【正文】 觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，是反映一個國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況的有效工具，體現(xiàn)著各地區(qū)人民生活水平的高低和購買能力的強(qiáng)弱。價格增速方面，青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊5個價格水平較高的城市，增速多集中在30名附近， 僅為第一名的50%，然而其余五城市價格增速均較為客觀，多數(shù)進(jìn)入前十名。值得注意的是，大連、沈陽、唐山三個城市GDP總量與增長速度排名均較為靠前，城市發(fā)展?jié)摿薮?。依?jù)最新發(fā)布的《中國中小城市發(fā)展報告（2010）》城市人口規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)常住人口50萬以下為小城市，50萬~100萬為中等城市，100萬~300萬為大城市，300萬~1000萬為特大城市，1000萬以上為巨大型城市。3. 城市分類本報告研究城市集中于環(huán)渤海地區(qū)，從行政區(qū)劃來看，分別從屬于河北、遼寧和山東三個省份，同時涵蓋北京和天津兩個直轄市。整個大的范圍占據(jù)中國國土的12%和人口的20%。繼長江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起。圖表 4城市總樣本行政區(qū)劃 從行政級別角度將城市總樣本分為直轄市、副省級城市、準(zhǔn)副省級城市、地級市四個等級。按照此標(biāo)準(zhǔn)，本研究對城市總樣本做如下劃分：圖表 7城市人口規(guī)模劃分級別市區(qū)常住人口規(guī)模（2008）城市巨型大城市1000萬以上　北京特大城市　300萬1000萬之間　唐山、濟(jì)南、沈陽、天津大城市100萬300萬之間煙臺、濰坊、石家莊、青島、大連、聊城、保定、濟(jì)寧、日照、萊蕪、撫順、邯鄲、菏澤、鞍山、泰安、臨沂、棗莊、淄博中等城市　50萬100萬之間　盤錦、廊坊、滄州、承德、邢臺、朝陽、德州、濱州、威海、遼陽、丹東、阜新、秦皇島、東營、營口、張家口、錦州、本溪、葫蘆島小城市50萬以下衡水、鐵嶺由表可見，北京、天津、青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊、煙臺、廊坊、唐山、盤錦、石家莊均屬于大中型城市，市區(qū)人口規(guī)模均超過百萬。圖表 11十大潛力城市GDP總量及增速排名城市GDP總量排名增速排名青島330大連411沈陽510濟(jì)南827濰坊1021煙臺725廊坊2522唐山616盤錦3635石家莊933 按房地產(chǎn)價格劃分價格指標(biāo)是房地長市場表現(xiàn)的主要方面，市場價格由市場供需決定，同時反作用于市場供需，影響著整個市場的發(fā)展趨勢。圖表 14十大潛力城市房地產(chǎn)價格水平及增速排名城市價格水平排名增速排名青島433大連330沈陽632濟(jì)南529濰坊1926煙臺96廊坊89唐山1114盤錦142石家莊101人均收入水平是衡量地區(qū)消費水平的重要指標(biāo)，其直接影響市場需求的強(qiáng)弱程度，人均收入水平越高則地區(qū)消費水平越高，同時市場需求對產(chǎn)業(yè)拉動作用越大。人均GDP越到則地區(qū)人民生活水平越高，購買能力越強(qiáng)，對于高端消費品的消費能力越強(qiáng)。折線平滑，柱形不要邊框，折線寬4。%；，%。%，；%。圖表 29 全國住宅供需增長對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局從價格水平來看，近年來全國商品住宅銷售價格逐年上漲，2007年全國商品住宅銷售價格3665元/平方米，同比增長17%。其中土地購置全年增長較快，2007年全國土地購置面積40609萬平方米，%。（1）調(diào)控目標(biāo)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價快速上漲。另外，2007年8月，溫家寶總理發(fā)表講話正式公布了24號文件，即《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。（3）加快開發(fā)進(jìn)度首先，2006年5月出臺的《國六條》中明確指出“加大對閑置土地的處置力度”，“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。在總供應(yīng)量一定的前提下，“90/70”政策通過限制戶型面積來增加住房供應(yīng)套數(shù)，從而間接的達(dá)到增加供應(yīng)的目的，這一政策效果在2008年將逐漸顯現(xiàn)。（9）輿論導(dǎo)向抑制需求抑 制 需 求中央電視臺多次通過信息頻道播出諸如“上海宏觀調(diào)控后房價平均下降10%”、“北京房價一周下降20%”等房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面信息，另外萬科董事長王石的拐點論也通過網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒體廣泛傳播。圖表 36 2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表頒布時間頒布部門政策名稱政策內(nèi)容目的2007年1月建設(shè)部、央行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》規(guī)范房地產(chǎn)交易操作2007年1月國稅局《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》自2007年2月1日起從嚴(yán)征收增值稅2007年2月建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)范估價行業(yè)2007年3月全國人民代表大會《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”2007年4月國土資源部等九部委《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮窂?qