【正文】 較著名的有XX市七大寺即文峰寺、福國(guó)寺、普濟(jì)寺、玉峰寺、指云寺、興化寺、靈照寺及北岳廟、白沙古建筑群、三圣宮、龍泉寺等。目前XX市幾乎所有的汽車(chē)維修場(chǎng)地都是依靠租賃，而且XX市市沒(méi)有一家集汽車(chē)銷(xiāo)售與維修為一體的公司。 法人代表：本項(xiàng)目總用地面積為19990㎡（）本項(xiàng)目總建筑面積為18970㎡項(xiàng)目投入總資金本項(xiàng)目共需投入總資金4928萬(wàn)元。 8。 錄第一章 總論 1 1 1 1 1 1 1 2 范圍及研究結(jié)論 2 2 3 3第二章 8 9 9 10第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 11 11 11 14 17 17 17 19 21第四章 項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模 22 22 23第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案 25 25 25 25 25 26 26 26 26 27 28 28 28 29 29 29 30 30 (Strengh) 30 (Weakness) 31（Opportunity） 31（Treat） 32第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及消防 33 33 33 34 35 35 35 36 36 36 36 36 36 37第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 38 38 38 38 39 39 40 42第八章 社會(huì)效益分析 4產(chǎn)值、稅收的影響 43 43 44 44 44第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 46 46 46 46 47第十章 項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)與結(jié)論 48 48 48 49 49附件：個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋租賃合同公證書(shū)第一章 總論XX市汽車(chē)銷(xiāo)售與維修服務(wù)中心新建法人概況XX市汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司是XX市一家從事國(guó)產(chǎn)轎車(chē)和進(jìn)口轎車(chē)貿(mào)易與維修的汽車(chē)專(zhuān)營(yíng)公司，屬個(gè)人私營(yíng)企業(yè)，國(guó)家非公有制經(jīng)濟(jì)體系。資金籌措本項(xiàng)目共需投資4928萬(wàn)元，全部（包括土地費(fèi)）由XX市汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司自籌項(xiàng)目總用地面積19990m2 總建筑面積18970 m2其中：（1）汽車(chē)銷(xiāo)售區(qū)建筑面積6470 m2%（2）汽車(chē)維修區(qū)建筑面積2700 m2綠地率10%（3）辦公區(qū)建筑面積 6170 m2%由于本項(xiàng)目的特殊性，綠地率計(jì)算以項(xiàng)目各功能分區(qū)占地面積為準(zhǔn)各自計(jì)算。本項(xiàng)目順應(yīng)XX市市汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了消費(fèi)者的需求，具有先發(fā)主導(dǎo)作用。項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況XX市自古以來(lái)就是我國(guó)西南交通貿(mào)易大動(dòng)脈南方“絲綢之路”和由西藏入境的“茶馬古道”的中轉(zhuǎn)站。XX市同時(shí)榮戴國(guó)家級(jí)XX市玉龍雪山風(fēng)景名勝區(qū)桂冠。XX市市最具優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)潛力的資源主要有旅游資源、生物資源和水能資源。而汽車(chē)消費(fèi)作為消費(fèi)市場(chǎng)中的支柱，隨著它的穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。汽車(chē)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車(chē)消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。無(wú)論是從汽車(chē)制造來(lái)說(shuō)，還是從流通來(lái)說(shuō)，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國(guó)內(nèi)外汽車(chē)銷(xiāo)售商競(jìng)爭(zhēng)、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輻射能力的現(xiàn)代汽車(chē)市場(chǎng)。，適應(yīng)了市場(chǎng)需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車(chē)產(chǎn)品來(lái)刺激汽車(chē)銷(xiāo)售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車(chē)消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。因此，適應(yīng)廠(chǎng)商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車(chē)市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間，本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場(chǎng)所，更是一個(gè)汽車(chē)及汽車(chē)配件的物流中心。目前，XX市市汽車(chē)市場(chǎng)小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場(chǎng)的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠(chǎng)家的顧慮，因而多數(shù)汽車(chē)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限，輻射范圍不大。目前，XX市市汽車(chē)市場(chǎng)的輻射范圍主要是市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。 市、區(qū)政府對(duì)振鑫汽車(chē)銷(xiāo)售與維修中心的建設(shè)都十分重視。