【正文】 一） 五年內(nèi)新建的住宅小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；（二） 五年以上有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)由物業(yè)公司承擔(dān)；（三） 五年以上沒有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)由市人民政府從城市維護(hù)費(fèi)中列支?；I備組組長由街道辦事處的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。后期業(yè)主入住達(dá)到前款規(guī)定的條件時，應(yīng)當(dāng)重新組織召開業(yè)主大會會議。業(yè)主、業(yè)主大會按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。原有住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的監(jiān)督；負(fù)責(zé)違法建(構(gòu))筑物、棚、亭、廈等行為的監(jiān)督管理。（三）街道辦事處應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆工作；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作；對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關(guān)部門報(bào)告；受理本轄區(qū)物業(yè)投訴、調(diào)解物業(yè)管理糾紛。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金，以及小區(qū)內(nèi)道路或場地修復(fù)保證金的監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)接收的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域；負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理小區(qū)達(dá)標(biāo)考評工作；負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理信訪，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各相關(guān)部門的物業(yè)管理工作；定期組織由市、區(qū)各相關(guān)部門，街道辦事處和社區(qū)居民委員會參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議?！　〉谌龡l 物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督的原則。通化市物業(yè)管理辦法（征求意見稿）　 　第一章 總 則　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第四條 建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系。其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。（四）社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)下，做好以下物業(yè)管理工作：監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作；監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動；　　 配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會換屆工作；　　 調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛；勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構(gòu))筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報(bào)告。　　公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對停放大型客車、貨車和危險(xiǎn)品運(yùn)輸?shù)溶囕v的行為進(jìn)行管理；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設(shè)施和消防安全工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。區(qū)民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)街道辦事處、社區(qū)居民委員會開展首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆工作。舊住宅小區(qū)改造后達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式實(shí)行物業(yè)管理。　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！　∈状螛I(yè)主大會會議籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十二條 業(yè)主大會會議決定事項(xiàng)可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實(shí)行投票表決；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會成員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職?！? 第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到市物業(yè)行政主管部門和街道辦事處備案：　　(一)業(yè)主大會成立情況材料；　　(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；　　(三)業(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；　　(四)管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則?！　I(yè)主委員會檔案應(yīng)當(dāng)由專人保管，不得損毀、遺失。在此期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生?！　? 第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理　 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。第二十三條 非本市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案，并主動接受其監(jiān)督。標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目6個月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！? 第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，業(yè)主委員會同意后，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)，返還物業(yè)服務(wù)保證金本息。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時使用專用發(fā)票；　　(二)被開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘后，及時備案，并存儲物業(yè)服務(wù)保證金；　　(三)每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況明細(xì)；　　(四)聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督；　　(五)制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報(bào)告；(六)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。 開發(fā)建設(shè)單位須按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)或協(xié)議選聘的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨(dú)立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。舊住宅小區(qū)改造后，按照本辦法第三十二條規(guī)定，最小不得低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)，由市物業(yè)行政主管部門會同規(guī)劃等相關(guān)部門，依法補(bǔ)建或利用原有房屋配置物業(yè)管理用房?！　∨R時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力?！　∈形飿I(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。評標(biāo)委員會由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位確定協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理實(shí)施物業(yè)管理證明?！? 第四十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)接收辦法》對物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)?！　￠_發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議之日起10日內(nèi)，向市物業(yè)行政主管部門備案。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)?！? 第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)當(dāng)續(xù)簽合同。　　業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟?！〉谖迨粭l 實(shí)施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主