【正文】 　　　　金收益上?！　∪f年花城同時存在上述兩種社區(qū)型商業(yè)類型，具有較高的投資價值。社區(qū)型商業(yè)包括社區(qū)類商鋪和住宅底層商鋪?！　?投資潛力大： 成熟市場下一般商鋪與住宅的價格之比為4∶1～5∶1，商鋪價格還有較大的上漲空間。◆ 商鋪投資知識　1．商鋪投資特點：　　 穩(wěn)定性好： 商鋪的租約通常為3至5年或更長，承租戶對商鋪的裝修、投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了　　　　　　　　商鋪租約的穩(wěn)定性?！?．戶型　　　　42商業(yè)用房的戶型面積集中在6070平方米，43商業(yè)用房的主力戶型面積集中在80130平方米，4　　5商業(yè)用房的主力戶型面積集中在5060平方米?！⌒Ч疽鈭D 　　綜述，2＃地商鋪的優(yōu)勢在于與3＃地大型商業(yè)僅一街之隔，可經(jīng)營類型多樣，而且相對于其他地塊的商業(yè)而言，其開盤及交房時間較早，且位于花城一級商業(yè)地帶，其將來必將是人氣聚集之地，升值潛力巨大，商機無限。222樓座均有商業(yè)用房，其中，21商業(yè)用房為底商形式，22商業(yè)用房為塔樓裙房形式?！　?．規(guī)模1地商業(yè)用房總面積約為9300平方米，共計4個獨立型商業(yè)用房，其中：113商業(yè)用房地上兩層，總體面積為1365平方米；114商業(yè)用房地上兩層，總體面積為965平方米； 115商業(yè)用房地上三層，總體面積為5360平方米；116商業(yè)用房地上兩層，總體面積為1670平方米。　4．效果示意圖 ◆ 中型商業(yè)用房介紹?。ㄒ唬?1獨立商業(yè)用房介紹　　1．位置41獨立商業(yè)用房位于萬年花城的東北端，是萬年花城商業(yè)系統(tǒng)中的重要組成部分， 預計2005年9月份交付使用　　2．規(guī)模41商業(yè)用房共計三層，總面積為4298平方米，其中：地下一層面積為1998平方米；地上兩層，每層面積約為1100平方米?！?規(guī)劃布局 基于萬年花城的整體定位，結(jié)合該區(qū)域未來發(fā)展的需要，填補區(qū)域內(nèi)無大型綜合商業(yè)設施的空白，在花城商業(yè)整體規(guī)劃布局中，我們規(guī)劃了一個大型的區(qū)域性商業(yè)中心，同時我們規(guī)劃了適合于滿足業(yè)主餐飲、休閑、娛樂、購物等需求的獨立商業(yè)設施。◆ 商業(yè)概述　1．商業(yè)總體規(guī)模：約20萬平方米　2．商業(yè)建筑形式：大型商業(yè)中心（其中大型商業(yè)中心共8萬平方米，地上經(jīng)營部分5萬平方米，地下停車場3萬平方米）　　　　　　　　中型獨體商業(yè)（可經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富、餐飲、娛樂等行業(yè)均可從事經(jīng)營）　　　　　　　　商業(yè)街區(qū)（由底商、獨立商業(yè)及塔樓裙房構(gòu)成）　　　　　　　　酒店、寫字樓等商業(yè)設施　3．商業(yè)整體定位：萬年花城商業(yè)定位為以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的開放性商業(yè)系統(tǒng)　4．商業(yè)設計理念：萬年花城商業(yè)以 “新都市主義”作為商業(yè)規(guī)劃的指導思想，遵循花城整體設計所采用的風格，商業(yè)作為新都市主義生活的重要組成部分，在設計理念上引入了國際先進的“TOD交通導向布局系統(tǒng)”，將商業(yè)、交流中心（廣場）、辦公及其它公建有機布局，分布在可步行到達公交站點的范圍內(nèi)　5．商業(yè)系統(tǒng)設置：三級商業(yè)設計，即一級商業(yè)中心、二級商業(yè)街區(qū)、三級便利組合（按居民5分鐘步行范圍設置）　6．商業(yè)布局情況：　規(guī)劃布局：一心五區(qū)八模塊，即形成“一個區(qū)域商業(yè)中心，五大主題商業(yè)街區(qū)（生活街區(qū)、動力街區(qū)、商務街區(qū)、情調(diào)街區(qū)、時尚街區(qū)），八組便利模塊，十二條特色商街，二百個專營店鋪”的商業(yè)系統(tǒng)組合功能布局：主要從未來區(qū)域居民的需求考慮而進行的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，滿足未來居民生活、辦公、教育、休閑、娛樂等功能方面的需要　7．花城商業(yè)特點： 萬年花城商業(yè)形成了獨具特色的“居民5分鐘步行生活圈”，具體在商業(yè)規(guī)劃設計上，則遵循了“綜合性”、“站點性”、“便利性”、“層次性”的四大特點進行設計　8．目前進駐商家：萬年花城區(qū)域的商業(yè)正受到國內(nèi)外大型商業(yè)巨頭和投資者的青睞，家樂福、樂華梅蘭、北京華聯(lián)、華堂、上海聯(lián)華、法國迪卡儂、麥當勞、肯德基等知名商家均有在該區(qū)域內(nèi)進行投資的意向。萬年花城業(yè)主調(diào)研的結(jié)果顯示，花城未來業(yè)主年齡集中在35歲以下、同時家庭月總收入5000元以上，%　4．人均購買力：由于區(qū)域整體定位為豐臺區(qū)經(jīng)濟四大板塊之一，花城及周邊項目定位為豐臺科技總部基地的生活配套區(qū)，眾多高科技人士將進駐該區(qū)域，其人均購買力水平極為可觀。萬年花城社區(qū)商業(yè)案例◆ 整體環(huán)境　1．