本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。項(xiàng)目擬建地的區(qū)位、交通條件很好。從生產(chǎn)角度看，我國(guó)汽車(chē)發(fā)展速度驚人。2009年一季度，我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)量相對(duì)上年同期有所增長(zhǎng)，其中，3月份增長(zhǎng)率超過(guò)10%。客車(chē)產(chǎn)量的大幅增長(zhǎng)是拉動(dòng)一季度汽車(chē)產(chǎn)量增長(zhǎng)的主要力量。%。3月份產(chǎn)量也出現(xiàn)回落，%。中投顧問(wèn)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)暖，我國(guó)汽車(chē)出口和國(guó)內(nèi)消費(fèi)都將隨之增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度不會(huì)太快，預(yù)計(jì)增速與08年相當(dāng)，在7%上下。從消費(fèi)角度看，汽車(chē)消費(fèi)已日益成為大眾化的消費(fèi)，汽車(chē)社會(huì)日益臨近。從社會(huì)文化角度看，汽車(chē)文化已儼然成為新興的消費(fèi)文化，具有極強(qiáng)的生命力和滲透力。在汽車(chē)銷(xiāo)售的有形市場(chǎng)上，我國(guó)存在多種不同的銷(xiāo)售市場(chǎng)模式，以金字塔式多級(jí)銷(xiāo)售為主。當(dāng)然，不同的汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)各自資金實(shí)力和市場(chǎng)策略，采用不同銷(xiāo)售模式。根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)完全成熟的汽車(chē)市場(chǎng)中，50－60％的利潤(rùn)在服務(wù)中產(chǎn)生，與國(guó)外相比，我國(guó)差距和發(fā)展空間都較大。由于以產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本變化，相對(duì)于汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售及售后服務(wù)商處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有一個(gè)團(tuán)體能保障他們的利益，廠(chǎng)商關(guān)系微妙。（3）汽車(chē)市場(chǎng)弊病多多，市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。它既與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國(guó)際上汽車(chē)有形貿(mào)易市場(chǎng)，不利于與國(guó)際接軌，不利于市場(chǎng)發(fā)展。我國(guó)汽車(chē)行業(yè)效益不俗。據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)導(dǎo)指出，加上2004年全年進(jìn)口汽車(chē)16萬(wàn)輛左右的銷(xiāo)量，中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)以近592萬(wàn)輛的總規(guī)模超過(guò)日本本土的580萬(wàn)輛，躍居世界第二位，僅次于美國(guó)。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，紛紛出臺(tái)地方性法規(guī)，推動(dòng)汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)，和平與發(fā)展仍是當(dāng)今世界的兩大主題。（4）產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)。另?yè)?jù)專(zhuān)家預(yù)算，今后10年我國(guó)每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽車(chē)產(chǎn)業(yè)提供。普遍認(rèn)為，中國(guó)汽車(chē)業(yè)雖然處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但推動(dòng)中國(guó)汽車(chē)快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)汽車(chē)大發(fā)展的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。根據(jù)相關(guān)部門(mén)對(duì)1萬(wàn)戶(hù)家庭調(diào)查顯示，％，這表明盡管由于用車(chē)成本高等原因，市每百戶(hù)家庭汽車(chē)擁有量不及省內(nèi)其他城市，但因?yàn)槲飪r(jià)較低，人均可支配收入高，汽車(chē)消費(fèi)潛力巨大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和汽車(chē)市場(chǎng)兩者相得益彰，休戚相關(guān)。據(jù)我們調(diào)查，現(xiàn)有汽車(chē)市場(chǎng)大多分布在市郊區(qū)交通繁忙地段，增加了城區(qū)交通壓力，影響了城市景觀(guān)。這與市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固XX市汽車(chē)市場(chǎng)的地位，不利于XX市服務(wù)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升?，F(xiàn)有汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體包括集體資本、民營(yíng)資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主體競(jìng)爭(zhēng)格局。發(fā)展優(yōu)勢(shì)（1）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。汽車(chē)的降價(jià)無(wú)疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，隨著XX市市旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)和XX市市政府打造國(guó)際精品旅游城市的決心，XX市市作為云南乃至全國(guó)的旅游強(qiáng)市有很大很寬的發(fā)展前景。