【正文】 各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 7． 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點 入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進(jìn)行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 7．各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理 提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將 檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。 2． 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 6． 6． 負(fù)責(zé)安排一些小五 金件的維修和調(diào)整。 2． 2． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。 4． 4． 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。 9．為客戶提供有償服務(wù)。 5． 5． 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 2． 2． 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。 4．對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。 物業(yè)管理 工程維修部運行手冊 編制： 審核： 批準(zhǔn)： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 45 第一章 第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理 維修主管 維修主管 1 班 2 班 電工 3 班 維修工 維修工 維修工 維修工 第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有： 1．對建筑物及所有 機電設(shè)備的日常運行管理及維護(hù)保養(yǎng)。 5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時，應(yīng)給予支持配合。 6． 6． 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 二、 二、 空調(diào)、給排水專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 5． 5． 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。 3． 3． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。 7． 7． 負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。 第三章 工程部規(guī)章制度 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 編號：ZWPMCBBEN03 版本： C/1 通則： 一、 安全保衛(wèi)制度 1． 1． 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進(jìn)出日期及時間等。 8．所有機房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行 有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資 200 元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保 證其功能正常，無故障。 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗收合格之必要條件。 工程接管驗收程序 發(fā)展商協(xié)調(diào) 承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行 物業(yè)工程部進(jìn)行檢查 檢查清點備品、 備件入庫 三、 設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保 養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、 竣工圖紙等文件 發(fā)現(xiàn)問題 記錄 拍照 發(fā)文 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保修責(zé)任人聯(lián)系表 建立技術(shù)檔案 檢查完畢 提交檢查報告 接管驗收完畢 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶 使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。 零部件更新、代換、或加工修理。 重要零部件的更換、代替或加工修理。 變更運行方式。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。 重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 5．除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。工具保 管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。 6．專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 六、巡檢制度 1．巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 3．交班人員在下列情況時不得交班離崗： 接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 八、值班制度 1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 4．須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。 7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。 2． 2． 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。 2. 任何人不得私自配鑰匙。 6．無人值班機房借用鑰匙需登記。 5． 5． 本 部門工作人員需要進(jìn)入以上地點進(jìn)行工作時，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場所。 7．所有人員進(jìn)入這些場所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無 關(guān)的設(shè)備。 十二、故障處理制度 不需要停止運行進(jìn)行修理的故障，稱一般故障，由主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任故障原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程部經(jīng)理。 2. 2. 中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而定的，對技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備，按實際需要進(jìn)行有針對性的修理，恢復(fù)設(shè)備的性能。 5. 5. 對非正常情況下出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作，有關(guān)專業(yè)主管必須在修理工作實施前，出具詳細(xì)的分析報告，必要時追究有關(guān)人員責(zé)任。 4. 4. 遇客戶單元特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。 8. 8. 每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。 定期對房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。 在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)措施，防止重大事故的發(fā)生。如在設(shè)備過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時，新裝、檢修或停運后的設(shè)備投入運行，運行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時的巡視。無論電氣設(shè)備帶電與否，未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)示牌。 第一種工作票的工作為： 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。 2． 2． 配電室工作許可制度 執(zhí)行工作許可任務(wù)，可由能夠勝任操作的人員擔(dān)任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措 施后，還應(yīng)做到： 工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場再次檢查安全措施，以手觸試，驗明無電。 工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運行結(jié)線方式，特殊需變更時，應(yīng)事先取得對方同意 3． 3． 配電室工作監(jiān)護(hù)制度 完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其他注意事項。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件，施工范圍等情況，增設(shè)專人監(jiān)護(hù)，專職監(jiān)護(hù)人不得兼做其他工作。 、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度 工作間斷時，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場撤出，安全措施保持不動，工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。若無負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng)，工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點。 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安 全措施開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時應(yīng)清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項。 倒閘操作必須按照運行領(lǐng)導(dǎo)人的命令