房屋價(jià)值評(píng)估實(shí)施方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 為規(guī)范XX房屋征收項(xiàng)目評(píng)估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)范。六、房屋評(píng)估 評(píng)估方法被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值的方法。裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法有清單綜合單價(jià)法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。八、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估的主要內(nèi)容包括：因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，物資搬遷的費(fèi)用。采用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)的程序如下：（一）調(diào)查和收集同類型機(jī)器設(shè)備參照物的市場(chǎng)價(jià)格信息。、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)機(jī)器設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)可以根據(jù)機(jī)器設(shè)備的類型、規(guī)格及相應(yīng)的運(yùn)輸方式和拆卸、安裝調(diào)試工藝等直接評(píng)估；也可以采用適當(dāng)?shù)倪\(yùn)雜費(fèi)率、拆卸費(fèi)率、安裝調(diào)試費(fèi)率乘以機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)的方式求取。物資的搬遷費(fèi)用，計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)。十三、協(xié)助評(píng)估房屋征收評(píng)估中涉及的特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格（資質(zhì)）的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中予以披露和說(shuō)明。十七、證據(jù)保全評(píng)估依法代管、產(chǎn)權(quán)不明等情形的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報(bào)告、分戶報(bào)告在內(nèi)的評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料一并提交委托人，由委托人辦理證據(jù)保全手續(xù)。委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提供資料的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行必要的復(fù)核。十二、已滅失房屋的評(píng)估征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的房屋狀況信息。評(píng)估可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，可以不考慮成新率；評(píng)估無(wú)法恢復(fù)機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算關(guān)稅以及其他費(fèi)用，一并計(jì)入機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。對(duì)具有通用性質(zhì)的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)法求取重新購(gòu)置價(jià)；對(duì)企業(yè)自行研制的機(jī)器設(shè)備，一般采用成本法計(jì)算重新購(gòu)置價(jià)。裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評(píng)定綜合成新率，也可以按照各子項(xiàng)目分別評(píng)定分項(xiàng)成新率。 非居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例進(jìn)
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