【正文】 40985皇姑區(qū)319090208792鐵西區(qū)2549719207大東區(qū)277937179755東陵區(qū)305393194596于洪區(qū)235515190660（4）：住宅平均價格圖（5）：面積銷售比重表區(qū)域本月銷售面積（平方米）本月比重全市(七區(qū))211,205 和平區(qū)23,196 沈河區(qū)22,840 皇姑區(qū)26,266 鐵西區(qū)41,278 大東區(qū)47,159 東陵區(qū)18,606 于洪區(qū)31,861 2003年3月沈房市場綜述（1）：增量房均價波動細微全市增量房銷售均價波動細微、略有上升，3月份全市增量房價格指數(shù)為1029點，比上個月上升3點，均價為3032元，與去年同期比，上升43點。區(qū)域本月銷售面積（平方米）本月比重全市(七區(qū))294,344 和平區(qū)32,083 沈河區(qū)36,124 皇姑區(qū)47,993 鐵西區(qū)45,665 大東區(qū)65,298 東陵區(qū)25,602 于洪區(qū)41,578 2003年2月沈房市場綜述（1）：增量房均價平穩(wěn)運行全市增量房銷售均價運行平穩(wěn)、波動細微，2月份全市增量房價格指數(shù)為1026點，比上個月上升6點，均價為3024元，與去年同期比，上升13點。（4）住宅平均價格圖（2）增量房成交量中幅下降本月的增量房成交量中幅下降，面積指數(shù)為1132點，下降667點，與去年同期比上升730點。 定期發(fā)布市場供求信息房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)管理部門要定期發(fā)布房地產(chǎn)市場指數(shù)和相關(guān)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)多類型、多檔次、多元化、適銷對路的商品住房，滿足不同層次居民的住房消費需求。加大消化空置商品房力度對空置1年以上商品房且數(shù)量大的開發(fā)企業(yè)，由市建委、房產(chǎn)、規(guī)劃和國土資源等部門聯(lián)合采取控制措施，限制其參加土地招標(biāo)競拍，不予審批新項目。（2）組織我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加外埠房交會，吸引外埠消費者和投資商來沈購房置業(yè)。（3）開展住房公積金與商業(yè)銀行的政策性組合貸款業(yè)務(wù)，擴大住房貸款規(guī)模。預(yù)計10年后，升級狀況為：后小康為20%；小康為40%；準(zhǔn)小康為30%；安居型為10%，從中進一步證明沈陽市的住房消費潛力巨大，5%的人（約6萬戶）買高檔房；15%的人（約20萬戶）買中檔或中高檔房；40%的人（約50萬戶）買中低檔房子；30%的人（約40萬戶）買二手房；10%的人（約12萬戶）租住廉租房；另有80萬流動人口租賃房子。數(shù)量十分可觀，說明舊房市場具有強大生命力。沈陽市每年約有十萬左右住戶購置住房，而且還要繼續(xù)保持一個相當(dāng)長的時間，這是一股多么巨大的消費潮流，它若能變成現(xiàn)實，將對改善沈陽市人民生活水平、拉動全市經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不可估量的影響。這反映出，沈陽市有近一半的居民有賣舊房買新房或直接買新房的需求。通過對現(xiàn)在住房不滿意因素分析中可以看出，39%的人認(rèn)為房子面積太??；%的人認(rèn)為住房結(jié)構(gòu)不合理，功能不齊全；%的人認(rèn)為房屋破舊，質(zhì)量不好?！酒渌拷o水：采用高級UPVC管材。坡屋頂采用高級屋面瓦?？蛻艨梢韵硎艿睫k公、教育、購物、就醫(yī)等信息時代的高速健康。中房凌云花園整體上采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計。 中房凌云花園市場營銷策劃1 項目概況凌云花園位于方家欄路 32號—沈陽東南部，毗鄰方家欄森林公園，是中房集團在沈陽的第二個項目。主要部位高級外墻面磚飾面，顯居住者的“體面”；住宅全部坡屋頂設(shè)計，—。東芝電梯房以及金德鋁塑PRR管材等等?！咎變?nèi)裝飾配套】單元門:鑄誠牌高級對講門進戶門:鑄誠牌高級對開三防門陽臺及窗:大連實德型材高級中空塑鋼窗地面:水泥壓光(廚衛(wèi)除外)墻面:高級大白飾面室內(nèi)門:預(yù)留洞口廚房:墻面抹灰衛(wèi)生間:墻面抹灰,地面做高級防水,上下水預(yù)留接口室內(nèi)照明:預(yù)留燈位,設(shè)置高級開關(guān)、插座有線電視、衛(wèi)星電視插座接入客廳；ADSL接口接入客廳，電話接口接入客廳及臥室。