【正文】 排水干旱、高溫季節(jié)基本保持有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。12垃圾箱（桶）、果皮箱每天清理二次，并抹洗兩次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面整潔、無垃圾、無污跡、無異味；13消滅鼠害蚊蠅每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次；14公共燈具、宣傳欄每周擦抹一次，目視無灰塵，光亮清潔，2米上部分每半月擦抹，除塵一次；15設施設備用房每天清掃一次；16停車場或車庫每天清掃一次，及時清除地下室進出口的垃圾，發(fā)現油跡、污跡、銹跡、擦洗干凈，無異味、空氣流通。保持公共場所各部位的干凈、整齊。提供洗手液、卷紙、空氣清新劑、垃圾袋等，并及時補充更換。 第三節(jié) 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護服務標準（一）清潔衛(wèi)生服務標準服務內容序號內容服務標準1垃圾收集每天早晚定時清理二次，并確保垃圾袋內垃圾不超過1/2及時更換垃圾帶；樓內區(qū)域2門廳、通道及樓梯臺階每天循環(huán)保潔，發(fā)現垃圾雜物及時清除，并至少拖洗保潔二次；每天大門、玻璃出塵擦洗，墻面除塵去污；樓梯間墻面每月除塵一次；室內、大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次（打蠟、拋光）。監(jiān)控設施24小時開通，監(jiān)控各設備系統傳達信號并及時處理。7應急處理接到火警、警情后，三分鐘（最遲不超過五分鐘）到達現場，協助現場，并報告物業(yè)客服中心于警方。重點部位（辦公出入口、地下停車場、樓內通道等）應設巡更點，作巡更記錄。熟悉各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。14辦公自動化運用計算機進行管理（含檔案、收費管理、設備管理等）。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內答復處理。7制度公示服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務標準、收費依據、收費標準、急修內容、投訴渠道。日常管理與服務4工作計劃負責制定區(qū)內物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施，每季度向委托方報告一次計劃實施情況，并接受業(yè)主的季度考核和年度考核。三、服務標準第一節(jié) 綜合管理服務標準服務內容序號內容服務標準機構設置1物業(yè)客服中心設置（1） 區(qū)內設置物業(yè)客服中心（2） 配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等設施及辦公用品2管理人員（1） 項目管理層人員有3年以上同崗位工作經驗。10秩序維護員及監(jiān)控16，45周歲（含）以下；體健貌端且受過正式培訓。6客服人員5女性，35周歲（含）以下，身體健康，五官端正，形象氣質較好，大專（含）以上文化程度，能使用電腦處理文檔，熟悉會務接待禮節(jié)禮儀，舉止大方，有本崗位2年以上工作經驗。3秩序維護主管1男45周歲（含）以下，具有大專（含）以上文件程度，具有三年以上辦公樓、廣場秩序維護主管工作經驗。4環(huán)境部主管145周歲以下，相貌端正，身體健康。7保潔綠化員2150周歲以下；初中文化（含）以上；經過專業(yè)或崗前培訓，身體健康。高中文化以上；兩年以上實際工作經驗；身體健康。熟悉物業(yè)管理相關法規(guī)，并能組織區(qū)內的管理服務工作，項目主管工作時間全天候相對固定。5服務規(guī)范服務規(guī)范應符合相當于酒店五星級標準的要求。8報修、投訴受理（1）24小時受理業(yè)主報修，接到任何報修半小時內到達現場處理（預約除外）。9滿意度調查每年二次對業(yè)主進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業(yè)主溝通，對測評結果分析并及時整改。第二節(jié) 公共區(qū)域秩序維護服務標準服務內容序號內容服務標準人員要求1人員配備安全護衛(wèi)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數80%以上，身體健全工作認真負責，并定期接受培訓。 4服裝儀容上崗時統一著裝、佩戴統一標志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，工作時精神飽滿，姿態(tài)良好，動作規(guī)范，語言表達清晰。在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過五分鐘。在遇到異常情況或業(yè)主緊急求助時，三分鐘（最遲不超過五分鐘）到達現場，采取相應措施。9應急處理監(jiān)控中心接報警信號，安護人員五分鐘到達現場進行處理，中心應接用戶的救助要求，解答用戶詢問。