【文章內(nèi)容簡介】 投資空間，例如上海、%，%，深圳則為29%。圖表 39 五城市消費(fèi)者購房用于居住與投資的比重?cái)?shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（3）中小面積房屋漸成購房者偏好由于房價(jià)的不斷增高和國家“90/70”政策的實(shí)施，大面積住宅需求有所抑制，中小面積房屋漸成購房者偏好。調(diào)查顯示，北京、上海、武漢、深圳購房者選擇90平米以下的占40%以上，而選擇90100平米的購房者也占據(jù)較大數(shù)量，這些數(shù)據(jù)表明了中小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型的房屋將在未來市場中占據(jù)重要位置。圖表 40 四城市消費(fèi)者購房面積需求特征數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（4）購房者繼續(xù)持觀望態(tài)度圖表 41 三城市消費(fèi)者近期購房計(jì)劃情況數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，六成左右消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望，一年內(nèi)未有購房打算。%，上海較高，%?？梢娪捎谀壳胺績r(jià)上漲過快，已經(jīng)超出大部分普通市民的心理預(yù)期和實(shí)際購買力，并且，自10月份以來，全國樓市表現(xiàn)都不夠活躍，尤其在深圳、廣州、上海和北京等一線城市，樓市交易比較清淡，在武漢這樣的二線熱點(diǎn)城市，12月份樓市也出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”。對(duì)十余家全國性房地產(chǎn)開發(fā)商高層管理人員進(jìn)行訪談，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)家信心調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開發(fā)商對(duì)全國房地產(chǎn)市場前景看好，認(rèn)為目前市場正處于階段性調(diào)整；然而目前市場持續(xù)的觀望氣氛加大了企業(yè)的資金壓力，因此有可能出現(xiàn)短期的調(diào)整行為；另外證監(jiān)會(huì)更加嚴(yán)格的準(zhǔn)入、監(jiān)管體系也加大了擬上市、上市公司的資金壓力，給這些公司提出了更高的要求。（1）開發(fā)商觀望現(xiàn)象普遍針對(duì)目前市場交易量低迷、觀望氣氛濃厚的情況，大多數(shù)開發(fā)商也選擇放慢開發(fā)節(jié)奏，推遲開盤時(shí)間，以等待市場出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。圖表 42 開發(fā)商新盤計(jì)劃數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，在近期有新項(xiàng)目推出的開發(fā)商中，%選擇推遲開盤，按原計(jì)劃開盤的不到10%。（2）降價(jià)銷售，快速回籠資金部分資金有壓力的開發(fā)商將降價(jià)銷售，以便快速回籠資金以備它用，萬科全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷活動(dòng)就是很好的例證。圖表 43 萬科各地樓盤促銷情況地區(qū)樓盤降價(jià)幅度北京四季花園一次付款，可優(yōu)惠至7400元/平方米，%紫臺(tái)下調(diào)了500元/平方米假日風(fēng)景，深圳萬科東海岸（四期）均價(jià)降至48000元/平方米，下降4%萬科第五園（三期）均價(jià)降至11000元/平方米，%萬科城御水灣別墅均價(jià)由40000元/平方米降至36000元/平方米，下降10%廣州金色康苑均價(jià)14000元/平方米，下調(diào)15%—20%成都魅力之城報(bào)價(jià)4500—4600元/平方米，跌幅近30%武漢西半島設(shè)立1000萬元“青年置業(yè)資金”，資助年輕購房人。①聯(lián)合各大銀行提供2成30年的按揭貸款及優(yōu)惠利率；②簽約后10個(gè)工作日內(nèi)獲2萬元“青年置業(yè)資助金”；③2002008年結(jié)婚的新婚夫婦可獲6666元“新婚禮券”。據(jù)測(cè)算，參加該項(xiàng)活動(dòng)的購房者享受促銷優(yōu)惠后，每平方米“暗降”300元左右。魅力之城朗苑等上海白馬花園公寓，萬科之前的優(yōu)惠活動(dòng)包括首付50%，100%、金卡享受折扣的優(yōu)惠活動(dòng)同時(shí)有效，并可與此次活動(dòng)同時(shí)使用。花園小城四季花城新里程假日風(fēng)景城市花園數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查在萬科各地樓盤降價(jià)促銷，快速回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力的同時(shí)，也使其變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)出擊面對(duì)市場，對(duì)市場取得推波助瀾的調(diào)整作用。受萬科影響，其他資金壓力較大的開發(fā)商也有可能采取降價(jià)促銷的方式，以贏得市場，回籠資金，響應(yīng)宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境。