【正文】 北汽福田環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力研究報(bào)告 二零一一年二月102 / 103目 錄第一部分 中國住宅市場環(huán)境及走勢預(yù)測 2 3 11 13第二部分 天津住宅市場運(yùn)行狀況及發(fā)展趨勢 33 34 40 43 51 56 66第三部分 萬東小馬路項(xiàng)目營銷策略建議 72 73 75 76 78 82 84第一部分 前言第二部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢第三部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭格局及未來發(fā)展趨勢第四部分 環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力比較1. 城市樣本本研究所選城市樣本選擇集中于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上指中國遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸可輻射到山西、內(nèi)蒙古，涵蓋五省二市。整個(gè)大的范圍占據(jù)中國國土的12%和人口的20%。繼長江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起。圖表 1環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈版圖本研究從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所涵蓋的所有城市中挑選出44個(gè)城市做為研究樣本，如圖表2，圖表 2城市總樣本序號(hào)城市序號(hào)城市序號(hào)城市序號(hào)城市1石家莊12大連23阜新34臨沂2唐山13盤錦24鐵嶺35菏澤3邯鄲14沈陽25朝陽36濱州4秦皇島15鞍山26濟(jì)南37東營5保定16營口27青島38威海6張家口17錦州28淄博39棗莊7承德18葫蘆島29德州40日照8廊坊19撫順30煙臺(tái)41萊蕪9滄州20本溪31濰坊42聊城10衡水21遼陽32濟(jì)寧43北京11邢臺(tái)22丹東33泰安44天津圖表 3城市發(fā)展?jié)摿偟梅旨案饔绊懸蜃臃猪?xiàng)得分城市總分市場規(guī)模系數(shù)潛在需求系數(shù)價(jià)格表現(xiàn)系數(shù)成長速度系數(shù)供求對比系數(shù)1北京 2天津 3青島 4沈陽 5大連 6濟(jì)南 7煙臺(tái) 8濰坊 9唐山 10廊坊 11盤錦 12石家莊 13葫蘆島 14營口 15淄博 16菏澤 17泰安 18濱州 19威海 20鞍山 21東營 22錦州 23滄州 24鐵嶺 25濟(jì)寧 26棗莊 27臨沂 28邯鄲 29德州 30丹東 31本溪 32聊城 33遼陽 34張家口 35日照 36朝陽 37秦皇島 38撫順 39保定 40阜新 41萊蕪 42承德 43邢臺(tái) 44衡水 由于北京、天津兩個(gè)城市地處環(huán)渤海中心地帶，城市綜合實(shí)力強(qiáng)大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅度超出其他城市，故綜合排名位于前兩位。然而，由于北京、天津兩市房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，市場競爭激烈，進(jìn)入門檻較高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名城市為投資潛力城市，它們分別是青島、沈陽、大連、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、唐山、廊坊、盤錦、石家莊。3. 城市分類本報(bào)告研究城市集中于環(huán)渤海地區(qū)，從行政區(qū)劃來看，分別從屬于河北、遼寧和山東三個(gè)省份，同時(shí)涵蓋北京和天津兩個(gè)直轄市。圖表 4城市總樣本行政區(qū)劃 從行政級(jí)別角度將城市總樣本分為直轄市、副省級(jí)城市、準(zhǔn)副省級(jí)城市、地級(jí)市四個(gè)等級(jí)。具體劃分如下表：圖表 5城市行政級(jí)別劃分　級(jí)別　名稱　城市第一級(jí)直轄市　北京、天津　第二級(jí)　副省級(jí)城市　沈陽、濟(jì)南、青島、大連第三極準(zhǔn)副省級(jí)唐山、鞍山、撫順第四極　地級(jí)市　石家莊、廊坊、盤錦、濰坊、邯鄲、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州、衡水、邢臺(tái)、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、丹東、阜新、鐵嶺、朝陽、淄博、德州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安、臨沂、菏澤、濱州、東營、威海、棗莊、日照、萊蕪、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈陽、濟(jì)南、青島、大連、唐山、鞍山、撫順均位于地級(jí)市以上級(jí)別，占城市總樣本的20%。