【正文】 （七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。業(yè)主委員會履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施；（七）審核需要業(yè)主分攤的費用；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項維修資金；（十）調解物業(yè)使用糾紛；（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會印章的使用，應當根據業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定；業(yè)主委員會印章的使用，應當根據業(yè)主委員會的決定。第二十六條 業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案；開發(fā)區(qū)范圍內的，向開發(fā)區(qū)管理委員會備案：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會組成人員的基本情況。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在全體有表決權的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副主任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。第二節(jié) 業(yè)主大會會議表決采用紙質方式實名投票；在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員；（三）物業(yè)管理模式；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）續(xù)籌和使用住宅專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和業(yè)主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準；（八）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（九）利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項；（十）對物業(yè)管理區(qū)域內的相關財務收支情況進行審計；（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知居民委員會。第十九條 需投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。第十八條 業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主參加。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會組成人員的辦法。第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項規(guī)定的事項在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主大會籌備組履行下列職責：籌備組成員中的業(yè)主代表還應當遵守臨時管理規(guī)約，及時交納物業(yè)服務費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設單位任職。第十二條 籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日?；I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員擔任。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作。第十一條 第十條 建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。業(yè)主較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，進行業(yè)主自治。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會第一節(jié) 鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。鼓勵業(yè)主大會或者其委托的業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范服務行為，制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、健康發(fā)展。居民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，按照本條例的規(guī)定，負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作。開發(fā)區(qū)管理委員會按照本條例的規(guī)定負責本開發(fā)區(qū)范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例?？?附 監(jiān)督管理第八章 物業(yè)的使用與維護第六章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理委員會第四節(jié) 業(yè)主大會第二節(jié) 則第二章 錄第一章 西安市物業(yè)管理條例（1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準根據2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過　2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《關于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正根據2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過　2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準的《關于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》第二次修正2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議修訂通過　2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準2016年10月25日西安市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議修訂通過　2016年11月24日陜西省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準）目 總 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會第一節(jié) 業(yè)主委員會第三節(jié) 其他規(guī)定第三章 物業(yè)服務與管理第五章 物業(yè)保修金與住宅專項維修資金第七章 法律責任第九章 則第一章 則第一條 第二條 第三條 第四條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。發(fā)展改革、建設、規(guī)劃、城市管理、工商、價格、公安、質監(jiān)、市政公用、水務、環(huán)境保護、民政、人防等相關行政管理部門應當按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作。第五條 第六條 第七條 物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。第二章 業(yè)主大會第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設單位應當在十五日內書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自收到書面告知之日起三十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。建設單位應當報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：（一）業(yè)主名冊；（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；（三）房屋及建筑面積清冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）共用設施設備交付使用備案證明；（六）物業(yè)服務用房配置資料；（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員一名，居民委員會代表一名，建設單位代表一名，業(yè)主代表四至六名組成。建設單位應當履行參加業(yè)主大會籌備組職責。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表?；I備組正式開展籌備工作前，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識培訓?；I備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)任職。第十三條 （一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會組成人員候選人名單；（六）承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起七日內，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合本條例第九條第一款規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。第十六條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托