【正文】 作者：日期：房地產(chǎn)全程策劃方案的撰寫目錄房地產(chǎn)全程策劃方案的撰寫 1【前言】 8第一章 項目投資策劃營銷 9一 項目用地周邊環(huán)境分析 9項目土地性質(zhì)調(diào)查 9項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 9地塊交通條件調(diào)查 9周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 9二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 10宏觀經(jīng)濟運行狀況 10項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 10項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 11項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 11項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 11商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 11三 土地SWOT（深層次）分析 11項目地塊的優(yōu)勢 11項目地塊的劣勢 11項目地塊的機會點 11項目地塊的威脅及困難點 11四 項目市場定位 11類比競爭樓盤調(diào)研 11項目定位 11五 項目價值分析 12商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 12項目可實現(xiàn)價值分析 12六 項目定價模擬 13均價的確定 13項目中具體單位的定價模擬 13七 項目投入產(chǎn)出分析 13項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬 13項目首期成本模擬 13項目收益部分模擬 13八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 14項目風險性評價 14資金運作風險性 14經(jīng)濟政策風險 14九 開發(fā)節(jié)奏建議 14影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 14項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測 14第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 15一 總體規(guī)劃 15項目地塊概述 15項目地塊情況分析 15建筑空間布局 15道路系統(tǒng)布局 15綠化系統(tǒng)布局 16公建與配套系統(tǒng) 16分期開發(fā) 16分組團開發(fā)強度 16二 建筑風格定位 16項目總體建筑風格及色彩計劃 16建筑單體外立面設(shè)計提示 17三 主力戶型選擇 17項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 17項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 17主力戶型設(shè)計提示 17商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 17四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 18室內(nèi)空間布局提示 18公共空間主題選擇 18庭院景觀提示 18五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 18項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 18項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想 18項目各組團環(huán)境概念設(shè)計 18項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 18六 公共家具概念設(shè)計提示 19項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) 19本項目公共家具概念設(shè)計提示 19七 公共裝飾材料選擇指導 19項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 19本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構(gòu)思 19項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計 19項目營銷中心裝修風格提示 19住宅裝修標準提示 19八 燈光設(shè)計及背景音樂指導 20項目燈光設(shè)計 20背景音樂指導 20九 小區(qū)未來生活方式的指導 20項目建筑規(guī)劃組團評價 20營造和引導未來生活方式 20第三章 項目質(zhì)量工期策劃營銷 20一 建筑材料選用提示 21區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 21新型建筑裝飾材料提示 21建筑材料選用提示 21二 施工工藝流程指導 21工程施工規(guī)范手冊 21施工工藝特殊流程提示 21三 質(zhì)量控制 21項目工程招標投標內(nèi)容提示 21文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示 21四 工期控制 21項目開發(fā)進度提示 21施工組織與管理 21五 造價控制 21建筑成本預算提示 21建筑流動資金安排提示 21六 安全管理 21項目現(xiàn)場管理方案 21安全施工條例 22第四章 項目形象策劃營銷 22一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分 22名稱 22標志 23標準色 23標準字體 23二 延展及運用部分 23工地環(huán)境包裝視覺 23營銷中心包裝設(shè)計 23公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 23第五章 項目營銷推廣策劃 24一 區(qū)域市場動態(tài)分析 24項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 24項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 24結(jié)論 25二 項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策 25項目主賣點薈萃 25項目強勢、弱勢分析與對策 25三 目標客戶群定位分析 25項目所在地人口總量及地塊分布情況 25項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況 25項目所在地家庭情況分析 25項目客戶群定位 25四 價格定位及策略 26項目單方成本 26項目利潤目標 26可類比項目市場價格 26價格策略 26價格分期策略 26五 入市時機規(guī)劃 27宏觀經(jīng)濟運行狀況分析 27項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 27入市時機的確定及安排 27六 廣告策略 27廣告總體策略及廣告的階段性劃分 27廣告主題 27廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 27廣告效果監(jiān)控、評估、修正 27入市前印刷品的設(shè)計、制作 27七 媒介策略 28媒體總策略及媒體選擇 28軟性新聞主題 28媒介組合 28投放頻率及規(guī)模 28費用估算 28八 推廣費用計劃 28現(xiàn)場包裝 28印刷品 28媒介投放 28公關(guān)活動 28九 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝 28十 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 28效果測評形式 28實施效果測評的主要指標 29第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷 29一 銷售周期劃分及控制 29二 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施 30三 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施 30四 銷售前資料準備 30批文及銷售資料 30人員組建 31制定銷售工作進度總表 32銷售控制與銷售進度模擬 32銷售費用預算表 32財務(wù)策略 33商業(yè)合作關(guān)系 34工作協(xié)調(diào)配合 34五 銷售培訓 35銷售部人員培訓公司背景及項目知識 35銷售手冊 36客戶管理系統(tǒng) 37六 銷售組織與日常管理 38組織與激勵 38工作流程 39規(guī)則制度概念提示 39第七章 項目服務(wù)策劃營銷 40一 項目銷售過程所需物業(yè)管理資料 40樓宇質(zhì)量保證書 40樓宇使用說明書 40業(yè)主公約 40用戶手冊 40樓宇交收流程 40入伙通知書 40入伙手續(xù)書 40收樓書 40承諾書 40業(yè)主/用戶聯(lián)系表 401遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書 401遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表 401裝修手冊和裝修申請表 40二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃 40工程、設(shè)計、管理的提前介入 40保潔服務(wù) 40綠化養(yǎng)護 40安全及交通管理 40三車及場地管理 40設(shè)備養(yǎng)護 40房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護 40房屋事務(wù)管理 40檔案及數(shù)據(jù)的管理 40智能化的服務(wù) 401家政服務(wù) 401多種經(jīng)營和服務(wù)的開通 401與業(yè)主的日常溝通 401社區(qū)文化服務(wù) 40三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 41物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等 41物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)，明確各部門職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 41四 物業(yè)管理培訓 41在物業(yè)交付使用前，培訓內(nèi)容： 41在物業(yè)交付使用后，培訓內(nèi)容： 41五 物業(yè)管理規(guī)章制度 42員工守則 42崗位職責及工作流程 42財務(wù)制度 42采購及招標程序 42員工考核標準 42業(yè)主委員會章程 42各配套功能管理規(guī)定 42文件管理規(guī)定 42辦公設(shè)備使用制度 42值班管理制度 421消防責任制 421消防管理規(guī)定 421對外服務(wù)工作管理規(guī)定 421裝修工程隊安全責任書 421停車場管理規(guī)定 421非機動車管理規(guī)定 421出租屋及暫住人員管理規(guī)定 421進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書 421商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 42六 物業(yè)管理操作規(guī)程 43樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程 43綠化園林養(yǎng)護規(guī)程 43消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程 43供配電設(shè)備維護及保養(yǎng)規(guī)程 43機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 43動力設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 43停車場、車庫操作規(guī)程 43停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程 43會所設(shè)施維護保養(yǎng)及操作規(guī)程 43給排水設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 431公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 431保安設(shè)備操作及維護規(guī)程 431照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程 431通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程 431管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程 431租賃管理工作規(guī)程操作及維護規(guī)程 43七 物業(yè)管理的成本費用 43管理員工支出 43維護及保養(yǎng) 44公共費用 44行政費用 44保險費 44