此外，綜合衡量各城市的行政級(jí)別、GDP總量、人口規(guī)模、城市特性等指標(biāo)，得出以下評(píng)級(jí)結(jié)果：圖表 6城市級(jí)別劃分級(jí)別特征城市第一級(jí)直轄市、特別行政區(qū)、GDP大于1600億且市區(qū)人口大于200萬的城市　北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島　第二級(jí)　其他副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市、省會(huì)、蘇錫二市　石家莊第三極14沿海開放城市之一、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且收入高的城市唐山、秦皇島、淄博、煙臺(tái)、威海第四極　人口大于100萬的城市、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)城市　邯鄲、鞍山、撫順、濰坊第五級(jí)著名經(jīng)濟(jì)城市、重要交通樞紐城市的人口大于50萬、重點(diǎn)旅游城市承德、保定、丹東、泰安、日照第六級(jí)　其它城市　張家口、滄州、衡水、邢臺(tái)、盤錦、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、阜新、鐵嶺、朝陽、德州、濟(jì)寧、臨沂、菏澤、濱州、東營、棗莊、萊蕪、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島、石家莊、唐山、煙臺(tái)、濰坊、廊坊、盤錦均屬于較高城市級(jí)別，除濰坊為第四級(jí)外，其他城市均進(jìn)入前三級(jí)。依據(jù)最新發(fā)布的《中國中小城市發(fā)展報(bào)告（2010）》城市人口規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)常住人口50萬以下為小城市，50萬~100萬為中等城市，100萬~300萬為大城市，300萬~1000萬為特大城市，1000萬以上為巨大型城市。按照此標(biāo)準(zhǔn)，本研究對城市總樣本做如下劃分：圖表 7城市人口規(guī)模劃分級(jí)別市區(qū)常住人口規(guī)模（2008）城市巨型大城市1000萬以上　北京特大城市　300萬1000萬之間　唐山、濟(jì)南、沈陽、天津大城市100萬300萬之間煙臺(tái)、濰坊、石家莊、青島、大連、聊城、保定、濟(jì)寧、日照、萊蕪、撫順、邯鄲、菏澤、鞍山、泰安、臨沂、棗莊、淄博中等城市　50萬100萬之間　盤錦、廊坊、滄州、承德、邢臺(tái)、朝陽、德州、濱州、威海、遼陽、丹東、阜新、秦皇島、東營、營口、張家口、錦州、本溪、葫蘆島小城市50萬以下衡水、鐵嶺由表可見，北京、天津、青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊、煙臺(tái)、廊坊、唐山、盤錦、石家莊均屬于大中型城市，市區(qū)人口規(guī)模均超過百萬。圖表 8城市人口規(guī)模分布圖GDP是衡量一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，決定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣，GDP總量越大的城市其對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐與拉動(dòng)作用越強(qiáng)。本報(bào)告將44個(gè)樣本城市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分為三個(gè)等級(jí)，劃分結(jié)果如圖表7，圖表 9城市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分GDP（2009） 城市特征5000億元北京、天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市3000億元～5000億元石家莊、唐山、大連、沈陽、濟(jì)南、青島、煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁3000億元其他各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力相對較弱圖表 10各城市2009年GDP總量及復(fù)合增長率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，十大潛力城市GDP總量均較大，除廊坊和盤錦外，其余各城市均排在10名以內(nèi)，然而從GDP增長率來看，其中僅有連、沈陽、唐山排在20名以內(nèi)，其余各城市排名均較為靠后，如圖表9。值得注意的是，大連、沈陽、唐山三個(gè)城市GDP總量與增長速度排名均較為靠前，城市發(fā)展?jié)摿薮?。