據(jù)保利地產(chǎn)近期發(fā)布的公告，目前其銷售壓力十分巨大；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也都存在很大的銷售壓力。金地集團(tuán)表示雖然不會(huì)完全追隨萬科降價(jià)步伐，但會(huì)根據(jù)不同的區(qū)域、不同的市場來確定不同的銷售方式，以加快現(xiàn)金流的回收。（3）新的調(diào)控政策下上市、擬上市開發(fā)企業(yè)面臨更加嚴(yán)格的監(jiān)管體系252。 房地產(chǎn)企業(yè)IPO及再融資審核更加嚴(yán)格首次發(fā)行的房地產(chǎn)類公司，針對(duì)其募集資金投向是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定，每一家證監(jiān)會(huì)都要送到國家發(fā)改委征求意見；地產(chǎn)公司是屬于外商投資類的，還會(huì)同時(shí)征求商務(wù)部的意見，是否符合外商投資的產(chǎn)業(yè)政策。再對(duì)房產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資審核過程中，證監(jiān)會(huì)也非常關(guān)注這些企業(yè)是否符合國土資源部、建設(shè)部主管部門的有關(guān)法律規(guī)定。例如會(huì)通過媒體或者中介機(jī)構(gòu)通過各個(gè)方面核查這些企業(yè)，如發(fā)現(xiàn)囤積土地、囤積房源等行為，證監(jiān)會(huì)會(huì)勸告退出，否則不予核準(zhǔn)企業(yè)融資申請(qǐng)。另外，在審核地產(chǎn)類上市公司募集資金投資項(xiàng)目的時(shí)候，要求投資項(xiàng)目必須四證齊全。IPO在首次上市的時(shí)候土地使用權(quán)證必須拿到，在已經(jīng)上市的公司申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的時(shí)候，要求必須拿到土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓的合同，這是使用權(quán)方面，其它包括建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等證件的齊全。最后，證監(jiān)會(huì)特別關(guān)注2008年國務(wù)院的三號(hào)令《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，在審核過程中提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。凡是證監(jiān)會(huì)手頭正在審核的企業(yè)，以及下一步要申請(qǐng)融資的企業(yè)，都要求由中介機(jī)構(gòu)，圍繞國務(wù)院的三號(hào)令逐條進(jìn)行調(diào)查是否符合國務(wù)院三號(hào)令。252。 限制募集資金用途證監(jiān)會(huì)要求上市公司募集資金不得購買土地的欠款或者支付用于新購買土地。如果擅自改變了募集資金用途，沒有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項(xiàng)目沒有如期完成的、本次投資的項(xiàng)目不可能按期完成的，都將影響到公司上市融資的資格。252。 加強(qiáng)信息披露透明度上市的地產(chǎn)企業(yè)都要經(jīng)歷透明度的檢驗(yàn)，關(guān)注重點(diǎn)是籌集的資金用于投資的項(xiàng)目、開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目資金的使用計(jì)劃，募集資金在招募書中披露是否與計(jì)劃一致，籌集資金使用的項(xiàng)目的進(jìn)展情況、效益情況，是否跟當(dāng)時(shí)招募書披露一致，這些證監(jiān)會(huì)都會(huì)檢查和核對(duì)。（4）房地產(chǎn)整體市場前景看好252。 看好全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。圖表 44 全國生產(chǎn)總值走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局252。 看好居民的消費(fèi)潛力圖表 45 全國城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局收入水平大幅度提高帶來的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)的持續(xù)快速增長。252。 看好全國城市化發(fā)展城市化加速推進(jìn)，帶來大量房地產(chǎn)需求。圖表 46 近年來中國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查252。 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，%，%。固定資產(chǎn)投資是GDP的重要組成部分，是目前拉動(dòng)全國GDP增長的主要?jiǎng)恿χ弧D表 47 全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局（1）長期以來，政府將百姓住房問題推向市場，導(dǎo)致房價(jià)上漲，住房問題嚴(yán)重。新一屆政府倡導(dǎo)和諧社會(huì)、關(guān)注民生，針對(duì)不同收入階層提供與其收入相當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)，以滿足日益增長的住房需求，這是大勢(shì)所趨。