排水：采用高級UPVC消音螺旋管材供暖：惠天熱網(wǎng)24小時供暖，分戶獨立，金德高級鋁塑PPR管材煤氣：進戶412市場調(diào)研（1）沈陽市居民居住狀況：據(jù)5325份樣本分析,住房面積在40平方米以下的占17%,4160平方米的占36%,6180平方米的占27%,%，%，%。這反映出沈陽市廣大居民主導(dǎo)需求是擴大住房面積，其次是改善住房設(shè)計水平。住房置換時間分析:在住房消費時間安排上，%；%；%。(4)購房意向分析:購買住房的類別分析:針對要購買什么樣的住房問題，我們提供了五種類型，即新建商品房，比原住條件好的舊房，經(jīng)濟適用住房，自住公房，其它。對新建商品房種類的選擇:我們把新建商品房劃分為六類，即平房、多層住宅、小高層、高層、別墅及其他。至今，沈陽市購房主要是高收入階層和少部分較高收入階層；大部分較高階層和中等收入家庭尚未進入購房市場，他們需求量十分巨大，一旦條件成熟，大眾購房市場啟動，對房市的推動效果將是十分可觀。全面推行房屋拆遷貨幣化安置，全面推開房屋拆遷貨幣安置工作，增加入市購房資金量。調(diào)整住房消費的稅費政策：（1）一年內(nèi)個人出售住房后又購買住房，或購買住房后將原住房出售，購房款高于售房款的，差額繳納契稅；購房款低于售房款的，免征契稅。拓展房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)：在房地產(chǎn)中心市場內(nèi)開設(shè)“金融超市”，邀請各商業(yè)銀行入市辦理貸款業(yè)務(wù)，提高房地產(chǎn)市場“一站式”服務(wù)辦事效率。進入淡季后，市場有效需求不足，銷售回落明顯。本月增量房市場的主要特點是：由于春節(jié)假期，市場消費者將目光轉(zhuǎn)移到假日消費當(dāng)中，市場銷售冷清。本月增量房市場的主要特點是：市場轉(zhuǎn)出淡季，銷售明顯增加，臨近春季交易會，各開發(fā)企業(yè)開始加大項目宣傳力度，市場交易氣氛活躍，整體好于去年。3項目分析：中房集團是國內(nèi)唯一中央直屬的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團。凌云花園的項目一確定下來、許多建筑設(shè)備、建材生產(chǎn)商紛紛找上門來，寧肯不賺錢也要供貨，這個原因在哪？實力。再者，凌云花園周邊完善，園區(qū)交通便利，出入自如；求學(xué)就醫(yī)，購物休閑，近在咫尺。文化教育方面 ：幼兒園有中房凌云花園幼兒園、泉園幼兒園、沈空幼兒園、東陵區(qū)教委幼兒園，讓寶寶的童年更快了；學(xué)校有凌云小學(xué)、萬科小學(xué)、長青小學(xué)、泉園一校、泉園二校、育鵬小學(xué)、145中學(xué)/51中學(xué)（重點）；大學(xué)由東北大學(xué)基礎(chǔ)分院、：中國鞋城、南塔電子市場、東北日雜批發(fā)市場、東北裝飾城、木蘭家私城、長青家電批發(fā)中心、東北摩托車市場、新華購書中心、普爾斯瑪特會員超市、方家欄綜和市場讓業(yè)主輕松購物，愜意生活。凌云花園環(huán)境幽雅，與森林相依。中房凌云花園將為沈陽市打造森林城市,注入新生力。讓業(yè)主購物休閑一體化，深居簡出更悠然。園區(qū)周圍及主要入口設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時的保安人員站崗巡邏；園區(qū)的中央保安控制系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與管理中心之間的對話；園區(qū)的門禁系統(tǒng)，全面實施一卡通，以實現(xiàn)24小時的人員、車輛進出管理，這些物業(yè)管理措施能夠確保業(yè)主的財產(chǎn)安全。意即開發(fā)商只要有一個好的地段，在它上面開發(fā)建設(shè)住宅，肯定暢銷，開發(fā)商就能賺取更高的利潤。與凌云花園同期推出的房屋有很多：其中現(xiàn)房有萬科花園新城、華龍奧翔家園、傳世豪苑、和泰逸青園、和泰長青園。這對與萬科花園新城緊緊相鄰的凌云花園來說，萬科花園是一個很強的競爭對手，對凌云花園有很大的威脅。青陽四季園位于東陵區(qū)方青路31號，是青陽四季園小區(qū)的第三期項目，他們已經(jīng)建好，并開始發(fā)售。文化氛圍較好，況且渾河新區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中，在未來的時間里，房地產(chǎn)升值的可能可能性很大?！用褡》肯M需求預(yù)測—我國住宅建設(shè)面向中低收入家庭2003年，我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。對未制訂經(jīng)濟適用住房監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以劃撥方式提供建設(shè)用地。第四類，中低收入家庭，年收入為1—3萬元，約占30%，有32萬戶。