圖表 11十大潛力城市GDP總量及增速排名城市GDP總量排名增速排名青島330大連411沈陽510濟(jì)南827濰坊1021煙臺(tái)725廊坊2522唐山616盤錦3635石家莊933 按房地產(chǎn)價(jià)格劃分價(jià)格指標(biāo)是房地長市場表現(xiàn)的主要方面，市場價(jià)格由市場供需決定，同時(shí)反作用于市場供需，影響著整個(gè)市場的發(fā)展趨勢。價(jià)格水平較低，增長速度較快的城市，其市場容量與價(jià)格水平將具有較大城成長空間。本報(bào)告將44個(gè)樣本城市按房地產(chǎn)價(jià)格劃分為三個(gè)等級(jí)，劃分結(jié)果如圖表10：圖表 12城市按房地產(chǎn)價(jià)格劃分價(jià)格（2009） 城市特征10000元/㎡ 北京價(jià)格遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市，已超過萬元大關(guān)4000元/㎡～7000元/㎡秦皇島、廊坊、大連、沈陽、濟(jì)南、青島、天津價(jià)格水平適中，具有良好的成長空間4000元/㎡其他各城市價(jià)格水平較低，房地產(chǎn)市場需要進(jìn)一步培育與引導(dǎo)圖表 13各城市2009年房地產(chǎn)價(jià)格水平與復(fù)合增長率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，十大潛力城市房地產(chǎn)價(jià)格排名較為樂觀，70%進(jìn)入前十的位置，其余三個(gè)城市濰坊、唐山、盤錦排名也較為靠前。價(jià)格增速方面，青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊5個(gè)價(jià)格水平較高的城市，增速多集中在30名附近， 僅為第一名的50%，然而其余五城市價(jià)格增速均較為客觀，多數(shù)進(jìn)入前十名。圖表 14十大潛力城市房地產(chǎn)價(jià)格水平及增速排名城市價(jià)格水平排名增速排名青島433大連330沈陽632濟(jì)南529濰坊1926煙臺(tái)96廊坊89唐山1114盤錦142石家莊101人均收入水平是衡量地區(qū)消費(fèi)水平的重要指標(biāo)，其直接影響市場需求的強(qiáng)弱程度，人均收入水平越高則地區(qū)消費(fèi)水平越高，同時(shí)市場需求對產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用越大。本研究將城市按人均收入水平劃分為三個(gè)層級(jí)，劃分結(jié)果如圖表15，圖表 15城市按人均收入水平劃分人均收入水平（2009）城市特征20000元/人/年 北京、濟(jì)南、青島、天津、煙臺(tái)、威海地區(qū)市場需求旺盛15000元/人/年～20000元/人/年淄博、東營、大連、萊蕪、盤錦、沈陽、唐山、廊坊、濰坊、濟(jì)寧、石家莊、臨沂、鞍山、邯鄲、聊城、營口、日照、濱州、德州、秦皇島、錦州、葫蘆島市場需求潛力較大15000元/人/年其他各城市市場需求拉動(dòng)力不足圖表 16各城市2009年人均收入水平及復(fù)合增長率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，十大潛力城市人均收入水平均排進(jìn)前20名，其中40%的城市排進(jìn)前十名，整體來看高于總樣本平均水平。增速方面，十大潛力城市排名較為靠后，其中僅有沈陽和廊坊兩個(gè)城市排進(jìn)前十名，指標(biāo)表現(xiàn)并不具有突出的優(yōu)勢。圖表 17城市人均收入水平及增速排名城市人均收入水平排名增速排名青島327大連935沈陽125濟(jì)南222濰坊1529煙臺(tái)524廊坊146唐山1328盤錦1117石家莊1731人均GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，是反映一個(gè)國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效工具，體現(xiàn)著各地區(qū)人民生活水平的高低和購買能力的強(qiáng)弱。人均GDP越到則地區(qū)人民生活水平越高，購買能力越強(qiáng)，對于高端消費(fèi)品的消費(fèi)能力越強(qiáng)。本研究將城市按人均收入水平劃分為三個(gè)等級(jí)，如圖表18，圖表 18城市按人均GDP水平劃分人均GDP（2009）城市特征10萬元唐山、東營人民生活水平富裕、購買力強(qiáng)6萬元～10萬元廊坊、滄州、石家莊、承德、邯鄲、大連、北京、威海、秦皇島、邢臺(tái)、衡水、天津、人民生活水平較為富裕，購買力水平較高6萬元其他城市人民生活水平有待提高圖表 19各城市2009年人均GDP水平及復(fù)合增長率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，十大潛力城市的人均GDP水平與復(fù)合增長率之間存在著一定的相關(guān)性，人均GDP水平較高的城市，圖表 20城市人均GDP及增速排名城市人均GDP排名增速排名青島1635大連820沈陽18