（2）2003年以來，政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，但調(diào)控目標(biāo)主要針對(duì)防止投資過熱，使得住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，難以滿足人民的住房需求，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，使得民眾、開發(fā)商對(duì)政府調(diào)控失去信心，政府感到很大壓力，因此政府這次將調(diào)控目標(biāo)直指房價(jià)，顯示出較強(qiáng)的信心和決心。（3）雖然目前調(diào)控政策取得一定效果，但效果并不明顯，需要一段時(shí)間加以鞏固，因此從政府來看，會(huì)堅(jiān)持并加強(qiáng)調(diào)控力度。（4）基于奧運(yùn)會(huì)的考慮，政府在此之前出臺(tái)調(diào)控政策可能性不大，預(yù)計(jì)在奧運(yùn)會(huì)之后會(huì)根據(jù)市場運(yùn)行情況進(jìn)行政策調(diào)整。（1）供應(yīng)量從供求角度看，2006年開始，住宅銷售量連續(xù)兩年年大于竣工面積，并且兩者差距有越來越大的趨勢(shì)。這表明，隨著人們生活水平的不斷提高、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、投資投機(jī)性需求膨脹，目前住宅市場處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。解決高房價(jià)問題，重要措施就是增加供給，提供有效產(chǎn)品供應(yīng)。從這個(gè)角度看，未來幾年，我國住宅供應(yīng)量會(huì)有所增加，底線是不能比目前的供應(yīng)水平低。另外，隨著一級(jí)市場的快速發(fā)展，近年來全國二級(jí)房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來，加上2007年宏觀調(diào)控抑制的大量投資變現(xiàn)需求，未來幾年來自二級(jí)市場的供應(yīng)也不可小視。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)未來幾年“90/70”政策的效應(yīng)將充分顯現(xiàn)出來，大部分城市的新增住宅供應(yīng)都將以90平方米以下中小戶型為主。不排除在政策實(shí)行若干年后，“90/70”政策會(huì)根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但最近幾年住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然受到該政策的重大影響。另一方面，近年來宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的住房保障措施?？梢灶A(yù)測(cè)，在未來幾年，政府將繼續(xù)貫徹實(shí)施住房保障政策，甚至還有進(jìn)一步強(qiáng)化的可能性。圖表 48 部分城市2008年住房建設(shè)規(guī)劃情況城市新建住房（萬平方米）保障性住房（萬平方米）保障性住房比例北京2750350上海200040020深圳1216重慶2499武漢1028316南京1120271杭州65020030福州52022西安1281207數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（1）需求量從近年來全國商品住宅銷售狀況走勢(shì)來看，銷售面積與銷售額逐年穩(wěn)步增長，2007年在宏觀調(diào)控政策的影響下增幅有所放緩。在調(diào)控政策的不斷深化及剛性需求的雙重影響下，預(yù)計(jì)未來幾年全國商品住宅需求量將穩(wěn)步增長。（2）需求結(jié)構(gòu)252。 快速城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求現(xiàn)階段，我國正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時(shí)期。%，%，%，按此速度計(jì)算，未來五年全國城鎮(zhèn)人口增量將超過9000萬人?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深刻的影響，不僅促進(jìn)了城市建設(shè)，更直接刺激了住宅需求，這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。圖表 49 近年來中國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查252。 人均收入快速增長，帶來改善型需求2002年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度，2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，%?？芍涫杖氲目焖僭鲩L為住宅需求提供了支付能力，因此，現(xiàn)階段我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。另外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市家庭模式的變化，城鎮(zhèn)家庭小型化的趨勢(shì)越來越明顯，包括婚房在內(nèi)購房需求在一定程度上也屬于改善性需求。