓人民對密集出臺的政策并不買賬，除直接補貼是看得見摸得著以外，其余政策刺激并不是那么強烈。2）首付政策：，進一步刺激住房需求。按照我國城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)要求，至2020年，把宜賓建設(shè)成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級綜合能源服務(wù)基地為特色的經(jīng)濟繁榮、社會安定、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。結(jié)婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降。加上二孩政策的全面放開，預計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。2015年GDP的增長目標是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。中南建設(shè)集團董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平也認為，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費者需求，不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)。3）拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴大規(guī)模來實現(xiàn)業(yè)績增長，如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路?！睒I(yè)界人士說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。 表2為可行方案的財務(wù)數(shù)據(jù)匯總。規(guī)劃中包括興文縣文體中心建設(shè)項目、中學1所、小學1所、幼兒園3所、農(nóng)貿(mào)市場2處等。而星光小區(qū)項目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有益補充，同時也對光明新區(qū)城市化建設(shè)起著積極促進的作用，并且項目的建成也會為興文縣帶來經(jīng)濟效益，促進縣城經(jīng)濟旅游的發(fā)展。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。對個人通過政府服務(wù)平臺購買存量商品住房的，按有關(guān)規(guī)定享受契稅優(yōu)惠。新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學合理等具體目標。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計地第一組。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱中等發(fā)育，場地四周無地表水體。3）地層場地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。開發(fā)區(qū)南至青杠林求雨山腳現(xiàn)狀過境公路S309外側(cè)，北至規(guī)劃新過境公路S309南側(cè)，東至望城坡東坡腳轉(zhuǎn)盤處，西至新舊過境公路交叉口。隨后，中國城鎮(zhèn)規(guī)劃網(wǎng)上于2013年1月、2013年3月、2013年4月、2014年2月又分別發(fā)布了新的全國撤縣設(shè)市的名單，其中均涉及興文?？h城距宜賓市、瀘州市均為105公里?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團總部” 等多個項目正在建設(shè)和開發(fā)中。興文縣星光小區(qū)設(shè)計方案第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質(zhì)：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設(shè)內(nèi)容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導向，通過專業(yè)化、科學化的有效運營，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最大效能和價值。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總?cè)丝诘?1%。而最新名單于2013年3月在網(wǎng)上發(fā)布，其撤縣設(shè)市名單上又有宜賓市興文縣，并且當?shù)卮_有市民表示興文縣召開了一次關(guān)于撤縣設(shè)市的聽證會。開發(fā)區(qū)四周群山環(huán)抱，地勢較為平坦略呈南北高，中部低；西部高，東部低，海拔最低高程347米，用地建設(shè)條件較好。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居?。黄涠菨M足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)民新村?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，項目將為消費者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。4）構(gòu)造場地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。場地地勢較低，地表水排泄不暢，洪期易匯集大量地表水，地表水對基礎(chǔ)施工影響較大。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設(shè)。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機遇。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。發(fā)揮金融機構(gòu)的支持作用。本項目的建設(shè)，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進程，進一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。新區(qū)的開發(fā)標志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機和活力。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項目環(huán)境保護批準書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項目可行性研究指南》l 已批準的《項目建議書》l 市規(guī)劃局已批準的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》l 宜賓市工程造價信息相關(guān)資料l 國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準l 國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策及長遠規(guī)劃l 政府主管部門批準的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟可行性，進過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益進行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。項目所位于的光明新區(qū)處于發(fā)展初期，周邊有建設(shè)中龍騰錦城、苗城印象、中央領(lǐng)地等樓盤，都將為光明新城帶來眾多的娛樂、休閑的場所。