【正文】 揭引薦服務； 2004年 3月世界銀行國際金融公司 IFC入股安家 200萬美元； 2005年 9月安家受市場調控影響，業(yè)務量下降 8成，退出按揭引薦市場。 按揭代理作為普通服務行業(yè)，相關機構暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進行管理。最近 3年的主要財務數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 項目2009年 2008年 2007年營業(yè)收入凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于某德安會計師事務所審計報告 截至 2009 年 12 月 31日，有正式員工 261 人，員工基本構成如下： 專業(yè)結構專業(yè)構成人數(shù)(人) 比例,銷售 190 % ,風險管理 14 % ,其它業(yè)務后臺 28 % ,職能后臺 29 % 合計 261 100% 教育程度教育程度人數(shù)(人) 比例,碩士及以上 2 % ,本科 75 % 大專 90 % ,中專/高中 93 % ,其它 1 % 合計 261 100% 年齡結構年齡人數(shù)(人) 比例 2025歲 62 % ,2630歲 133 % 3135歲 49 % ,3640歲 13 % 41歲以上 4 %合計 261 100% 第三章目標企業(yè)業(yè)務和技術 時間 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理主營業(yè)務現(xiàn)金贖樓置業(yè)擔保置業(yè)擔?，F(xiàn)金贖樓現(xiàn)金贖樓小額信貸小額信貸按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費用；為客戶免費提供按揭咨詢和銀行選擇服務。最近 3年的主要財務數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項目 凈資產(chǎn) 6, 3, 3,總資產(chǎn) 10, 6, 6,項目 2009年 2008年 2007年營業(yè)收入 4, 1, 2,凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于某德安會計師事務所審計報告 某按揭代理有限公司某按揭代理有限公司是某市某小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于 2004年 7月 27日，法定代表人為xx，注冊資本 200萬元，住所為某市福田區(qū)福華一路免稅商務大廈 4層 2單元。某擔保成立了獨立的業(yè)務部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)部、擔保事業(yè)部、經(jīng)紀事業(yè)部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關系和渠道維護）、產(chǎn)品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務部等。某擔保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計 22人，平均任職年限 ，80%以上人員為大學?？埔陨蠈W歷，目前已成為某擔保各部門、各業(yè)務線的中流砥柱。現(xiàn)任某擔保公司常務副總經(jīng)理、某小額信貸公司副總經(jīng)理、某按揭公司總經(jīng)理。第二章目標企業(yè)基本情況 中文名稱：某擔保有限公司注冊資本：5,000萬人民幣法定代表人： 成立時間：2006年 5月 10號注冊地址：某市 主營業(yè)務：擔保（不含限制項目） 序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權比例 1 xx 4500 90% 2 xx 500 10% 合計 5000 1 00%公司本次計劃對某擔保進行增資擴股，增資擴股完成后某擔保注冊資本增加到 8,000萬元，某持有 %的股權，詳細股權結構如下：序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權比例 1 xx 4500 % 2 xx 500 % 3 某地產(chǎn) 3000 % 合計 8000 100% xx先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)資質；1994年加盟某，歷任某公司董事、某顧問（某）公司總經(jīng)理；2007年底至今，任某擔保三公司法人代表和執(zhí)行董事。 30萬元用于人力招聘和培訓，以保障某地區(qū)和異地業(yè)務擴張計劃實施的人力儲備。 某擔保增資擴股籌集資金主要用途如下： 500萬元用于按揭代理業(yè)務異地擴張開辦費：未來 3年計劃開設 10余家子公司，預計每家公司開辦費 50萬元。增資擴股完成后某擔保注冊資本增加到 8,000萬元，某持有 %的股權，xx、張艾艾分別持有 %、%的股權。同時我國主要的房地產(chǎn)綜合服務商早已涉及該服務領域，如合輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡進行全國化擴張。從全球最為領先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務占據(jù)超過 70%的市場份額，獨立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔保業(yè)務主要采取產(chǎn)權保險公司模式。