第一類消費階層購房在130平方米以上,中數(shù)在150平方米；第二類消費階層購房一般在100—130平方米，中數(shù)值為120平方米；第三類消費階層購房一般在70—100平方米，中數(shù)值為80平方米；第四類消費階層購房一般在70平方米以下，主要是二手房；第五類消費階層以租房為主。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。 調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：％，10002000元的占32％，％， ％。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、 交通過分擁擠等， 造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。后者要想取得好的業(yè)績，自然要加倍付出努力。2002年9月，中房基安花園一期首批業(yè)注入住。凌云花園正是基于這樣的條件下開發(fā)的。必將引起眾多老百姓的關(guān)注，從而達到預(yù)期的銷售目標(biāo)。定價策略的制定并無固定模式，業(yè)務(wù)固定的程序，全憑策劃者豐富的實踐經(jīng)驗，縝密地組織與思考。房屋的定價，往往要考慮它的單價、總價和付款方式三個方面。 （1）差異定價：房地產(chǎn)世界色彩斑斕，樓盤的差異性隨處可見。這一類差異通常有以下幾個方面。工程進度：工程剛剛處在打樁階段，價格子讓便宜；工程已接近收尾，價格自然要高。付款方式：最輕松的付款方式一般在價格上沒有折扣，一次性付款，往往有很大折扣。企劃服務(wù)：包裝精美，服務(wù)上乘，樓盤價格就有上升的可能。一般而言，這種差異有以下幾個因素構(gòu)成；朝向差異：對高層住宅而言，朝南的單元較貴，東南向、西南向的次之，朝北的則最便宜。對高層而言，通常是由地層向高層趨貴，但最頂層便宜。面積差異：因面積大小而導(dǎo)致的差價系數(shù)不同，往往和總價配比有關(guān)。一般來說，市場競爭定價在兼顧產(chǎn)品成本和產(chǎn)品價值的同時，更多地將從以下幾個因素的綜合考慮：市場景氣：國家形勢良好，國民經(jīng)濟上升，產(chǎn)品購銷兩旺，房地產(chǎn)的定價便提高；相反，市場低迷，有效需求不旺，則價格就走低。資金狀況：資金缺乏，或周轉(zhuǎn)不暢，需要迅速成交、回籠資金的價格就低,為急于把房子賣出去，因而樓盤的定價就低；資金充足，周轉(zhuǎn)流暢，有條件創(chuàng)造高額利潤的，產(chǎn)品的價格就高，因而樓盤的定價就高。凌云花園周邊有很多的樓盤也正在銷售中，他們與凌云花園形成有力的競爭之勢。采用通向價格定價，既包括在項目的質(zhì)量、環(huán)境條件及新月等價格因素一致的情況下，直接套用同類物業(yè)的價格水平；也包括在質(zhì)量、環(huán)境條件及信譽等價格因素不相同時，按其差異情況進行相應(yīng)的價格調(diào)整的定價方法。營銷權(quán)重系數(shù)是視物業(yè)的市場營銷狀況而定的稀疏。=(2301+2398+2381+2151+2384)=2322凌云花園考慮到自身入主沈陽不長，以市場占有率為目標(biāo)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的包裝是銷售的前提條件，是向一個顧客面對著工地、鋼筋、水泥、腳手架和許多尚未完成的市政道路，是不能真正產(chǎn)生良好的購買欲望和購買信心的。人在激動的時候就容易沖動，加上其他因素的配合，及能夠產(chǎn)生巨大合力，從而產(chǎn)生較強的購買欲望，那么，樓盤的銷售就容易得多了?！柙啤蚕笳髦麄兊氖聵I(yè)，蒸蒸日上。保安人員們動作熟練，站姿標(biāo)準(zhǔn)，贏得了客戶的贊賞。在圍墻兩側(cè)各留了一個門供客戶看樓進出之用，每側(cè)有設(shè)置了三個辦公室：兩個售樓咨詢處，一個保衛(wèi)值班室。要有效地做好之信息傳遞工作，就必須清楚房產(chǎn)商品的特殊性及其對外宣傳的方式、方法所帶來特殊要求。簡單地說，廣告就是利用一定的媒介將產(chǎn)品介紹給消費者的一種促銷手段。根據(jù)這一定為，在形成廣告中賣點，在廣告中重點宣傳，使物業(yè)的特點在消費者心目中留下深刻的印象。該類消費群體是怎樣的一些人，他們的職業(yè)、收入、年齡、性別、文化層次、消費心理是怎么樣的，以及由此而引起的一些消費傾向，都是進行消費者分析所要解決的問題。房地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性，不但決定了它的廣告內(nèi)容、廣告形式，而且在廣告媒體的選擇上也有不同的要求。B：以目標(biāo)對象為中心，根據(jù)目標(biāo)消費者的接觸習(xí)慣、接觸率，以及收聽視率的高低，安排媒體的時間。這就是進行房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作的根本目的。從某種