表2 財務(wù)數(shù)據(jù)匯總表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（萬元）財務(wù)評價指標不確定性分析結(jié)論項目成本內(nèi)部收益率14%盈虧平衡百分比%凈現(xiàn)值（萬元）銷售收入?yún)R總動態(tài)投資回收期（年）敏感性分析結(jié)論根據(jù)敏感性分析數(shù)據(jù)分析得到，本方案財務(wù)對建安工程費的變化相對敏感，但尚在承受范圍內(nèi)。青少年時代是野蠻生長，進入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。　　花樣年控股集團董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出，要轉(zhuǎn)型，企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，要注重用戶體驗。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析報告的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟已經(jīng)很難。表3：住房現(xiàn)狀城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。首次購房者的一大群體是正要或剛剛結(jié)婚的年輕夫婦。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預計寬松的政策將繼續(xù)加碼。1. 政策支撐2015年對宜賓市房地產(chǎn)市場有所影響的政策，包含了： 1）金融信貸政策：央行年內(nèi)四次降息，利率低至歷史低水平，而四次降準則釋放了資金流動性，進一步改善了房企融資環(huán)境，保證房地產(chǎn)投資額穩(wěn)中有升。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。但可以對比下0809年，央行也是五次降息、四次降準，09年宜賓樓市十分火爆。而且翠屏區(qū)僅成功出讓3宗，宜賓縣成功出讓5宗，成功出讓宗數(shù)最多的居然是長寧縣（8宗）。一切跡象均表明，開發(fā)商拿地愈加謹慎，投資熱情逐漸減退。翠屏區(qū)預售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報建。今年的各區(qū)縣住宅成交量大幅波動，年初的低迷在3月得到緩解。目前，雖然市場環(huán)境比去年有所寬松，但是大批投資性購房者重回樓市的可能性并不大，購房需求仍然是以剛需和改善型客戶為主。從供應(yīng)來看，前三季度供應(yīng)基數(shù)較高，預計今年四季度新增供應(yīng)有所上升。 項目競爭環(huán)境調(diào)查光明新區(qū)的住宅小區(qū)正處于發(fā)展期，該工程項目的競爭環(huán)境主要是周邊已建設(shè)完成的樓盤以及正在建設(shè)當中的幾個樓盤，由于本項目還未開始建設(shè)，所以主要的競爭對手擬定為銷售中的“中央領(lǐng)地”、“龍騰錦程”、“光明春天”三個樓盤。小區(qū)的建筑大多屬于高層樓間距不大，可能導致光線的不足。缺點：空氣污染大，物業(yè)方面缺乏管理，業(yè)主時常反應(yīng)。㎡，商業(yè)約3萬㎡；規(guī)劃住宅總戶數(shù)1201戶，1339個車位，健康環(huán)保型。缺點：房價相對于周邊較貴，消費者比較處于觀望的狀態(tài)。 調(diào)查方法和內(nèi)容在對其進行調(diào)查前，先通過對房地產(chǎn)市場的初步分析，了解了興文縣已經(jīng)購房的居民對于商品房的各種需求的情況，同時對當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的走勢進行了調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，對當?shù)鼐用襁M行了詢問調(diào)查，主要對不同年齡階段的人群進行了對于喜歡的戶型，住房的風格，物業(yè)的類型和建議等等。另外,100120平方米的戶型也較多，相比之下，其余兩種戶型選擇的人相對較少。缺少商業(yè)區(qū)：該項目商業(yè)部分較少，就住宅來說過于單一。綠地率為32%。住宅戶型主打中大戶型，多種多樣，能夠滿足不同消費層次的需求。6A1四室兩廳雙衛(wèi)舒適三房設(shè)計，超大贈送面積；；主臥享獨立衛(wèi)生間，大飄窗設(shè)計。合計7 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》《工程結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標準》《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》《混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計規(guī)范》《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程》《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》《建筑基樁檢測技術(shù)規(guī)范》《工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計規(guī)范》《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》《宜賓市住宅設(shè)計標準》 自然條件場地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。水文地質(zhì)條件較簡單。室外采用生活用水和消防用水合用的管道系統(tǒng)。地下汽車庫排水以及地下設(shè)備機房內(nèi)的廢水分別排由集水井收集，再由潛水泵分別提升至室外檢查井中，潛水泵由集水井池內(nèi)的水位繼電器自動控制啟閉。室內(nèi)消防的給水管均連成環(huán)狀，用閥門分成若干獨立段。報警閥、水力警鈴及壓力開關(guān)的運行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出來。 變配電及通訊設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù)1.《住宅設(shè)計規(guī)范》2.《民用建筑電器設(shè)計規(guī)范》3.《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 設(shè)計方案小區(qū)內(nèi)的一般電力和照明用電為三級負荷，消防泵、噴淋機，排煙風機、送風機、消防電梯、火災自動報警機器裝置的負荷為二級負荷，生活泵、普通客梯等也為二級負荷。商業(yè)用房及辦公用房的照度為300LX，設(shè)備方照度為100LX，車庫為50LX。防雷接地及其他強弱電設(shè)備的接地為共用建筑物基礎(chǔ)作為接地體，屋面鋼筋焊接聯(lián)通成避雷網(wǎng)，從第六層開始，利用圈梁內(nèi)的兩根主鋼筋焊接連作為防側(cè)擊雷避雷帶，再利用不少于2根柱內(nèi)直徑大于16m主鋼筋焊接連通作為引下線。智能化部分包括：1） 防盜對講系統(tǒng)，應(yīng)附設(shè)紅外報警探測器、報警按鈕等；2） 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)3） 電子巡更警系統(tǒng)，使保安人員按照預定的時間及線路巡邏；4） 寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)，在區(qū)域內(nèi)形成告訴局域網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)的出口采用光纜，每戶住宅內(nèi)設(shè)一個數(shù)據(jù)點，出口縣采用RJ45標準口；5） 停車場自動管理系統(tǒng)6） 電話系統(tǒng)，市話光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進線機房，每戶引入23條線路