圖表 50 近年來全國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查252。 持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求舊城改造及其它城市建設(shè)造成的動(dòng)拆遷，會(huì)持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，2003年，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降，2007年《物權(quán)法》出臺(tái)后，全國動(dòng)拆遷難度進(jìn)一步增大。盡管如此，未來幾年全國由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。252。 流動(dòng)性過剩，造成投資投機(jī)需求住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特別是我國當(dāng)前資本市場還不是很完善，社會(huì)上缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流動(dòng)性過剩等問題，對(duì)于城市富裕階層而言，通過購買房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。從近幾年情況分析，一線和重點(diǎn)二線城市投資投機(jī)成份偏高，多數(shù)在20%左右，三四線城市偏低。然而近年來出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要針對(duì)投資投機(jī)需求，因此預(yù)計(jì)未來短期內(nèi)這種需求將會(huì)得到一定程度的抑制，從長期來看，將會(huì)保持一定的比例。綜上所述，我們認(rèn)為2008年全國房地產(chǎn)住宅市場走勢(shì)將保持平穩(wěn)。從供求關(guān)系上來看，2008年全國商品住宅仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但供求關(guān)系將會(huì)得到緩解；從價(jià)格水平上看，房價(jià)上漲將會(huì)趨于平穩(wěn)。另外2008年全國住宅市場“兩條腿走路”的機(jī)制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問題，而高收入者仍將通過商品房市場實(shí)現(xiàn)自己的住房需求。因此我們預(yù)測(cè)，2008年房地產(chǎn)市場將在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供需有所改善、結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期漸趨理性化。第二部分 天津住宅市場運(yùn)行狀況及發(fā)展趨勢(shì)圖表 51 天津國民生產(chǎn)總值總量對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津市GDP增速高位運(yùn)行下有所減緩，％；對(duì)比分析結(jié)果表明，天津GDP總量小于北京、上海、深圳等城市，增長率高于北京、上海、重慶等城市。圖表 52 天津GDP增長率對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 53 中國主要城市2007年GDP排名數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局上面圖表顯示，天津GDP總量規(guī)模不高，在濱海新區(qū)開發(fā)的影響下，未來幾年有較大的提升潛力。圖表 54 天津歷年人均GDP數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局2007年天津人均GDP為6590美元，％；根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，天津市住宅建設(shè)與消費(fèi)正處于穩(wěn)步增長階段，外部環(huán)境良好。圖表 55 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 56 天津人均可支配收入水平對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 57 天津人均可支配收入增長率對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津人均可支配收入水平位于北京、上海、深圳之后，收入水平增長率近年來高于深圳、北京、上海一線城市。2007年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16357元，%。圖表 58 天津市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局隨著收入水平的不斷增長，全市居民消費(fèi)水平也不斷提高，2007年全市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出12029元，%，％；恩格爾系數(shù)整體水平的下降也說明近年來天津市居民的生活水平與質(zhì)量逐步提升。圖表 59 天津市人口變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津市常住人口增幅逐年加大，2007年末常住人口1115萬，%；與此同時(shí)，城鎮(zhèn)人口比例也