【正文】 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且成功的開(kāi)發(fā)了數(shù)十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。在130平方米左右三室二廳雙衛(wèi)和80100平方米二室二廳雙衛(wèi)這塊市場(chǎng)上，沒(méi)有份額。B、本案的目標(biāo)市場(chǎng)情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米的戶型占51％，二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平%，基本符合目前市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。G、對(duì)小區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)施的要求與偏好非常需要比較需要有無(wú)均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場(chǎng)%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂(lè)園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設(shè)計(jì)風(fēng)格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費(fèi)者則認(rèn)為無(wú)需特別風(fēng)格，只要寧?kù)o綠化優(yōu)美即可。%的人選擇亭子。而選擇小室大廳的消費(fèi)者認(rèn)為：廳大可隨意裝修，能放置家庭影院等設(shè)備，顯示氣派，待客以及家庭成員團(tuán)聚時(shí)也不顯得擁擠，大方而有親切感，臥室的功能較單一，且保持一定的私密性。%。二次購(gòu)房的48人,占16%。大型企業(yè)購(gòu)房的24人,占8%。北門區(qū)域的有24人,占8%。3545歲以上的5人,占16。2535歲之間4人,占13。二、消費(fèi)者的調(diào)查不同的消費(fèi)者對(duì)商品房的需求和愛(ài)好有很大差別,為了使項(xiàng)目能夠適銷對(duì)路,在此,我們對(duì)消費(fèi)者的構(gòu)成情況和購(gòu)買行為特征及消費(fèi)者的實(shí)際需求情況進(jìn)行了調(diào)查研究。因此,在市民中流傳了“有錢人住南門,有權(quán)人住西門,工人階級(jí)住東門,不三不四住北門”的說(shuō)法。據(jù)統(tǒng)計(jì),。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境A、居民的消費(fèi)能力及意識(shí)有較大提高從目前的家用電器消費(fèi)熱潮及中低檔汽車進(jìn)入家庭的現(xiàn)象判斷，可以看出,居民的消費(fèi)水準(zhǔn)和意識(shí)像排浪一樣,一浪比一浪高。金牛區(qū)政府為了能擴(kuò)大投資額度,特制定了一些招商引資辦法,聯(lián)合該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,共同創(chuàng)造該區(qū)的開(kāi)發(fā)條件，在羊西線二環(huán)路外建成了長(zhǎng)達(dá)1000米的綠色長(zhǎng)廊及戰(zhàn)旗小區(qū)20余畝的綠色廣場(chǎng)，營(yíng)造居家氛圍,組織了創(chuàng)“錦西名宅”活動(dòng),為金牛區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)搖旗吶喊。因此,眾多外資的進(jìn)入,給成都的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的市場(chǎng)需求空間。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營(yíng)銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過(guò)程中自身責(zé)任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下無(wú)論是案前準(zhǔn)備還是案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。錦匯花園二期策劃方案前 言 個(gè)案的成功并非是在最后取得的，而是在開(kāi)始。在此，謹(jǐn)向貴公司給予我們這樣的機(jī)會(huì)表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代理第一部份 市場(chǎng)篇在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。B、加強(qiáng)城市基本建設(shè)成都作為中西部的窗口城市，為了抓住這次西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇,努力使自己成為西部大開(kāi)發(fā)的支點(diǎn)，為了實(shí)現(xiàn)追趕型跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，市政府加大了城市基本建設(shè)。D、人口城市化目前,我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速階段。B、居民的居住需求在發(fā)生變化從房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)來(lái)看,由集資建房,福利分房到集團(tuán)購(gòu)房再到今天的個(gè)人買房。D、居民購(gòu)房率快速增長(zhǎng)儲(chǔ)蓄余額的急劇增加,在銀行實(shí)行抵押貸款,按揭和政策的扶持下,居民購(gòu)房急劇升溫,。B、餐飲娛樂(lè)旅游文化由于金鷹酒樓,銀杏酒樓,民族飯店,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬(wàn)家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、快樂(lè)老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個(gè)太陽(yáng)射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂(lè)企業(yè)的落戶,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨(dú)特的娛樂(lè)休閑氛圍。