【正文】 部分：開(kāi)業(yè)慶典第十二部分：招商具體工作流程后續(xù)：招商管理原則第一部分：橫崗商圈狀況分析一、橫崗商圈狀況根據(jù)對(duì)橫崗區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)查，橫崗目前整體商業(yè)布置較為分散，龍洲百貨、天和百貨沿深惠公路，新世界廣場(chǎng)、隆盛商城與松柏路燈光夜市相對(duì)集中，城區(qū)經(jīng)營(yíng)分散、各主要街道存在數(shù)量龐大的街鋪，但至今未能形成有規(guī)模、成氣候、上檔次的龍頭商圈，這對(duì)橫崗的購(gòu)物群體較為不利，并由于各物業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品檔次較低，造成購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的本地客戶(hù)，選擇到市區(qū)購(gòu)物，中高檔消費(fèi)力的流失導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)落后的局面。 隨著居民素質(zhì)及消費(fèi)力的提高，品牌消費(fèi)意識(shí)漸趨成熟。二、項(xiàng)目SWOT分析1）、優(yōu)勢(shì)（a）位于橫崗中心區(qū)核心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)；（b）周邊配套完善，銀行，醫(yī)院、公園，超市以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺；（c）交通發(fā)達(dá)，經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的公交車(chē)輛20多路，3號(hào)地鐵線(xiàn)出口就在門(mén)口；（d）商業(yè)品牌定位高。（b）品牌商家的入駐，提高并奠定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的位置。（2）橫崗工業(yè)氛圍呈強(qiáng)勢(shì)，缺少大規(guī)模人文居住社區(qū)，沒(méi)有在片區(qū)形成良好的居住氛圍。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目具備地段、規(guī)模、業(yè)態(tài)等多方面優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也有當(dāng)?shù)叵M(fèi)力不足、離市內(nèi)較遠(yuǎn)等問(wèn)題，如何在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)張項(xiàng)目的影響力是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，最可行的就是走特色化、個(gè)性化道路。投資者的財(cái)團(tuán)盤(pán)踞，實(shí)現(xiàn)商業(yè)CBD ，商務(wù)金礦的市場(chǎng)定位，使橫崗地產(chǎn)掀起滔天大浪，“點(diǎn)燃財(cái)富”“引暴你的財(cái)富”，給你和市場(chǎng)一種最強(qiáng)烈的暗示。4）、業(yè)態(tài)定位獨(dú)立專(zhuān)賣(mài)店、百貨、超市、家電主題商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)集合體（1）大型超市：其特點(diǎn)是采用開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足顧客日常生活的一站式購(gòu)物的需要，顧客購(gòu)買(mǎi)頻率高于其他業(yè)態(tài)，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的客流量有非常大的促進(jìn)作用。5）、功能定位（1）購(gòu)物：本項(xiàng)目提供物品豐富、多層次、全方位的購(gòu)物內(nèi)容，以滿(mǎn)足眾多購(gòu)物者的需求，做到“沒(méi)有買(mǎi)不到，只有想不到”。（3）餐飲：本項(xiàng)目將引進(jìn)中、美式快餐，大型酒樓、美食廣場(chǎng)等不同形式的餐飲，讓不同的消費(fèi)者在這里都能得到滿(mǎn)足。二、全部出租與分割出租的優(yōu)劣分析◇全部出租優(yōu)勢(shì)：①可以一次性回籠一筆資金；②簡(jiǎn)化招商，減少招商工作量；③便于管理。雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語(yǔ)，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。主力店投資商是志健時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。兩步驟以第一步為關(guān)鍵，要實(shí)現(xiàn)主力招商，必須借助多方力量才能達(dá)成。第五部分：租賃價(jià)格及付款方式一、主力店（超市、百貨）（附件二：主力店租賃主要條款）二、次主力店（麥當(dāng)勞、必勝客、順電）（附件三：主力店租賃主要條款）三、中小店鋪（品牌店）（附件四：中小店鋪?zhàn)赓U主要條款）第六部分：經(jīng)濟(jì)分析一、租金初步建議街鋪平均租金： 320/平方米內(nèi)鋪平均租金： 一樓:200/平方米二樓:90/平方米三樓:70/平方米四樓:50/平方米五樓:30/平方米 說(shuō)明：以上租金按獨(dú)立的品牌店計(jì)算，而非按統(tǒng)一的大商家計(jì)算； 按建筑面積計(jì)算，空調(diào)管理費(fèi)另計(jì)； 方案中可能會(huì)有部分為抽取營(yíng)業(yè)額提成、或是保底租金加提成，將因?qū)嶋H情況而定； 鋪位因大小、位置、結(jié)構(gòu)等各個(gè)因素會(huì)有不同的商業(yè)價(jià)值，以后將根據(jù)商業(yè)規(guī)劃平面布局圖定出每個(gè)鋪位的租金價(jià)格。