保證大理石地面干凈無灰塵，水磨石地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無雜物；各處鏡子、金屬門扶手保持光亮；大廳內垃圾桶內外干凈，煙缸、痰盂保持清潔；樓梯間無灰塵。7所有辦公室辦公室清潔員每天上班前和下班后各清潔一次，除此之外還應根據業(yè)主人員的要求及時做清潔；每天對地面、辦公桌椅、辦公設備除塵去污；墻、頂面每月除塵一次；地面光亮無灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時清潔整理。9消防栓、指示牌隔天擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡；樓外公共區(qū)域10道路地面每天清掃保潔二次，清掃避開業(yè)主上下班時間進行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。標識、指示牌等公共設施目視無灰塵；（二）綠化養(yǎng)護服務標準草坪1保存率保存率不低于95%，生長茂盛。 5施肥按生長情況，適時、適量每年施復合肥二遍。9修剪喬木適時修剪，灌木每年適時整形修剪二次以上，基本做到無枯枝，籬、球造型植物及時修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉緊密、無脫節(jié)。12病蟲害防治防治結合，及時滅治。16修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次。預計臺風到來前，應及時檢查；6地面排水溝與圍墻每月一次巡查，清理地面排水溝的泥沙與雜物，每月二次巡查圍墻；7樓梯間、公用走廊的室內墻面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損；8休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用；9休閑椅、室外健身設施每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發(fā)現損壞及時修理，并保證設施安全使用；10安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查二次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整；服務項目服務標準排水系統（1） 每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次；（2） 污水處理系統每年全面保養(yǎng)一次；供水系統（1） 總體供水設施每月檢查一次；（2） 泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次； 普通水泵：（1）供水設備保養(yǎng)照明系統（1） 樓道燈、道路燈完好率為98%（主干道亮燈率100%）；（2） 室內燈具完好率為98%（會議室、接待室100%）；（3） 景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為98%；（4） 燈具損壞應及時更換，并做好臺賬記錄；（5） 室內、室外公用電氣柜每周巡查一次；（6） 限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；公共照明成本構成：（1） 零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。三、接管驗收的作用另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排。工程人員4人，負責房屋本體、公共設施、機電設備、強弱電、智能化及工程物資的驗收移交工作。，各驗收負責人要明確記錄在案，由組長匯總后請【浦口區(qū)知識產權大廈】物業(yè)服務項目相關負責人督促對存在的問題加以解決。接收移交的資料、圖紙，并清點記錄清單接收移交的資料、圖紙，并清點記錄清單接收移交的資料、圖紙，并清點記錄清單 各驗收小組提交驗收報告。 對物業(yè)資料的接管 對現場開展工作進度及所有開辦類物資進行接管交接。3) 各端口物資工具器材在合同簽訂后一周內采購配備到位。雙方合同簽訂后我司將進行一周的人員組織、培訓、現場熟悉等，和業(yè)主確定人員進場時間。了解甲方搬遷的時間及路線，并制定應急預案。對搬家進入大樓內部的路徑進行事先安排，對大理石地面，電梯轎廂，電梯廳，各樓層辦公區(qū)域及可能碰擊的墻面，門窗，五金件進行事先保護，并安排監(jiān)控中心實時關注各樓層的搬遷情況，并將責任區(qū)域進行劃分，安排專人對相關責任區(qū)進行不間斷巡查。 裝修管理辦公室在接待業(yè)主裝修申請220。 有裝修指南或管理流程；220。220。 查驗施工隊的營業(yè)執(zhí)照或資質證書；《裝修擔保書》、《業(yè)主自裝承諾書》、《裝修協議》、《成品保護協議書》等；220。 申報資料齊全。 施工圖紙/方案無違規(guī)裝修內容；220。 三方確認，填寫《房屋給排水管道檢查記錄表》5辦證220。 裝修隊按規(guī)定施工時間，佩帶臨時出入證進場施工。 懸掛許可證副本；220。 