【正文】 主大會(huì)。第二章 第七條 第五條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。第三條 則第一條 法律責(zé)任第九章 物業(yè)服務(wù)與管理第五章 業(yè)主委員會(huì)第三節(jié) 總 西安市物業(yè)管理?xiàng)l例則第二章 物業(yè)管理委員會(huì)第四節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)第六章 附 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照本條例的規(guī)定負(fù)責(zé)本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)或者其委托的業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)第一節(jié) 業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。第十一條 籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員擔(dān)任。第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)組成人員的辦法。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)書面記錄并存檔。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議內(nèi)容書面告知居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)組成人員；（三）物業(yè)管理模式；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）續(xù)籌和使用住宅專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)；（八）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營及收益分配等事項(xiàng)；（十）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)；（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票；在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案；開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項(xiàng)維修資金；（十）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。第三十條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物。物業(yè)管理委員會(huì)第三十三條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、公安派出所、居民委員會(huì)、建設(shè)單位派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第三十六條 其他規(guī)定第三十七條 籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第四十一條 前期物業(yè)管理第四十二條 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，根據(jù)相對(duì)獨(dú)立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分：（一）按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，或者由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確定。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。第四十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。第五十三條 承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接手續(xù)。第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)核查。第六十七條 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。第七十條 專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其維修、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理；驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，并支付一定的代收服務(wù)費(fèi)。第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：（一）移交本條例第五十三條規(guī)定的相關(guān)資料；（二）移交物業(yè)資料，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財(cái)會(huì)資料；（三）物業(yè)管理用房；（四）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。配套設(shè)施不齊全的老舊住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照政府補(bǔ)助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。老舊住宅小區(qū)改造提升完成后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定管理模式。第七十八條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；（二）在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