【正文】 的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。因而，本項目在對現(xiàn)有產(chǎn)品基礎上定位時，進行針對性的市場研究和詳細了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學的對一商業(yè)物業(yè)進行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開發(fā)商不可忽略的問題。時代購物廣場”項目基本情況簡介（1）區(qū)位介紹“三峽風（2）經(jīng)濟技術指標“三峽風“三峽風“三峽風※ 新規(guī)劃對本項目的升值空間的提升。商圈中獨特定位——集購物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購物中心。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。巨龍房產(chǎn)公司承建商：重慶建工集團“三峽風四橫：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街三點：忠縣汽車站、人民廣場、華怡廣場縣城內(nèi)幾個大商場都分布在北山路，其余大多是臨街的獨立商鋪。（4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商品為主。餐飲：忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設立了分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數(shù)。綜上所述，百貨商場、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但忠縣當前商場的購物環(huán)境和商品檔次、質量并不讓人們滿意，加之缺乏中高檔的商品，所以會出現(xiàn)忠縣人們驅車到重慶購物消費的現(xiàn)象也就不足為怪了，這樣對本項目的定位依據(jù)何在，接下來就應該比較明確了。消費群體需求分析顯示：在我國，目前消費者的文化層次和生活素質越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，城市人口密度增加較快，伴隨著國家對拉動內(nèi)需、鼓勵居民消費的各項政策逐步實施，消費者假日消費能力的不斷增強，相應的旅游消費群體也得到進一步擴展，市場對于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場的需求將日益增加。從城市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長遠發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費市場的容量來看，目前忠縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特色的休閑購物商場，以滿足更多的消費者日益增長和特色的消費需求，并填補市場的空白點。 2 .1 .2 業(yè)種定位本項目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時尚主題商場，結合集休閑、購物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色，本項目內(nèi)設置的業(yè)種將包含各種流行、時尚、休閑的服飾品種，以期達到商場“特色、獨有”的效果，滿足獨特年齡階層、不同性別的消費者的購物需求，營造良好的購物環(huán)境和功能，以達到預期的效果；本項目業(yè)種可以分為以下幾大類：A、 服裝類：男女休閑裝、運動裝、時尚服裝等；B、 鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等；D、 化妝品類：彩妝類、護膚用品、美容保健品等；E、 用品類：日用品、文具、玩具、禮品等；F、 餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等；G、 娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等 2 . 1 .3 經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運作方面缺乏相關經(jīng)驗，所以，我們建議本項目開發(fā)商不直接進行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進行商業(yè)及物業(yè)管理進行顧問，實行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于商場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。由于目前流行時尚、休閑服飾商場作為一種新型商業(yè)模式得到越來越多商界人士和消費者認同，一股大興土木興建商場或將原商場改建的浪潮也正席卷全國各大城市。現(xiàn)今，商場的發(fā)展已步入主題化時代，主題特色商場必須符合區(qū)域特色。所以，應該針對本市的實際情況，確定本項目在廣大市民心目中的形象定位。時代購物廣場”作為高中檔的大型購物、休閑、娛樂餐飲于一體的大都會，在價格定位上應遵循客觀的區(qū)位優(yōu)勢，亦可采取酒會的形式召集業(yè)主征求意見的方式進行。比如景觀設計、藝術塑造等等，這都是商場與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。未來商場的發(fā)展方向將是市場定位鮮明，經(jīng)營主題突出，并以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。時代購物廣場”的體量共計地上四層，根據(jù)商場的形狀劃分為四個區(qū)域，為了使每個區(qū)域具有不同的經(jīng)營特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關的零售業(yè)態(tài)，營造四個經(jīng)營范圍和消費對象不同的主題區(qū)，即：“主題店區(qū)”、“時尚天地區(qū)”、“休閑娛樂區(qū)”、“特色餐飲區(qū)”，這樣整體商場可以形成錯位經(jīng)營，各具特色，吸引不同消費人群，確保商場旺盛的人流量。如此情景交融、功能完善的商場，打破了商業(yè)、娛樂、旅游之間的界限，無論是商場的經(jīng)營者還是普通購物的消費者，都能在這里感受到不一樣的樂趣和體驗，真正領略到休閑、流行的神韻。使用色彩還可以改變顧客的視覺形象，彌補營業(yè)場所缺陷。必須對商場各個部位如地面、天花板、墻壁、柱面、貨架、柜臺、樓梯、窗戶、門等以及售貨員的服裝設計出相應的色調(diào)。從商業(yè)觀點來看，正門應當是開放性，俗話講“開門迎客”便是此道理。大門的設計，還應考慮大門前面是否平坦，是水平還是斜邊，是否與周邊的建筑物或情景設計有融會貫通的關聯(lián)。因此，商品的陳列技巧和展示設計獨具匠心，對取得這種效果是至關重要的，在櫥窗設計方面先決定櫥窗的尺寸、大小、位置、數(shù)量，然后整個設計一定要考慮商場的風格和特色，尋找構思主題，有效刺激顧客的購買欲望；應注意櫥窗的中心線最好能與顧客的視平線相等，使整個櫥窗內(nèi)