有無違規(guī)裝修，有無安全隱患，糾正違章現象，解決存在問題。8驗收220。 消防安全驗收（適用時）。 現場清理完畢，無垃圾；220。 符合標準要求10退款220。11資料歸檔220。工作方法和要求，而且已辦理完相關手續(xù)：如開工證、臨時用電申請、施工押金、工人出入證等，裝修隊正式入場施工；，包括相關圖紙、施工隊、緊急聯系電話等情況交待；；；，內容包括：？？、不利于日后運行？？是否不利于日后維修？是否經驗收合格？？，是否影響其他辦公區(qū)域（包括噪聲）？、或有破壞系統設施的行為，巡視員工應立即制止；；、或重要不合格項，必要時專業(yè)主管親自現場核實判斷；，應立即報告部門經理；部門經理經核實后應立即召集裝修施工隊負責人和業(yè)主，進行特別專題討論會，解決施工中重大問題；、工藝問題，各專業(yè)主管匯總不合格項，報告給部門經理；，與施工單位和業(yè)主商定定期或不定期召開裝修工作會議，討論裝修有關問題，溝通相關事宜；；、施工隊退場后，每日巡檢工作結束第二節(jié) 開荒保潔方案1. 范圍本標準規(guī)定了清潔開荒工作的基本流程，適用于指導新接管物業(yè)服務項目和客戶裝修后的首次清潔工作。：在規(guī)定時間內按照各方確認的標準完成清潔開荒工作。 由承接清潔開荒工作的相關負責人對現場進行實地考察。2. 明確負責人。4 開荒策劃220。4. 內容全面，切實可行，能有效指導工作。 項目負責人根據開荒清潔標準和甲方要求編制《清潔開荒工作計劃》。物料準備7220。培訓交底8220。 保潔人員實施開荒工作計劃，按各專項保潔操作規(guī)程實施清潔工作。13. 溝通及時，調整適時。 發(fā)現不合格處，立即進行返工。220。12總結/記錄歸檔220。18. 有經驗和教訓總結；19. 記錄歸檔齊全、及時。進入2220。 清理現場留下的裝修垃圾。 使用毛套清除墻面、頂面浮塵。 先把玻璃隔段、窗戶上的膠點、油漆等污物用專用工具、清潔劑去除掉。 用玻璃工具全面清洗玻璃隔段、窗戶、玻璃門。6. 不污染地毯。8. 家私等有光澤表面干凈，無浮塵、污跡，無損傷。10. 地面干凈明亮，無漆點、膠點，有光澤；11. 地角線無浮塵、污跡；12. 地毯干凈，無浮塵、污跡。13. 客戶在《開荒驗收表》（表39020）中簽字確認。第四節(jié) 應急預案、目的 、發(fā)生斗毆的處理、耐心勸阻斗毆雙方離開現場，緩解矛盾，如勢態(tài)嚴重，有違治安管理行為甚至犯罪傾向，應將行為人扭送公安機關處理； 、提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿東西；、說服圍觀群眾離開，保證目標區(qū)內的正常治安秩序； 、協助公安人員勘查打斗現場，收繳各類打斗兇器，追查為首分子。、保護案發(fā)現場，禁止無關人員進入現場，以免破壞現場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘查現場。、如遇劫匪逃離現場，要向目擊者問清劫匪人數，衣著顏色和逃離的方向，并立即組織發(fā)動隊員與群眾堵截；如為駕駛逃跑的，可攔截機動車追堵并向“110”報警、保護搶劫現場，劫匪留下的兇器，作案工具等不要用手觸摸，如現場在交通要道或公共場所等人多擁擠的地方，無法將證物留在原處時，應收起交交公安機關。、執(zhí)勤過程中發(fā)現有人挑釁滋事的管理、立即向班長及值班領導報告；、維持好秩序，加強對重點目標的看護和安全保衛(wèi)；、勸阻圍觀群眾離散，防止事態(tài)擴大；、遇有打、砸、搶或侵害大廈客戶權益或看護目標時，應堅決予以制止和防衛(wèi)，控制事態(tài)發(fā)展，并立即向公安機關報告。 、立即報告當值領導，不得擅離職守（尤其是一個人時）；、迅速核實情況的真?zhèn)?，防止出現“調虎離山”的看護空檔；、如情況屬實，應盡快選擇正確方法處理解決。 、突發(fā)性水浸事故處理程序 、當接到用戶投訴或報告后，即時前往現場觀查。如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。、提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。、加固所有樹木或用繩索捆好，及時將最新臺風訊號張貼于大廈大堂或適 當地方以便向用戶顯示臺風的進展。、員工參加搶險工作時，要注意自身安全，采取適當的安全措施，并通知其他員工。、在風雨來臨時要求承包商緊急維修前，客服管理員須先征得物業(yè)客服中心主任或部門主管的批準，惟在特殊情況下，客服管理員可通知承包商進行搶修，但須迅速通知物業(yè)客服中心主任，并將該項修理詳細報公司領導。: 各物業(yè)客服中心對火警、火災應急處理工作。，無條件服從領導調配，按照分工，各司其責，積極撲救搶險。各隊責任人、成員及任務如下組 別責任人職 責成 員搶修排險隊工程主管檢查廣場導視牌、機動車進出口道路、出入口道閘系統是否牢固，以及室外上下水管道是否完好并及時搶修。 外廣場周圍樹木、灌木加固（聯系綠化外包方）。B、 保潔A組和保潔B組：負責廣場區(qū)域及外圍綠化的積雪清理并調動綠化養(yǎng)護單位抽調人員協助清理地面主干道的積雪。B、夜間以總值班（秩序維護班長）電話通知為準。 在掃雪工作中一切行動聽從組長、副組長或總值調度。接管【浦