【正文】 經(jīng)營(yíng)必須提高層次，拉開(kāi)檔次。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域。是2005年的2倍，%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；，年均增長(zhǎng)22%；，%。經(jīng)濟(jì)因素分析聊城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實(shí)和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況主導(dǎo)了本項(xiàng)目的定位方向?！笆晃濉逼陂g累計(jì)完成進(jìn)出口總額115億美元。各縣（市）城區(qū)和小城鎮(zhèn)面貌明顯改觀。聊城城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨大變化。是2005年的2倍，%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；，年均增長(zhǎng)22%；，%。代表中國(guó)商業(yè)文明的京杭大運(yùn)河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國(guó)南北的京九鐵路和連接祖國(guó)東西的膠濟(jì)邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃金大十字”。本報(bào)告認(rèn)為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期18個(gè)月。環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水和廚房油煙產(chǎn)生。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，周邊無(wú)明顯工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好，適宜商業(yè)辦公建筑建設(shè)。2010年7月至今在聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司任總經(jīng)理。第三節(jié) 項(xiàng)目承辦單位概況一、項(xiàng)目承辦單位單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：王新坡 注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元單位地址：二、項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前身為聊城市魯泉石化有限公司，于2010年7月變更為聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目承辦單位單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人： 聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話：四、項(xiàng)目地址本項(xiàng)目位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路南，站前街西，計(jì)劃占地4519平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求。 五、項(xiàng)目投資。目前公司注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，下設(shè)4個(gè)科室，公司現(xiàn)有員工19人，具有大中專學(xué)歷的有15人，具有中級(jí)職稱的有12人。公司遵循“以人才為根本、以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、拼搏進(jìn)取、無(wú)私奉獻(xiàn)的創(chuàng)業(yè)精神。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積4519平方米，其中建筑占地面積871平方米，道路廣場(chǎng)占地面積2060平方米，綠化占地面積1588平方米。生活垃圾統(tǒng)一收集處理，由市政環(huán)衛(wèi)部門處理；生活污水經(jīng)化糞池簡(jiǎn)單處理后，經(jīng)城市市政管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠最終處理；廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對(duì)周邊環(huán)境污染較小。2011年9月著手項(xiàng)目前期工作，計(jì)劃于2011年10月完成前期的設(shè)計(jì)、招標(biāo)工作，2011年11月正式動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃于2013年3月完成項(xiàng)目建設(shè)，投入使用。商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目的事實(shí)是必要的，也是可行的。 聊城不僅起著輻射和帶動(dòng)魯西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要通道。各項(xiàng)存款余額1237億元，貸款余額964億元，、 。%%。農(nóng)村“路、水、電、氣、醫(yī)、學(xué)”建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，新居建設(shè)和危房改造全面展開(kāi)。二、當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)分析商業(yè)辦公項(xiàng)目發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系商業(yè)辦公項(xiàng)目的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，是一個(gè)局部和整體的關(guān)系。以下通過(guò)部分主要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，來(lái)探討聊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的影響。各項(xiàng)存款余額1237億元，貸款余額964億元，、 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，聊城市現(xiàn)有34000多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機(jī)械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。針對(duì)不同消費(fèi)層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費(fèi)提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費(fèi)”。商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢(shì)為外來(lái)商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿?。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)由以上聊城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，必然會(huì)催生商業(yè)辦公項(xiàng)目的繁榮，本項(xiàng)目XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)符合城市發(fā)展的要求，勢(shì)在必行。