區(qū)位條件：以萬年花城為核心，周邊社區(qū)現(xiàn)有包括育菲園、育芳園，未來周邊社區(qū)還包括三環(huán)新城、國美第一城等多個項目； 同時， 萬年花城將首都經(jīng)貿(mào)大學圍合在項目中央，周邊還有燕京華僑大學、國家法官學院、北京電子工業(yè)學校、鐵路衛(wèi)生學校等大中專院校，多所院校的集中使萬年花城成為名副其實的大學區(qū)。萬年花城業(yè)主調(diào)研的結(jié)果顯示，花城家庭可支配收入平均為68940元，其家庭可支配收入及人均購買力均顯著高于北京市平均水平。并且已有多家簽訂了合作意向書，目前包括國內(nèi)第一大便利連鎖企業(yè)聯(lián)華快客、新加坡蘇菲糕餅、嘉事堂、柯尼卡、榮昌洗衣在內(nèi)的多個知名商家簽約進駐?！?大型商業(yè)用房介紹　1．位置　　　　3地商業(yè)用房定位為區(qū)域性的商業(yè)中心，位于萬年花城項目的東部，首都經(jīng)貿(mào)大學的東北方向，是萬年　　花城商業(yè)體系的核心部分。　　3．合作方式41商業(yè)用房擬采用出租或者出售的方式，可以整體出售/出租或分割進行出售/出租?！　?．合作方式1地的4個商業(yè)用房均為獨體商業(yè)，其合作方式極為靈活， 擬采用整體出售或分割出售的方式?！?．規(guī)?！　　　?地近期推出的紅籌型商業(yè)用房總面積約為2170平方米，共27套商鋪，其中21商業(yè)用房均為底商地上　　一層，22商業(yè)用房為塔樓裙房；預計于05年9月份建成投入使用?！　?1定位為花城商業(yè)示范區(qū)，主要招商對象為品牌商家，目前已有樂華梅蘭專賣、多樣屋、嘉事堂、聯(lián)華快客、好望角音像圖書、新加坡蘇菲糕餅店、榮昌洗衣、吉野家等眾多意向商家與萬年花城洽談合作，擬在此地開店?！　【C述，4地相對其他地塊而言，其位于豐臺東路上，豐臺東路是未來三環(huán)新城、育芳園等社區(qū)業(yè)主從西南三環(huán)進入所居住社區(qū)的必經(jīng)之路。　　 增值性強： 商鋪投資是一個長期過程，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷　　　　　　　　升值，由此帶來的租金增長是必然的。但是　　　　　　　　要充分考慮市場環(huán)境、市場供應狀況差異等因素，尤其是住宅價格透支，將對商鋪價格的準確　　　　　　　　定位及判斷產(chǎn)生重大影響。社區(qū)類商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。　3．商鋪投資步驟　　 1）準確判斷商鋪類型　　　　　　首先，判斷購買商鋪所屬的投資類型，為選擇投資行業(yè)及進行客群分析等奠定基礎(chǔ)。實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項目，而商鋪價值升值收益對于像中　　　　國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場來講，無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財富的重要手段?！　?4）商鋪投資的重要影響因素　　　　商鋪投資的8大外部要素　　　　　　立地商圈：指商鋪所在區(qū)域商業(yè)等級、競合環(huán)境、客戶群規(guī)模及購買力等因素綜合構(gòu)成的商業(yè)概　　　　　　　　　　　況?！　　　　　】?視 性：使商鋪盡可能多的在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費者看到的程度。如商場（商業(yè)中心）內(nèi)商鋪、商業(yè)街商鋪、市場類　　　　　　　　　　　商鋪、獨立型商鋪、底商商鋪、裙房商鋪等。　　　　　　商鋪結(jié)構(gòu)：商鋪的坐落、面寬、進深、層高、墻體分割、開門開窗、廣告牌及樓層等都對商鋪價　　　　　　　　　　　值的影響不小，如底商就涉及到很多禁止項目?！　　　　　∈找婺Ｊ剑褐饕侨Q于商鋪投資者獲取商鋪投資收益的方式，如帶租約銷售、返租銷售、自行　　　　　　　　　　　出租、代理租賃、自行經(jīng)營、特許經(jīng)營等?！　　　　　≡谂袛嗌啼亙r值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影　　　　響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。租金收益和價值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對的問題,既想有很高的租金收益,　　　　又要保證價值升值收益良好的空間，對于普通的投資者來講，是很困難的事情?！?商鋪經(jīng)營知識　　1．經(jīng)營行業(yè)的選擇　　　　據(jù)調(diào)查顯示，社區(qū)類商業(yè)經(jīng)營類型所占比例比較靠前的有餐飲/酒吧、專業(yè)店、專賣店、百貨(日常百貨　　用品)等投資相對較小，需求相對較大的業(yè)態(tài)，所占比重均在10%以上?！　　?便 利 店：便利店選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事　　　　　　　　 業(yè)所在地；營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率極高；營業(yè)時間一般在16小時以上,　　　　　　　　 甚至24小時；商品結(jié)構(gòu)是以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主,有即時消費性、少容量、　　　　　　　　 應急性等特點；目標顧客定位為附近居民,徒步購物5分鐘可到達,8O%顧客為有目的的購物；