近年來(lái)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。汽車(chē)市場(chǎng)對(duì)政策有極強(qiáng)的敏感性。在微觀(guān)消費(fèi)政策上，政府鼓勵(lì)私車(chē)消費(fèi)的政策逐漸出臺(tái)，如各種稅費(fèi)的降低，汽車(chē)上牌手續(xù)的簡(jiǎn)便化等，都會(huì)極大促進(jìn)汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展。汽車(chē)市場(chǎng)布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀(guān)，增加整治難度。隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對(duì)汽車(chē)行業(yè)的日益重視和扶持，汽車(chē)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入私人汽車(chē)消費(fèi)普及的時(shí)代，XX市汽車(chē)市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，汽車(chē)保有量會(huì)不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改進(jìn)，新車(chē)型和品種不斷問(wèn)世，汽車(chē)文化深入人心。 項(xiàng)目完成后，將作為XX市市做大的汽車(chē)銷(xiāo)售與維修中心，按照初步設(shè)想項(xiàng)目將建設(shè)4S專(zhuān)賣(mài)店、二手車(chē)交易中心、新車(chē)會(huì)展中心、汽車(chē)配件專(zhuān)賣(mài)店、接待大廳、汽車(chē)文化室、洗車(chē)場(chǎng)、維修檢測(cè)中心、綜合服務(wù)辦公大廳、餐廳、辦公大樓及附屬設(shè)施。地處東經(jīng)99176。56′。麗攀、麗鶴、麗昆、麗維等干線(xiàn)公路縱橫轄境。本項(xiàng)目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺(tái)旁，位于城市主干道大麗路與祥和路周邊，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)則《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則3.《XX市市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進(jìn)且具地方民族特色的現(xiàn)代化的汽車(chē)銷(xiāo)售中心。（3）合理分區(qū)，合理布置景觀(guān)大道、4S專(zhuān)賣(mài)、新車(chē)會(huì)展區(qū)、汽車(chē)綜合服務(wù)大廳、維修中心、洗車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)文化區(qū)、汽車(chē)配件專(zhuān)賣(mài)店，辦公區(qū)、生活區(qū)。并結(jié)合管理、服務(wù)等設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。相關(guān)房間設(shè)閉路電視及寬帶網(wǎng)、通訊等。（一）在祥和路和麗大路各開(kāi)2個(gè)路口以解決內(nèi)部與外部的人流、車(chē)流交通問(wèn)題。（一）點(diǎn)：主要指庭院綠地，展場(chǎng)綠地，以草坪、花卉和灌木為主。建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過(guò)多次比較，初步?jīng)Q定采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑理念來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。 XX市汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司為項(xiàng)目建設(shè)的第一責(zé)任人，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)首要責(zé)任。財(cái)務(wù)人員必須嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃，資金使用計(jì)劃等資金管理工作，保證項(xiàng)目資金使用合理。施工管理：日常土建與安裝施工的協(xié)調(diào)、施工進(jìn)度與計(jì)劃的安排，施工質(zhì)量與施工安全的檢查、工程驗(yàn)收。 (Strengh)目前XX市市還沒(méi)有出現(xiàn)大型的汽車(chē)銷(xiāo)售與維修市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力支撐。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場(chǎng)全面放開(kāi)，對(duì)汽車(chē)消費(fèi)需求進(jìn)一步增加。項(xiàng)目本身投資額較大，如果地價(jià)過(guò)高，無(wú)疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有少量的清洗油污，食堂餐廳的含油污水和油煙廢氣、汽車(chē)行駛的噪音、商品的包裝材料。表6１　廢水主要污染源、污染物濃度序號(hào) 污染源 污染物名稱(chēng)（單位：mg/L,PH除外） PH CODcr BOD5 SS 動(dòng)植物油1 生活污水 6～9 250 150 100 152 含油污水 6～9 400 250 120 40２、廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車(chē)尾氣。因?yàn)樵擁?xiàng)目以銷(xiāo)售、展覽、旅游等功能為主，應(yīng)配合其對(duì)外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。廢棄物治理在本項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置垃圾桶、清潔車(chē)等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時(shí)清掃、分類(lèi)、集中，每天由垃圾車(chē)運(yùn)送到市政垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。在保證使用功能、建筑質(zhì)量和室內(nèi)環(huán)境的前提下，采取多種有效節(jié)能技術(shù)與管理措施，降低新建房屋單位面積能耗，達(dá)到提高舒適性、節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。建筑物內(nèi)