媒體購(gòu)買(mǎi)800電視、電臺(tái)、平面、戶(hù)外、流動(dòng)辦公用品50車(chē)輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理80薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅10交通、住宿、招待電話(huà)費(fèi)用5電話(huà)、傳真、網(wǎng)絡(luò)DM費(fèi)用5郵寄、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng)20發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì)1170分析：其中廣告制作費(fèi)用約占17％；％；％，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。完成設(shè)計(jì)制作志健時(shí)代廣場(chǎng)招商文告、招商樓書(shū)、招商手冊(cè)，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。制定商戶(hù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。1制定商戶(hù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。2005/11/01——2005/12/30 完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成各種POP、3D vision、沙盤(pán)等的制作。2005/11/10——2006/01/01 配合組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象為行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)的；針對(duì)國(guó)際招商部分的。2006/01/01——2006/03/30 招商進(jìn)入第二階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。所有招商目標(biāo)在2006/04/01前責(zé)成有關(guān)分部確實(shí)完成。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。 2005/09/01——2005/12/30 第一階段完成招商任務(wù)的20％。 2006/03/01——2006/05/01 第三階段完成招商任務(wù)的50％。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對(duì)招商人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果，取得良好的招商業(yè)績(jī)將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實(shí)施）。包括《招商文告》、《招商樓書(shū)》、名片設(shè)計(jì)制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶(hù)外廣告牌、流動(dòng)廣告、沙盤(pán)、3D vision光盤(pán)、禮品等。同時(shí)由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預(yù)算。2005/12/10——2006/01/01 完成戶(hù)外、流動(dòng)廣告的發(fā)布。2006/01/30——2006/02/01 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進(jìn)行。2006/03/01——2006/04/01 根據(jù)招商進(jìn)展情況，順利的情況下調(diào)整大幅減少電視媒體的投放力度（成本控制），保留平面媒體的投放計(jì)劃。2006/04/01——2006/04/30根據(jù)招商過(guò)程中商鋪位置分配情況（部分商鋪位置已確定），策劃安排其余商鋪的分配按抽簽方式確定。調(diào)動(dòng)一切可利用的社會(huì)資源，包括剪彩領(lǐng)導(dǎo)的確定：國(guó)家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；龍崗區(qū)政府要員、橫崗街道有關(guān)官員；各行業(yè)協(xié)會(huì)、商業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)；經(jīng)濟(jì)界有影響的學(xué)者、院士；主力商家代表；品牌商家代表等等。第十二部分：招商具體工作流程（附一：招商流程圖）策劃部、招商部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶(hù)分析；確定招商對(duì)象；確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)；制定招商優(yōu)惠策略；商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶(hù)招商月計(jì)劃實(shí)施；招商主管制定客戶(hù)招商周計(jì)劃；客戶(hù)管理員對(duì)客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒；招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽；分組進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn)；安排與客戶(hù)初步洽談填寫(xiě)招商租戶(hù)登記表1開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書(shū)、交納定金；1與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認(rèn)可；1正式簽定招商協(xié)議。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。第五基本原則：招商順序原則。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心特別是超大型