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計和檢查2007年6月商務(wù)部、國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》規(guī)范外資2007年8月溫家寶講話《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文件）加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系2007年9月國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》加快處置利用閑置土地，土地閑置費用原則上按出讓或撥土地價款的20%征收2007年9月央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》提高二套房首付比例及貸款利率，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%2007年10月國家發(fā)改委、商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》規(guī)范限制外資2007年11月財政部《廉租住房保障資金管理辦法》規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道2007年11月建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門《廉租住房保障辦法》廉租住房保障方式實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合2007年11月建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理、嚴(yán)格購買條件圖表 37 心理分析結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)市場參與三方的心理狀態(tài)，是影響市場走勢的內(nèi)在因素，對市場短期內(nèi)發(fā)展趨勢起關(guān)鍵作用。與三季度調(diào)查結(jié)果相比，四季度認(rèn)為房價偏高或過高的消費者比例又有所上升。此外，盡管投資性需求降低，各城市依然顯示了較大的投資空間，例如上海、%，%，深圳則為29%。%，上海較高，%。圖表 42 開發(fā)商新盤計劃數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，在近期有新項目推出的開發(fā)商中，%選擇推遲開盤，按原計劃開盤的不到10%。據(jù)測算，參加該項活動的購房者享受促銷優(yōu)惠后，每平方米“暗降”300元左右。據(jù)保利地產(chǎn)近期發(fā)布的公告，目前其銷售壓力十分巨大；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也都存在很大的銷售壓力。再對房產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資審核過程中，證監(jiān)會也非常關(guān)注這些企業(yè)是否符合國土資源部、建設(shè)部主管部門的有關(guān)法律規(guī)定。最后，證監(jiān)會特別關(guān)注2008年國務(wù)院的三號令《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，在審核過程中提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。如果擅自改變了募集資金用途，沒有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項目沒有如期完成的、本次投資的項目不可能按期完成的，都將影響到公司上市融資的資格。 看好全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。 看好全國城市化發(fā)展城市化加速推進(jìn)，帶來大量房地產(chǎn)需求。圖表 47 全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局（1）長期以來，政府將百姓住房問題推向市場，導(dǎo)致房價上漲，住房問題嚴(yán)重。（4）基于奧運會的考慮，政府在此之前出臺調(diào)控政策可能性不大，預(yù)計在奧運會之后會根據(jù)市場運行情況進(jìn)行政策調(diào)整。從這個角度看，未來幾年，我國住宅供應(yīng)量會有所增加，底線是不能比目前的供應(yīng)水平低。另一方面，近年來宏觀調(diào)控的一個重要目標(biāo)是大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的住房保障措施。（2）需求結(jié)構(gòu)252。圖表 49 近年來中國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查252。圖表 50 近年來全國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查252。盡管如此，未來幾年全國由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。從近幾年情況分析，一線和重點二線城市投資投機(jī)成份偏高，多數(shù)在20%左右，三四線城市偏低。另外2008年全國住宅市場“兩條腿走路”的機(jī)制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問題，而高收入者仍將通過商品房市場實現(xiàn)自己的住房需求。圖表 54 天津歷年人均GDP數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計局2007年天津人均GDP為6590美元，％；根據(jù)國際經(jīng)驗，天津市住宅建設(shè)與消費正處于穩(wěn)步增長階段，外部環(huán)境良好。圖表 59 天津市人口變化趨勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計局天津市常住人口增幅逐年加大，2007年末常住人口1115萬，%；與此同時，城鎮(zhèn)人口比例也逐年提高。