房屋價(jià)值評(píng)估實(shí)施方案-wenkub
2023-05-08 03:31:14 本頁面
【正文】 案，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、詳盡的實(shí)地查勘，并以圖、表、文字和影像等形式記錄、留存實(shí)地查勘資料。一、適用范圍XX房屋范圍內(nèi)被征收房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，以及相關(guān)評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定。二、評(píng)估實(shí)施原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，并對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告負(fù)責(zé)；不得對(duì)評(píng)估對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。實(shí)地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目的現(xiàn)狀情況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過15%。報(bào)酬率可以選用市場提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，有條件選用市場提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場提取法。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。采用市場法評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值的，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)不少于4個(gè)；（四）確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素；（五）采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值；（六）計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 （1+因素調(diào)整系數(shù)1）（1+因素調(diào)整系數(shù)2）…（1+因素調(diào)整系數(shù)n） 房屋分類房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。 非居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積（如建筑面積）為指標(biāo)，選取與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測算估價(jià)對(duì)象裝飾裝修的單位面積單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象計(jì)價(jià)面積，求得估價(jià)對(duì)象裝飾裝修重置價(jià)的方法。裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評(píng)定綜合成新率，也可以按照各子項(xiàng)目分別評(píng)定分項(xiàng)成新率。機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)、房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施，可以與機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用一并評(píng)估。對(duì)具有通用性質(zhì)的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過市場法求取重新購置價(jià)；對(duì)企業(yè)自行研制的機(jī)器設(shè)備，一般采用成本法計(jì)算重新購置價(jià)。價(jià)格是指機(jī)器設(shè)備本體的價(jià)格，不包含運(yùn)輸費(fèi)和安裝費(fèi)等費(fèi)用；對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算關(guān)稅以及其他費(fèi)用，一并計(jì)入機(jī)器設(shè)備的重新購置價(jià)。對(duì)于依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其無法恢復(fù)使用后，估價(jià)機(jī)構(gòu)按
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