目前某的規(guī)模已處于行業(yè)領先地位，但相對于業(yè)內其他領先的競爭者而言，某的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，某迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。國際標桿企業(yè)世邦魏理仕（ CB Richard Ellis）業(yè)務也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務領域。某擔保自 2006年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務服務全程、擔保業(yè)務作為補充性服務的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務在某市場份額達 30%，排名第一；擔保業(yè)務在某也處于領先水平。 ：4,608萬元，其中 3,000萬元增加注冊資本，1,608萬元計入資本公積。 2,000萬元用于補充某地區(qū)置業(yè)擔保業(yè)務的保證金，可增加擔保額度 2億元，擔?？傤~度將達到 ，以保障置業(yè)擔保業(yè)務擴張計劃的實施。 根據(jù)測算，項目的投資回報期為 ，10年測算期內投入能夠完全收回；內含報酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。 xx先生，現(xiàn)年 36 歲，大學本科學歷；曾任華強集團二級公司財務部部長，自 2001年就職于某，歷任某地產(chǎn)顧問（某）有限公司財務部經(jīng)理、集團財務管理中心總經(jīng)理；2008年始，任某擔保三公司財務負責人、某市某小額信貸公司副總經(jīng)理。 xx先生，現(xiàn)年 37歲，大學本科學歷；2006年 7月取得美國金融管理學會注冊財富管理師（CWM）資格。 某擔保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結構。各業(yè)務部門均設置了績效考核職責。截至 2009年 12月 31日，股權結構為序號股東名稱出資額（萬元）股權比例 某市某小額信貸有限公司 200 100% 合計100％200 主營業(yè)務為：房地產(chǎn)按揭代理服務。置業(yè)擔保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關交易手續(xù)。置業(yè)擔保或現(xiàn)金贖樓作為準金融機構，目前僅在業(yè)務合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1億元，政府機構暫無特別監(jiān)管要求。其他地區(qū)： 2003年億達按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務公司； 2004年某按揭在某成立，是某市首家注冊的按揭代理公司； 2006年偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。序號有利因素描述 2 市場對按揭代理專業(yè)服務需求加強房貸業(yè)務參與各方對按揭代理服務的專業(yè)水平和質量要求提升。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡城市間房貸業(yè)務發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔保機構全國化發(fā)展提供了機會。 4 商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小額信貸業(yè)務認可度高，合作空間大。序號不利因素描述 4 過戶和抵押登記時間縮短房管機構不斷縮短產(chǎn)權轉移登記和抵押登記時間將持續(xù)擠壓擔保收費率。 主營業(yè)務主要競爭對手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融）業(yè)務量接近，某品牌及凈利潤指標領先。 某擔保采取低成本運作模式，固定成本占比小，具有較大的財務優(yōu)勢。主營業(yè)務業(yè)務開展情況按揭代理無風險、成熟的基礎業(yè)務、模式和發(fā)展路徑清晰、復制能力強置業(yè)擔保低風險、高收益業(yè)務，以按揭為基礎，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風險、高收益業(yè)務，以按揭為基礎，模式清晰小額信貸擁有完整業(yè)務團隊，適度開展 按揭代理業(yè)務流程 擔保業(yè)務流程小額信貸業(yè)務流程 按揭代理及擔保業(yè)務同屬按揭業(yè)務鏈，其中按揭服務貫穿全流程，擔保為其中階段需求（見某擔保業(yè)務流程圖示）。 3 年各產(chǎn)品業(yè)務量及創(chuàng)收單位：萬元業(yè)務品種 財務指標 2007年 2008年同比變動 2009年同比變動按揭代理 年業(yè)務量 458,830 146,377 68% 519,635 255%業(yè)務總收入 1,932 566 71% 1,701 201%置業(yè)擔保 年業(yè)務量 13,900 13,020 6% 194,327 1393%業(yè)務總收入 88 103 17% 1,281 1141%現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務量 7,660 44,171 477% 45,486 3%業(yè)務總收入 164 1,044 537% 855