房屋價(jià)值評(píng)估實(shí)施方案-文庫吧在線文庫
【正文】 行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過15%。實(shí)地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目的現(xiàn)狀情況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。一、適用范圍XX房屋范圍內(nèi)被征收房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，以及相關(guān)評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定。有條件同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。被征收房屋的經(jīng)營收入和費(fèi)用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀、平均水平確定。評(píng)估程序如下：（一）將同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別；（二）在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；（三）選用市場法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值。清單綜合單價(jià)法是根據(jù)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的裝飾裝修工程各子項(xiàng)目的清單綜合單價(jià)與工程量，計(jì)算求得裝飾裝修工程造價(jià)，加上所需的工程建設(shè)其他費(fèi)用確定裝飾裝修重置價(jià)的方法。、物資的界定被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內(nèi)，并在對(duì)應(yīng)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記；資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記或者缺乏有效證明的機(jī)器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。（二）統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵。無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。運(yùn)雜費(fèi)一般通過計(jì)車次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或計(jì)體積等計(jì)量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場行情確定單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格，求算物資搬遷費(fèi)用。委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告并作為房屋征收評(píng)估報(bào)告的附件；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)果納入房屋征收評(píng)估報(bào)告。十八、人員安排為順利地完成項(xiàng)目的評(píng)估工作，需成立專項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估小組，由XX任評(píng)估組組長（具有：注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估價(jià)師等資格），總體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，安排配備各項(xiàng)目組的人員，對(duì)項(xiàng)目的工作進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組的人員調(diào)配和工作進(jìn)度等。十五、資料交接估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人交接評(píng)估對(duì)象的基本情況和清單等資料。對(duì)于作為參照物的房屋，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條的要求進(jìn)行實(shí)地查勘。機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。（四）對(duì)參照物價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素、地域因素等調(diào)整，求取機(jī)器設(shè)備的重新購置價(jià)。機(jī)器設(shè)備的重新購置價(jià)是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)于公開市場重新購買該全新狀態(tài)機(jī)器設(shè)備的市場價(jià)格或者重新生產(chǎn)該機(jī)器設(shè)備的重置成本。指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項(xiàng)目。計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 （1+朝向調(diào)整系數(shù)）
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