【正文】 ……………… 24第十三章、營業(yè)收支預算表…………………………………………… 26第十四章、結(jié)束語……………………………………………………… 28第一章、 惠州市新浩斯營銷策劃有限公司簡介惠州市新浩斯營銷策劃有限公司是在惠州市工商行政管理局注冊,是專業(yè)從事房地產(chǎn)策劃銷售、物業(yè)管理、裝飾裝修、清潔環(huán)保、廣告策劃等多種經(jīng)營的獨立法人機構(gòu)。公司至今已建立健全了一整套安全防范、消防、停車場、清潔、綠化、維修、裝修等管理、服務規(guī)章制度，并通過推行ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式，結(jié)合實際工作經(jīng)驗，明確了各類人員、各崗位的職責，使服務和管理始終處于受控狀態(tài)，把服務質(zhì)量事故和缺陷消除在萌芽狀態(tài)，通過24小時全天候封閉式管理，以軍事化管理加現(xiàn)代化管理為主要管理模式，形成了獨具特色、高效規(guī)范、運作嚴密的管理體系，于2001年通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認證，也證實了管理和服務符合制度化、規(guī)范化、專業(yè)化、標準化要求。建筑布局：小區(qū)共由20棟連排別墅,10棟12層帶電梯小高層以及10棟7層多層住宅，中心綠環(huán)超大生態(tài)閑廣場，沿街黃金商鋪組成，占地面積逾38016平方米,建筑總面積逾79266平米。主要配套設(shè)施：有地下車庫、地面專用汽車位、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。加強宣傳，與小區(qū)業(yè)主（住戶）一起，共同維護小區(qū)環(huán)境，營造一個安全、舒適、和諧的綠色家園。以良好的售后服務維護企業(yè)品牌，促進房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該小區(qū)商品房保值升值。小區(qū)房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等）的維修養(yǎng)護和管理。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。我們深信，通過我們的努力，我們一定能夠向鴻泰御府花園交一份滿意的答卷?？梢源_保小區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安消防事件發(fā)生率為零。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。保證車輛有序停放。 我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏和服務的機制，以解決業(yè)主所需。第五章、人力資源和架構(gòu)組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：鴻泰御府花園管理處21人主任1人管理員1人收費員1人綠化班1人護衛(wèi)班14人清潔班2人維修班1人人員安排說明序號崗位編制說明備注1主任1人負責小區(qū)的全面管理。5護衛(wèi)員班長2人每班1人，全面主要負責小區(qū)安全、消防等工作的巡查，護衛(wèi)班的日常管理。入伙初期可將東門改為一個門。監(jiān)控室崗2人每班1人，負責小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，消防系統(tǒng)的24小時固定值班。7合計21人運作程序系統(tǒng)： 整體運作程序擬寫物業(yè)管理方案物管對象調(diào)研整改接管驗收崗位培訓組建機構(gòu)日常管理內(nèi)部運作流程指揮操作層管理層指揮各業(yè)務塊員工金迪物業(yè)公司反饋監(jiān)督管理處 說明：在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。（三）、激勵系統(tǒng)：獎懲機制工資福利機制培養(yǎng)提升機制激 勵 機 制企業(yè)文化機制思想工作機制說明：激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。第六章、管理工作計劃（一） 前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1擬訂詳細管理方案 總結(jié)以往物業(yè)管理經(jīng)驗 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案2007年底2接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同2008年初3組建管理隊伍選拔 培訓 上崗按合同簽訂時間為準4整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位按合同簽訂時間為準5制訂管理制度 制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度； 導入ISO9001：2000按合同簽訂時間為準6物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)業(yè)主入伙前一個月（二） 常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間1房屋及共用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質(zhì)量管理。接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理；客房清潔管理。業(yè)主入伙開始9標識系統(tǒng)管理提供標識制作方案；負責安裝維護；制訂物業(yè)管理企業(yè)標識；標識管理接管驗收后開始10檔案管理建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；建立嚴格的檔案管理制度。 根據(jù)接管進度分批招聘各類人員到位。3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、小區(qū)竣工總平面圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。I、其它相關(guān)圖紙。3）本管理處驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進行接管驗收。7）在保修期內(nèi)，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報管理處查驗證實后，責令施工單位更換或返修。公共設(shè)施接管驗收項目及標準。如住戶手冊、裝修申請表、業(yè)主登記表、各種標示牌，裝修管理守則等。2）發(fā)放資料：住戶手冊、業(yè)主登記表； 3）簽訂合約：與住戶簽訂《物業(yè)管理委托合同》及公共契約（在《住戶手冊》中）；4）抄水電表：水電維修工與業(yè)主抄水電表底數(shù)；5）收費：按發(fā)收樓通知書之日起或購房之日起計收管理費；6）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給業(yè)主該套房鎖匙。2）修繕服務部工程師及管理處管理員陪業(yè)主到現(xiàn)場察看，判定是否屬于工程質(zhì)量問題，如果是，由修繕部維修處理，管理處協(xié)助；如屬業(yè)主問題，管理處應協(xié)助解決，費用由業(yè)主承擔。常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護、安全防范管理、消防管理、車輛管理、客戶服務管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、社區(qū)文化活動管理等多方面內(nèi)容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。二、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按金輝新苑統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)范管理，包括標識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。詳見清潔衛(wèi)生管理。每周及每月對各部門的服務情況及工作完成情況進行檢查上報。分項指標：1)顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)綠化完好率100%；5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事安件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源。辦公桌椅一批2000元2000元管理處辦公室用文件柜1個300元300元員工宿舍桌、凳、衣柜一批1000元鐵架床10套200元2000元保險柜1個1000元1000元財務專用宿舍用電視機1臺800元800元廚房裝備用具1套2000元2000元文具用品一批500元500元員工服裝25套100元2500元