二、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求聊城市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三、符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近幾年，隨著聊城市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展加快，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展繁榮，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)同樣也取得了較好的發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)。第三章 項(xiàng)目地址及建設(shè)條件第一節(jié) 場(chǎng)址選擇本項(xiàng)目選址于聊城市城區(qū)西部，項(xiàng)目計(jì)劃占地4519平方米，位于建設(shè)路西延段以南，站前街以西，毗鄰香江光彩大市場(chǎng)、汽車裝具市場(chǎng)，聊城火車站、汽車總站、汽車西站等均在5公里范圍內(nèi)，交通便利，商業(yè)繁榮，適宜商業(yè)辦公樓項(xiàng)目的建設(shè)。粘土：棕黃—棕紅色，可塑，含少量磚和生活垃圾，—，承載力120Kpa。濟(jì)(南)聊(城)高速公路與濟(jì)青高速公路相連通，從聊城1小時(shí)可達(dá)濟(jì)南空港，4小時(shí)可達(dá)青島海港。這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。電話：市電信局開(kāi)發(fā)區(qū)851分局一個(gè)，網(wǎng)通、廣電、鐵通寬帶光纜線路已鋪設(shè)到主要干道和工業(yè)區(qū)及居住區(qū)附近，全市交換機(jī)總?cè)萘?00萬(wàn)門，提供IDD，DDD，ISDN、等服務(wù)，移動(dòng)電話已達(dá)到了無(wú)縫隙覆蓋。五、公用工程條件聊城市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。治污聊城市區(qū)建有兩座污水處理廠，日處理污水10萬(wàn)噸，污水處理率達(dá)85%。該項(xiàng)目未做詳細(xì)地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目地址位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路南，站前街西，周邊有聊城市火車站、香江光彩大市場(chǎng)，所處位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通、生活便利。結(jié)合擬建場(chǎng)址的地塊情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到既節(jié)省土地資源，又能圓滿實(shí)現(xiàn)各自的功能。 樓宇內(nèi)部設(shè)計(jì)多樣化，適用化，時(shí)尚化，新穎化。四、綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則： 小而精致，切含主題定位。六、室外公共場(chǎng)地及環(huán)境設(shè)計(jì) 室外地面鋪裝 本項(xiàng)目需對(duì)綠地、道路以外的室外地面進(jìn)行鋪裝，使之不露土，防止揚(yáng)塵。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。 室內(nèi)外高差。在室內(nèi)則有玻璃多層內(nèi)庭，寬暢的通廊主街，輔以色彩分區(qū)、色彩燈光誘導(dǎo)圖標(biāo)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)等。功能分區(qū)：地下1層為機(jī)房層，包括變配電室、熱力站等；底層13層為商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)可以考慮為購(gòu)物、餐飲、旅館等；416層為辦公寫(xiě)字樓。共設(shè)2座樓梯，在東西兩側(cè)分別設(shè)置。同時(shí)，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使辦公大廈融入高科技、現(xiàn)代化的時(shí)代風(fēng)格，做到既氣派又典雅的效果。內(nèi)裝飾：樓地面采用大理石磚或水磨石地面，衛(wèi)生間采取防滑地磚。第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)依據(jù)的主要規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB500682001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB500092001)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500112001)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500072002)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500102002)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GBJ087)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》〈GB500112001〉和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》〈GB183062001),聊城市抗震設(shè)防烈度為7度。（2）公建用水量包括綠化、水景和噴泉以及澆灑道路等方面的用水，按生活用水的50%計(jì)，則日用水量為25立方米。供水方案（1）一般生活及消防供水采用生活——消防合用一套供水管網(wǎng)的供水系統(tǒng)。（2）飲用水供水考慮到隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)飲用水的要求也將更高，因此可設(shè)純凈水制造供應(yīng)系統(tǒng)，向需要純凈水的場(chǎng)所和個(gè)人提供飲用純水，其用水量包含在總用水量范圍內(nèi)。（1）各種污水均符合城市污水接納標(biāo)準(zhǔn)，可直接排至城市污水排水管道，統(tǒng)一處理。場(chǎng)地排水溝等設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定。建筑中水處理附屬設(shè)施用水量比較大，為了節(jié)約用水，保護(hù)水資源，可設(shè)中水處理回用系統(tǒng)，收集洗滌用水、公共浴室的排水以及其它潔凈污水等，用單獨(dú)的管線將上述污水收集起來(lái)，經(jīng)中水處理設(shè)施處理后，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，用于沖洗衛(wèi)生間、道路灑水、綠地澆灌、汽車沖洗、水景、冷卻設(shè)備等。室內(nèi)排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC）排水管。（2）高壓配電站、變電所及高壓供電系統(tǒng)由兩條來(lái)自不同母線段的10kV高壓線供電，為節(jié)約能源，擬按建筑規(guī)劃分設(shè)10 kV中心配電所1處，中心配電所的位置設(shè)在臨近規(guī)劃道路的適當(dāng)位置，并根據(jù)需要設(shè)置變電所，變配電所采用雙回路電源供電，以滿足對(duì)供電的要求。繼電保護(hù)采用定時(shí)限過(guò)流速斷保護(hù)方式，直流彈簧操作機(jī)構(gòu)，計(jì)量方式為高供高計(jì)混合計(jì)量。（3）低壓配電系統(tǒng)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鍇裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點(diǎn)。（4）消防供電消防用電均按二級(jí)用電負(fù)荷考慮，為保護(hù)消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近兩個(gè)不同變電所的低壓母線。照明類型照明類型分為普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外裝飾照明、應(yīng)急誘導(dǎo)照明、道路照明及庭院照明等。