以下是針對(duì)西門區(qū)域的30戶住戶的調(diào)查情況。3%。6%. 45—50歲11人，占36。東門區(qū)域的有19人,%.（3） 職業(yè)分布:政府部門的工作的44人,%。其它的45人,占15%。為結(jié)婚購(gòu)房和單身者39人,占13%。%。D、對(duì)陽(yáng)臺(tái)風(fēng)格的偏好%的消費(fèi)者喜歡大落地玻璃陽(yáng)臺(tái)，理由是：視野較開(kāi)闊，采光也較好，且起居室有一個(gè)“外延”范圍，相當(dāng)于擴(kuò)大了起居室的面積；另外， %的消費(fèi)者喜歡封閉式陽(yáng)臺(tái)，因?yàn)楦粢粜Ч^好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)所不具備的。%的人選擇小橋流水。三、本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場(chǎng)和潛在需求量，掌握還有哪些市場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場(chǎng)中的影響。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來(lái)看，錦匯花園完全能控制在5－15萬(wàn)元之間。 天鵝星座:雖然價(jià)格相對(duì)不高,但戶型較大,均在130平方米以上,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整,以賣空間的形式變相降低房?jī)r(jià),對(duì)市場(chǎng)形成了一定的沖擊力,取得了初步成功,在銷售上對(duì)本案一、二期都是有力的競(jìng)爭(zhēng)。干道是人人皆知的開(kāi)發(fā)較早的企業(yè)之一，有數(shù)十萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。C、金牛區(qū)政府努力營(yíng)造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場(chǎng)；羊西線三環(huán)外的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動(dòng)，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。C、錦匯一期銷售折扣策略錦匯花園一期在開(kāi)盤促銷過(guò)程中有部份高開(kāi)低走的現(xiàn)象。36%的人則接受價(jià)格在23002700元/平方米左右。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場(chǎng)。六、競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查見(jiàn)附表1：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查表競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查華康房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司: 系中房集團(tuán)成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立的房地產(chǎn)專業(yè)公司。成都國(guó)貿(mào)實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司： 集商貿(mào),物業(yè)管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等產(chǎn)業(yè)于一體的大型股份制企業(yè)。開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司:該公司是屬成都市統(tǒng)建辦下屬企業(yè),一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司總經(jīng)理李寶祥,決心改變以前國(guó)有企業(yè)的善,調(diào)整公司的人事制度及經(jīng)營(yíng)方針,把城西公寓和格林花園的營(yíng)銷全部委托專業(yè)代理公司代理。因此，抓住消費(fèi)群，減低個(gè)案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問(wèn)題。由此可見(jiàn)，由競(jìng)爭(zhēng)造成了羊西線房市的低價(jià)位銷售。因此，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面日趨嚴(yán)重。c、 電梯公寓帶來(lái)的方便性、舒適性非常多，尤其對(duì)有老人的家庭，可謂物有所值。g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務(wù)體系作保證。c、 電梯公寓相對(duì)多層磚混成本偏高，同一區(qū)域環(huán)境內(nèi)不如買多層實(shí)惠。 第二部分 營(yíng)銷篇 通過(guò)專業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，在符合市場(chǎng)規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合錦匯花園的營(yíng)銷計(jì)劃：一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)A、地段好對(duì)成都略有了解的人都知道，成都四大門中，由于東門工業(yè)區(qū)密集，北門流動(dòng)人口多，由數(shù)南門和西門是較理想的居家之地，且“南門住富人，西門住貴人”的說(shuō)法廣為流傳，加之成都市規(guī)劃建設(shè)“西延線餐飲娛樂(lè)一條街”，使西門成了居家的黃金地段。因此，本案在規(guī)模上占有一定優(yōu)勢(shì)。 C、消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重消費(fèi)者普遍有一種心理：“好房子越來(lái)越多”，由于羊西線近期樓盤增多，且戰(zhàn)旗小區(qū)人旺漸漲，令客戶對(duì)本案的關(guān)注有所下降，并在下定之前更為遲疑。D：與西區(qū)醫(yī)院掛鉤，家庭病床。市場(chǎng)區(qū)格這一策略的要點(diǎn)是，要使錦匯花園從眾多類似的周邊項(xiàng)目中脫穎而出，目前錦匯二期可供營(yíng)造的素材也不少，如開(kāi)發(fā)商實(shí)力、戶型、良