除了落實實施全國性房地產(chǎn)政策外，天津市政府部門也出臺了相應(yīng)的政策措施，以確保在全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下天津房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，使得開發(fā)商捂房囤地的成本增加，促進(jìn)項目銷售，從而增加有效的供給。 比較之前天津市土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)居民個人住宅用地經(jīng)營管理的通知》、天津市國土資源和房屋管理局《關(guān)于劃撥土地房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金的通知》，《辦法》對土地出讓金收取范圍和計算辦法做出了更為詳細(xì)的規(guī)定，這一《辦法》的施行意味著土地出讓金的政府收益上浮。（5）《天津市建筑節(jié)能管理規(guī)定》天津市政府于2006年12月末發(fā)布了《天津市建筑節(jié)能管理規(guī)定》，自2007年1月1日起天津市范圍內(nèi)所有新建建筑將全部推行建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。天津市從1994年8月起開始實行藍(lán)印戶口政策以來，在天津買房投資以換取戶口的外地人數(shù)量與日俱增，到2006年時達(dá)到高峰，然而這一政策的出臺將起到對“為了戶口到天津買房”的人的限制作用。圖表 62 19992007年天津市商品住宅供銷比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計局總體來看，1999年以來天津市供銷比成下降趨勢，特別是近兩年銷售面積漲幅較大，供銷基本趨于平衡。圖表 65 20052008年天津市商品住宅交易價格走勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市房地產(chǎn)管理交易中心近三年商品住宅交易價格整體上一直保持上漲趨勢，雖然在個別月份出現(xiàn)小幅下滑，但整體上并未受到交易量起落影響，至今漲勢不變，2008年2月天津市商品住宅交易價格達(dá)到7350元/平方米。圖表 69 20052007年土地交易量分布數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津國土房管局近三年天津市土地交易主要集中在郊區(qū)縣，市內(nèi)六區(qū)土地日漸稀缺，土地供應(yīng)逐年減少。2008年3月116日，在天津勸業(yè)場、小白樓、衛(wèi)國道三個區(qū)域針對天津市潛在購房者進(jìn)行問卷調(diào)查，分析消費者購房心理。（3）市場供求看法圖表 74 當(dāng)前市場供求狀況數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查圖表 75 當(dāng)前市場交易狀況數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查圖表顯示受訪者在天津房地產(chǎn)市場供求關(guān)系上未形成統(tǒng)一認(rèn)識，尚未形成市場發(fā)展的一致性因素。（6）購房目的圖表 79 購房目的數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查與北京相比，天津選擇投資購房的比例高于北京，表明仍有一部分人對天津房地產(chǎn)未來走勢看好。 前期設(shè)計管理：項目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計由總部管理；252。 海河新天地：剩余30萬平米建筑面積，主要做公建。 塘沽（普利達(dá)項目）：200萬平米建筑面積，其中90%住宅，10%配套。 如市區(qū)地塊要求建筑面積在10萬平米以上；252。（4）最新動態(tài)海河新天地尾房日均銷售5套左右，銷售狀況好于預(yù)期；空港項目“遠(yuǎn)洋新干線”2008年3月末開盤，首推100套，當(dāng)天銷售率70％。 工程部分管設(shè)計、施工、成本及前期工作252。 反周期運作理論初顯成效在近兩年國內(nèi)實力較強(qiáng)的開發(fā)商購買土地、大肆擴(kuò)張的同時，萬通地產(chǎn)堅持其既定發(fā)展戰(zhàn)略，走高端精品路線，穩(wěn)步前行，在目前一些企業(yè)資金鏈緊張、銷售壓力大的同時，萬通地產(chǎn)資金充沛，因此在2008年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整合調(diào)整的同時，萬通地產(chǎn)將面臨更大的機(jī)會。 鞏固加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)地位，進(jìn)軍商用物業(yè)公司認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)是目前公司獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流、生存發(fā)展的基礎(chǔ)，商用物業(yè)是公司未來決勝房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵。（1）公司簡介首創(chuàng)地產(chǎn)致力于中、高檔住宅、甲級寫字樓以及高檔商業(yè)項目的投資、開發(fā)和銷售，并有計劃地將部分酒店、商場等作為投資型物業(yè)長期持有，目前在建待建物業(yè)主要分布在北京、天津、成都、西安、沈陽等7個城市。（1）公司及項目介紹自2000年以來，陽光100在北京之外的天津、重慶、長沙、濟(jì)南、南寧、沈陽、成都、洛陽、無錫、煙臺、東營、柳州、桂林等十幾個城市成功開發(fā)了20多個項目，年開發(fā)量在100萬平方米以上，規(guī)劃開發(fā)面積超過1000萬平方米。陽光100增加持有型物業(yè)的比例目的是為了獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為上市增加籌碼，然而2007年10月廣州恒大集團(tuán)在A股上市的IPO被暫時停止，這一事件給陽光100這類由于資金壓力較大謀