【正文】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且成功的開發(fā)了數(shù)十萬平方米的項目。在130平方米左右三室二廳雙衛(wèi)和80100平方米二室二廳雙衛(wèi)這塊市場上，沒有份額。B、本案的目標市場情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米的戶型占51％，二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平%，基本符合目前市場消費者的消費需求。G、對小區(qū)內(nèi)會所設(shè)施的要求與偏好非常需要比較需要有無均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設(shè)計風格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費者則認為無需特別風格，只要寧靜綠化優(yōu)美即可。%的人選擇亭子。而選擇小室大廳的消費者認為：廳大可隨意裝修，能放置家庭影院等設(shè)備，顯示氣派，待客以及家庭成員團聚時也不顯得擁擠，大方而有親切感，臥室的功能較單一，且保持一定的私密性。%。二次購房的48人,占16%。大型企業(yè)購房的24人,占8%。北門區(qū)域的有24人,占8%。3545歲以上的5人,占16。2535歲之間4人,占13。二、消費者的調(diào)查不同的消費者對商品房的需求和愛好有很大差別,為了使項目能夠適銷對路,在此,我們對消費者的構(gòu)成情況和購買行為特征及消費者的實際需求情況進行了調(diào)查研究。因此,在市民中流傳了“有錢人住南門,有權(quán)人住西門,工人階級住東門,不三不四住北門”的說法。據(jù)統(tǒng)計,。 經(jīng)濟環(huán)境A、居民的消費能力及意識有較大提高從目前的家用電器消費熱潮及中低檔汽車進入家庭的現(xiàn)象判斷，可以看出,居民的消費水準和意識像排浪一樣,一浪比一浪高。金牛區(qū)政府為了能擴大投資額度,特制定了一些招商引資辦法,聯(lián)合該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商,共同創(chuàng)造該區(qū)的開發(fā)條件，在羊西線二環(huán)路外建成了長達1000米的綠色長廊及戰(zhàn)旗小區(qū)20余畝的綠色廣場，營造居家氛圍,組織了創(chuàng)“錦西名宅”活動,為金牛區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)搖旗吶喊。因此,眾多外資的進入,給成都的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的市場需求空間。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過程中自身責任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下無論是案前準備還是案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。錦匯花園二期策劃方案前 言 個案的成功并非是在最后取得的，而是在開始。在此，謹向貴公司給予我們這樣的機會表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代理第一部份 市場篇在現(xiàn)今激烈的市場競爭中，市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。B、加強城市基本建設(shè)成都作為中西部的窗口城市，為了抓住這次西部大開發(fā)的機遇,努力使自己成為西部大開發(fā)的支點，為了實現(xiàn)追趕型跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略目標，市政府加大了城市基本建設(shè)。D、人口城市化目前,我國正處于城市化進程加速階段。B、居民的居住需求在發(fā)生變化從房地產(chǎn)業(yè)的消費來看,由集資建房,福利分房到集團購房再到今天的個人買房。D、居民購房率快速增長儲蓄余額的急劇增加,在銀行實行抵押貸款,按揭和政策的扶持下,居民購房急劇升溫,。B、餐飲娛樂旅游文化由于金鷹酒樓,銀杏酒樓,民族飯店,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、快樂老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個太陽射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂企業(yè)的落戶,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨特的娛樂休閑氛圍。以下是針對西門區(qū)域的30戶住戶的調(diào)查情況。3%。6%. 45—50歲11人，占36。東門區(qū)域的有19人,%.（3） 職業(yè)分布:政府部門的工作的44人,%。其它的45人,占15%。為結(jié)婚購房和單身者39人,占13%。%。D、對陽臺風格的偏好%的消費者喜歡大落地玻璃陽臺，理由是：視野較開闊，采光也較好，且起居室有一個“外延”范圍，相當于擴大了起居室的面積；另外， %的消費者喜歡封閉式陽臺，因為隔音效果較好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽臺所不具備的。%的人選擇小橋流水。三、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。從房屋總價及消費者承受的首付款來看，錦匯花園完全能控制在5－15萬元之間。 天鵝星座:雖然價格相對不高,但戶型較大,均在130平方米以上,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整,以賣空間的形式變相降低房價,對市場形成了一定的沖擊力,取得了初步成功,在銷售上對本案一、二期都是有力的競爭。干道是人人皆知的開發(fā)較早的企業(yè)之一，有數(shù)十萬平方米的開發(fā)的經(jīng)驗。C、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。C、錦匯一期銷售折扣策略錦匯花園一期在開盤促銷過程中有部份高開低走的現(xiàn)象。36%的人則接受價格在23002700元/平方米左右。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場。六、競爭情況的調(diào)查 競爭項目的調(diào)查見附表1：競爭項目調(diào)查表競爭企業(yè)的調(diào)查華康房屋開發(fā)有限責任公司: 系中房集團成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立的房地產(chǎn)專業(yè)公司。成都國貿(mào)實業(yè)集團股份有限公司： 集商貿(mào),物業(yè)管理,房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)于一體的大型股份制企業(yè)。開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司:該公司是屬成都市統(tǒng)建辦下屬企業(yè),一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司總經(jīng)理李寶祥,決心改變以前國有企業(yè)的善,調(diào)整公司的人事制度及經(jīng)營方針,把城西公寓和格林花園的營銷全部委托專業(yè)代理公司代理。因此，抓住消費群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。由此可見，由競爭造成了羊西線房市的低價位銷售。因此，如今的房地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴重。c、 電梯公寓帶來的方便性、舒適性非常多，尤其對有老人的家庭，可謂物有所值。g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務(wù)體系作保證。c、 電梯公寓相對多層磚混成本偏高，同一區(qū)域環(huán)境內(nèi)不如買多層實惠。 第二部分 營銷篇 通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進行的細致深入的調(diào)查，以及我們對市場調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合錦匯花園的營銷計劃：一、 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢A、地段好對成都略有了解的人都知道，成都四大門中，由于東門工業(yè)區(qū)密集，北門流動人口多，由數(shù)南門和西門是較理想的居家之地，且“南門住富人，西門住貴人”的說法廣為流傳，加之成都市規(guī)劃建設(shè)“西延線餐飲娛樂一條街”，使西門成了居家的黃金地段。因此，本案在規(guī)模上占有一定優(yōu)勢。 C、消費者觀望心理嚴重消費者普遍有一種心理：“好房子越來越多”，由于羊西線近期樓盤增多，且戰(zhàn)旗小區(qū)人旺漸漲，令客戶對本案的關(guān)注有所下降，并在下定之前更為遲疑。D：與西區(qū)醫(yī)院掛鉤，家庭病床。市場區(qū)格這一策略的要點是，要使錦匯花園從眾多類似的周邊項目中脫穎而出，目前錦匯二期可供營造的素材也不少，如開發(fā)商實力、戶型、良