【正文】 南部板塊（湛河區(qū)）:主要是市區(qū)南部沿高陽(yáng)路周邊區(qū)域，此區(qū)域也是老城區(qū)南擴(kuò)的部分，周邊配套正在完善，開(kāi)發(fā)潛力較大。代表樓盤(pán)有九天莊園、未來(lái)域、一品瀾山等，樓盤(pán)價(jià)格也相對(duì)較高，單位均價(jià)為4500元/㎡—6000元/㎡區(qū)間。 大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)縐型漸成。平頂山當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛，中低價(jià)位樓盤(pán)熱銷”的整體上升局面。市區(qū)面積70多平方公里，人口92萬(wàn)。因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。小區(qū)的西邊，是新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院。第一章 常綠大閱城項(xiàng)目基本情況常綠?大閱城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處(河南城建學(xué)院對(duì)面)，社區(qū)總用地面積約165畝，總建筑面積約40萬(wàn)平方米，共31棟樓，3000多戶，2100多個(gè)停車位，是新城區(qū)第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化低密生態(tài)居住社區(qū)。 平頂山常綠其中住宅約30萬(wàn)平方米，沿街商業(yè)約2萬(wàn)平方米，3000平方米的社區(qū)超市，2500平方米的幼兒園以及耗資近3000萬(wàn)打造的5000平米的頂級(jí)會(huì)所。小區(qū)面向香山寺，白龜山水庫(kù)、祥云公園環(huán)伺；項(xiàng)目周邊，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行，豫達(dá)未來(lái)大酒店、蘊(yùn)海建國(guó)等機(jī)構(gòu)。平頂山春秋時(shí)為應(yīng)國(guó)，應(yīng)國(guó)以鷹為圖騰，古典漢語(yǔ)“應(yīng)”“鷹”通假，因此平頂山別名鷹城。平頂山市轄4區(qū)、4縣，代管1個(gè)縣級(jí)市；全市共有34個(gè)街道、31個(gè)鎮(zhèn)、47個(gè)鄉(xiāng)。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中小城市對(duì)轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺勢(shì)頭將保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。從平頂山整體市場(chǎng)來(lái)看，來(lái)自城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)相繼出世，比如：春華國(guó)際茗都、豫基城等等，通過(guò)這些項(xiàng)目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場(chǎng)正漸漸由中小樓盤(pán)向大型高檔樓盤(pán)過(guò)渡。建中板塊（新華區(qū)）:是指以建設(shè)路中段和中興路為中心輻射的大部分老城區(qū)區(qū)域，目前此區(qū)域又以鷹城廣場(chǎng)為核心的凌云路附近最為活躍，代表樓盤(pán)為凌志御景、聯(lián)盟鑫城等，因此是目前最為熱銷的區(qū)域，區(qū)域均價(jià)保持在4500—6000元/㎡區(qū)間。代表樓盤(pán)有常綠*桃花源、惠澤園、紫金國(guó)際、錦繡華庭等，樓盤(pán)均價(jià)在4000—4200元/㎡區(qū)間。由此可以看出，老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)出現(xiàn)房源不足的局面，需求變小，供應(yīng)減少，老城區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲，并且價(jià)格稍微偏高，而新區(qū)、湛河區(qū)，隨著土地開(kāi)發(fā)量的不斷加大，周邊樓盤(pán)價(jià)格基本相差不大，存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。中央花園17萬(wàn)㎡平頂山市建西生態(tài)園對(duì)面2008年38004100元/㎡春華明珠世紀(jì)城均價(jià)4000按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性3% 在售，城中村改造項(xiàng)目，50萬(wàn)方體量，皆為多層，最高7層，一期已售完，二期即將售完，剩余7樓、8樓、50樓的15層有房源，銷售90%，三期房源已基本售罄，僅余200㎡左右頂層復(fù)式。水岸豪庭均價(jià)4600一次性3%，按揭1%，首付40%,二期3棟小高層，2梯2戶或2梯3戶，外銷2棟樓，共剩10余套房源，2棟11層小高層主體已建成，一期部分別墅綠化正在進(jìn)行，三期3棟高層將在近期推出，戶型、價(jià)格等仍未定.龍騰冠頂均價(jià)4100因地塊土地使用證未拿到，現(xiàn)無(wú)法銷售。二期工程未動(dòng)工，交房時(shí)間未定。金玉花園起價(jià)4300最高5600按揭優(yōu)惠5%，一次性優(yōu)惠8%,外銷4棟樓，分別為14，133層，7樓18層，14樓11層，兩梯四戶或三戶，總戶數(shù)約為336戶。共24棟樓，9棟樓為安置房，外銷15棟。商鋪面積在31363㎡之間，價(jià)格區(qū)間為9000到13000元/㎡之間，已小訂約30余套，小訂金額為5萬(wàn)元，現(xiàn)正在催促這些小訂并已選定房源的客戶交付50%首付并簽訂合同。第三章 常綠大閱城項(xiàng)目SWOT分析與目標(biāo)定位 常綠大閱城項(xiàng)目SWOT分析（1） S—優(yōu)勢(shì) 教育文化氛圍濃厚常綠?大閱城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處(河南城建學(xué)院對(duì)面)；在小區(qū)的周邊有河南城建學(xué)院、平頂山學(xué)院、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中等院校，為您的孩子提供從小學(xué)到大學(xué)的全套教育，有利于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。小區(qū)內(nèi)設(shè)置有2100多個(gè)停車位，是愛(ài)車一族的理想首選。 小區(qū)區(qū)位環(huán)境優(yōu)美 從小區(qū)步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫(kù)，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊，為您營(yíng)造了一個(gè)完美的綠色生活空間。消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度較低。 平頂山市新城區(qū)在未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)下會(huì)越來(lái)越繁榮，這也將帶動(dòng)樓盤(pán)的價(jià)值上升。（5） 綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)分析，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)進(jìn)行比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，但風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。 簽約人群：主要是上班族和企業(yè)主，其他為輔。（5） 目標(biāo)客戶共同的心理特征要求完善的配套設(shè)施；注重居住品質(zhì)，但價(jià)格承受力不高關(guān)注社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)和鄰里和睦重視現(xiàn)代居家感受、理想的生活方式 在消費(fèi)的理性上，更多隱形的感性要求關(guān)注交通，關(guān)注區(qū)位購(gòu)買房產(chǎn)除了滿足居住需求外，要求更高層次的居住感受在決定購(gòu)買時(shí)，對(duì)產(chǎn)品的“形象感受”要求很高（6） 除以上之外，還有這樣的需求特征：除了對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、細(xì)節(jié)的細(xì)致要求外，他們還需要情感上的滿足，這雖然不是他們買房的標(biāo)準(zhǔn)，但卻是能夠打動(dòng)他們的要素。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，大閱城算得上平頂山的數(shù)一數(shù)二的大項(xiàng)目，是一個(gè)萬(wàn)人社區(qū)。問(wèn)題一：項(xiàng)目高尚形象的軟、硬包裝和塑造不到位，對(duì)中高層客戶缺乏吸引力。樓盤(pán)建好了，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了，走不動(dòng)了，才想到引入策劃?rùn)C(jī)制，把策劃當(dāng)成是一種補(bǔ)救。（5）售樓部