【正文】 的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。 （ 3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門批評(píng)通報(bào)和在市級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、 建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成冊(cè)、管理完善，方便查閱。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。 結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無設(shè)施損壞。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失， 主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè) 施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場所，機(jī)動(dòng)車、 非機(jī)動(dòng)車停車場，機(jī)動(dòng)車停放、行駛等的標(biāo)志。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。 針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。 針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我 們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次） 。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。每天按規(guī)定進(jìn)行 巡邏；能實(shí)施 24 小時(shí)不間斷巡邏。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所 干凈有序。我公司充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。 我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主 為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。 對(duì)老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶 (業(yè)主 )服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。有車輛管理制度 ,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實(shí)行 24 小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書 ,且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。路燈、樓道燈完好率高等于 98%。 制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來訪 保安人員 24 小時(shí)在崗值班，夜間安排專人巡邏。 有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 （ 4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠 道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。 我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過 程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。 對(duì)老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)， 我們將對(duì)照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶 (業(yè)主 )服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。有車輛管理制度 ,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實(shí)行 24 小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書 ,且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并 做好防盜工作。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。路燈、樓道燈完好率高等于 98%。 制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來訪 保安人員 24 小時(shí)在崗值班，夜間安排專人巡邏。 有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 （ 4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū) 物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。 一、管理思路 根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。 我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。 針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá) 15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。 1由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24 小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話 10 分中到場，急修半天內(nèi)完成。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障 (供電、供水、消防 設(shè)備等 )有應(yīng)急預(yù)案。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對(duì)此檢查 2 次以上。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建 (包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺(tái) )和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門。 1其他管理 （ 1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。 物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出 入的和諧； 我司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。 做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的安全隱患。 (4)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù) 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé) 任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。 在規(guī)定的范圍內(nèi)做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護(hù)等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持 場地清潔；墻面、頂面的清潔維護(hù)按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。下雪時(shí)要及時(shí)清掃，必要時(shí)作防滑處理。 （ 4）其他： 小區(qū)內(nèi)如舉辦社區(qū)活動(dòng)等，做到垃圾及時(shí)清理。 定期樓頂清掃、外墻面清理。 （二）保潔人員素質(zhì)要求 樹立高度的責(zé)任心，關(guān)心業(yè)主方的利益，嚴(yán)格片區(qū)保潔責(zé)任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備有損壞或異常情況應(yīng)及時(shí)向上級(jí)主管或工程維修人員匯報(bào)，負(fù)責(zé)管理好片區(qū)衛(wèi)生器具，認(rèn)真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合 理，隨時(shí)保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。得到主管的批準(zhǔn)，方才能到休息室休息。 安全管理工作是一項(xiàng)特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅(jiān)持原則。小區(qū)內(nèi)保安主要負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。 保安人員的選配應(yīng)根據(jù) 本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選，負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序保障工作； 小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處置，災(zāi)害預(yù)防，火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內(nèi)的暴力事件，隨時(shí)準(zhǔn)備提供緊急救助。 (二 )預(yù)警、應(yīng)變措施 安全應(yīng)急計(jì)劃和措施 (1)目的： 在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效 的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 (2)職責(zé)： 1)對(duì)可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批； 2)對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。 (4)實(shí)施： 1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人員認(rèn)可。 (5)要求： 為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)每個(gè)保安隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。 積極落實(shí)防火安全 ”三級(jí) ”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。 (五 )水警、火警預(yù)防及排防、善后處理 當(dāng)樓層內(nèi)水管、接頭爆裂造成樓層浸水時(shí)應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門，并迅速通知護(hù)衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋內(nèi)部滲水，要及時(shí)通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項(xiàng)工作。 （三）公用設(shè)備、公共場所設(shè)施養(yǎng)護(hù)范圍；共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)用和管理包括：共用； 管理規(guī)程； (1)小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)護(hù)工作由工程隊(duì)負(fù)責(zé)；； (2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護(hù)和亮化方； (3)項(xiàng)目管理人員每日對(duì)托管區(qū)域的亮化巡查 2 次以； (4)高低壓配電房實(shí)行 24 小時(shí)值 班制度； (5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即； (6)月末，工程部維 （三）公用設(shè)備、公共場所設(shè)施養(yǎng)護(hù)范圍 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。 管理規(guī)程 (1)小區(qū)內(nèi) 水電維修、養(yǎng)護(hù)工作由工程隊(duì)負(fù)責(zé)； (2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護(hù)和亮化方案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，每日檢查和評(píng)估各區(qū)域的亮化維護(hù)情況，并作出質(zhì)量評(píng)估，記錄于每日的工作記錄評(píng)估表中； (3)項(xiàng)目管理人員每日對(duì)托管區(qū)域的亮化巡查 2 次以上，巡查結(jié)果記錄備查； (4)高低壓配電房實(shí)行 24 小時(shí)值班制度；【物業(yè)公司接管老舊小區(qū)方案】 (5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好整治工作并及時(shí)復(fù)查； (6)月末，工程部維修人員根據(jù)每天的亮化維修記錄進(jìn) 行匯總、統(tǒng)計(jì)，并將匯總表及時(shí)上報(bào)給總公司。 （ 6）設(shè)備、設(shè)施維護(hù)人員應(yīng)每天匯總整理各種