【正文】 的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。因而，本項(xiàng)目在對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上定位時(shí)，進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)研究和詳細(xì)了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學(xué)的對(duì)一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開發(fā)商不可忽略的問題。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)介（1）區(qū)位介紹“三峽風(fēng)（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“三峽風(fēng)“三峽風(fēng)“三峽風(fēng)※ 新規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的升值空間的提升。商圈中獨(dú)特定位——集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購(gòu)物中心。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。巨龍房產(chǎn)公司承建商：重慶建工集團(tuán)“三峽風(fēng)四橫：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街三點(diǎn)：忠縣汽車站、人民廣場(chǎng)、華怡廣場(chǎng)縣城內(nèi)幾個(gè)大商場(chǎng)都分布在北山路，其余大多是臨街的獨(dú)立商鋪。（4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商品為主。餐飲：忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設(shè)立了分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數(shù)。綜上所述，百貨商場(chǎng)、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但忠縣當(dāng)前商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境和商品檔次、質(zhì)量并不讓人們滿意，加之缺乏中高檔的商品，所以會(huì)出現(xiàn)忠縣人們驅(qū)車到重慶購(gòu)物消費(fèi)的現(xiàn)象也就不足為怪了，這樣對(duì)本項(xiàng)目的定位依據(jù)何在，接下來(lái)就應(yīng)該比較明確了。消費(fèi)群體需求分析顯示：在我國(guó)，目前消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，城市人口密度增加較快，伴隨著國(guó)家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的各項(xiàng)政策逐步實(shí)施，消費(fèi)者假日消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，相應(yīng)的旅游消費(fèi)群體也得到進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)對(duì)于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場(chǎng)的需求將日益增加。從城市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費(fèi)市場(chǎng)的容量來(lái)看，目前忠縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購(gòu)物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特色的休閑購(gòu)物商場(chǎng)，以滿足更多的消費(fèi)者日益增長(zhǎng)和特色的消費(fèi)需求，并填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 2 .1 .2 業(yè)種定位本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng)，結(jié)合集休閑、購(gòu)物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色，本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種流行、時(shí)尚、休閑的服飾品種，以期達(dá)到商場(chǎng)“特色、獨(dú)有”的效果，滿足獨(dú)特年齡階層、不同性別的消費(fèi)者的購(gòu)物需求，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境和功能，以達(dá)到預(yù)期的效果；本項(xiàng)目業(yè)種可以分為以下幾大類：A、 服裝類：男女休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、時(shí)尚服裝等；B、 鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等；D、 化妝品類：彩妝類、護(hù)膚用品、美容保健品等；E、 用品類：日用品、文具、玩具、禮品等；F、 餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等；G、 娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等 2 . 1 .3 經(jīng)營(yíng)定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以，我們建議本項(xiàng)目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)管理，將場(chǎng)地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理進(jìn)行顧問，實(shí)行商場(chǎng)的所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者分離，使得各方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高商場(chǎng)的管理水平，又可以使商場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于商場(chǎng)內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。由于目前流行時(shí)尚、休閑服飾商場(chǎng)作為一種新型商業(yè)模式得到越來(lái)越多商界人士和消費(fèi)者認(rèn)同，一股大興土木興建商場(chǎng)或?qū)⒃虉?chǎng)改建的浪潮也正席卷全國(guó)各大城市。現(xiàn)今，商場(chǎng)的發(fā)展已步入主題化時(shí)代，主題特色商場(chǎng)必須符合區(qū)域特色。所以，應(yīng)該針對(duì)本市的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目在廣大市民心目中的形象定位。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”作為高中檔的大型購(gòu)物、休閑、娛樂餐飲于一體的大都會(huì)，在價(jià)格定位上應(yīng)遵循客觀的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，亦可采取酒會(huì)的形式召集業(yè)主征求意見的方式進(jìn)行。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是商場(chǎng)與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。未來(lái)商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，并以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”的體量共計(jì)地上四層，根據(jù)商場(chǎng)的形狀劃分為四個(gè)區(qū)域，為了使每個(gè)區(qū)域具有不同的經(jīng)營(yíng)特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍和消費(fèi)對(duì)象不同的主題區(qū)，即：“主題店區(qū)”、“時(shí)尚天地區(qū)”、“休閑娛樂區(qū)”、“特色餐飲區(qū)”，這樣整體商場(chǎng)可以形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保商場(chǎng)旺盛的人流量。如此情景交融、功能完善的商場(chǎng)，打破了商業(yè)、娛樂、旅游之間的界限，無(wú)論是商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者還是普通購(gòu)物的消費(fèi)者，都能在這里感受到不一樣的樂趣和體驗(yàn)，真正領(lǐng)略到休閑、流行的神韻。使用色彩還可以改變顧客的視覺形象，彌補(bǔ)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所缺陷。必須對(duì)商場(chǎng)各個(gè)部位如地面、天花板、墻壁、柱面、貨架、柜臺(tái)、樓梯、窗戶、門等以及售貨員的服裝設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)。從商業(yè)觀點(diǎn)來(lái)看，正門應(yīng)當(dāng)是開放性，俗話講“開門迎客”便是此道理。大門的設(shè)計(jì)，還應(yīng)考慮大門前面是否平坦，是水平還是斜邊，是否與周邊的建筑物或情景設(shè)計(jì)有融會(huì)貫通的關(guān)聯(lián)。因此，商品的陳列技巧和展示設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，對(duì)取得這種效果是至關(guān)重要的，在櫥窗設(shè)計(jì)方面先決定櫥窗的尺寸、大小、位置、數(shù)量，然后整個(gè)設(shè)計(jì)一定要考慮商場(chǎng)的風(fēng)格和特色，尋找構(gòu)思主題，有效刺激顧客的購(gòu)買欲望；應(yīng)注意櫥窗的中心線最好能與顧客的視平線相等，使整個(gè)櫥窗內(nèi)