投光燈應(yīng)根據(jù)被照面的要求，選用不同光束角配光。室外投光燈組的風(fēng)阻面積按各投光燈風(fēng)阻面積之和計(jì)算；投光燈機(jī)械和電氣的連接部分應(yīng)能承受當(dāng)?shù)刈畲箫L(fēng)速而無(wú)松動(dòng)。三、防雷與接地各單體建筑防雷設(shè)計(jì)均按《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》要求進(jìn)行設(shè)防。保安電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)（1）監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)用于對(duì)建筑物內(nèi)的主要公共場(chǎng)所和重要部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視、錄像和報(bào)警時(shí)的圖像復(fù)核。這種系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置緊急報(bào)警裝置和留有與110接警中心聯(lián)網(wǎng)的通信接口。保安系統(tǒng)的電路結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從實(shí)際需要出發(fā)，盡可能使系統(tǒng)簡(jiǎn)單、可靠。 攝像機(jī)應(yīng)盡量安裝在不顯眼處，當(dāng)它受到損壞時(shí)，應(yīng)易于及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并得到處理。216。第七節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案一、熱源規(guī)劃 項(xiàng)目采用的熱源為熱電廠集中供熱，采暖使用熱媒為95℃/70℃的熱水。第八節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目功能定位，項(xiàng)目考慮燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)，滿足餐飲等商業(yè)需求；同時(shí)底層商業(yè)戶考慮為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。第九節(jié) 管線綜合布置方案 本項(xiàng)目工程管線有給水管、雨水管、污水管、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿攘N，均采用直埋鋪設(shè)。本項(xiàng)目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒(méi)有其它污染排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對(duì)位置相對(duì)固定的機(jī)械設(shè)備，能入棚盡量入棚，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果。5)加強(qiáng)溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當(dāng)?shù)鼐用窭斫?，并在施工期設(shè)立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對(duì)投訴意見(jiàn)及時(shí)、認(rèn)真、妥善的處理。生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進(jìn)入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放。施工人數(shù)按最大100人/d，人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d (5)生態(tài)影響及水土流失本項(xiàng)目的建設(shè)首先是占地對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，隨之而來(lái)的是施工期所帶來(lái)的負(fù)面影響較大。2)對(duì)樹(shù)木的保護(hù)施工期間建設(shè)單位應(yīng)該對(duì)該區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境采取保護(hù)措施，對(duì)建設(shè)區(qū)內(nèi)樹(shù)木應(yīng)給予保護(hù)，實(shí)在不能保護(hù)的需進(jìn)行移栽。對(duì)住宅區(qū)、公建建筑區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)一步優(yōu)化,減少土石方開(kāi)挖和廢棄土石渣的堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。修建臨時(shí)性圍墻封閉施工，將水土流失盡量控制在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行防治。④劃定表土臨時(shí)堆置區(qū)。⑥小區(qū)建設(shè)應(yīng)滿足消防及交通要求，避免改溝改路，尤其應(yīng)防止溝渠受截而使水流沖刷改道，造成水土流失。雨污水流向?yàn)椋喉?xiàng)目區(qū)總排口——市政管網(wǎng)——城市污水處理廠。③物業(yè)管理部門加強(qiáng)商業(yè)噪聲和室內(nèi)裝修噪聲的管理，禁止采用高音方式叫賣商品和在正常休息時(shí)間內(nèi)作商品宣傳活動(dòng)及室內(nèi)裝修工作。交通噪聲的聲波通過(guò)高于聲線1m以上的密集植物叢時(shí)，即會(huì)因植物阻擋而產(chǎn)生聲衰減。③面向道路的窗戶采用隔聲玻璃窗。生活垃圾必須分類收集。轉(zhuǎn)運(yùn)車應(yīng)與垃圾收集方式相配套，專車專用，轉(zhuǎn)運(yùn)車必須封閉，轉(zhuǎn)運(yùn)車的噪聲應(yīng)符合噪聲污染控制標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)速限制為20km/h。此外，考慮到車庫(kù)位于居住樓地下，建議將送風(fēng)口設(shè)在宅間綠地區(qū)域，并采取適當(dāng)?shù)难b飾處理，既保證送風(fēng)質(zhì)量又與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。建議加強(qiáng)小區(qū)道路的管理措施，人車分流，停車場(chǎng)需設(shè)置指示牌引導(dǎo)外來(lái)車輛停放，減少怠速帶來(lái)的汽車尾氣影響。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬商業(yè)辦公樓建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。二、消防設(shè)施火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)消火栓設(shè)置，室外消火栓按規(guī)范設(shè)置，其間距以滿足滅火要求為宜，室內(nèi)消火栓根據(jù)建筑的要求不同按現(xiàn)行規(guī)范設(shè)置不同的股數(shù)和水槍數(shù)，以滿足室內(nèi)消防要求。依據(jù)城市室外消防用水標(biāo)準(zhǔn)，確定為同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為20L/S，室內(nèi)消火栓用水按15L/S計(jì)算，同時(shí)使用水槍數(shù)量為3支，每支水槍最少流量為5L/S。1《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T500521995。二、節(jié)能措施項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施為了達(dá)到《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：多層建筑高層建筑屋頂鋼筋混凝土樓板：100mmEPS 板：80