【正文】 百萬，這在你的日常投資中屬重大投資了，假設(shè)你所住的住宅小區(qū)內(nèi)是“路不拾遺，夜不閉戶”治安防衛(wèi)工作無懈可擊，但住宅小區(qū)內(nèi)垃圾遍地，蚊蠅成群，樓道、休閑娛樂設(shè)施灰塵滿布，馬路、綠化帶老鼠亂竄，在這樣的環(huán)境中，就算有再多的免費社區(qū)娛樂活動，你是否也不愿參加？你的小孩外出活動時，你是否會提心吊膽，擔(dān)心他接觸到什么臟東西？你是否由于外面的異味而極少開門開窗？如果有親戚、朋友來訪你是否會因住所外部環(huán)境而感到臉上無光呢？ 相信答案是肯定的。為管理這些屋村，政府和團(tuán)體開始從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、管理概念和方法，1966年香港的從業(yè)人員成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會香港分會。時至今日，英國國內(nèi)不但普遍推行物業(yè)管理工作，而且成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會，會員遍布各地。有些開發(fā)商相繼修建一批簡易住宅以低廉租金給工人家庭居住，由于居住環(huán)境惡劣，人為破壞時有發(fā)生，租金拖欠嚴(yán)重，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益也得不到保障。 難點：第二、第四部分 教學(xué)過程： 循序漸進(jìn)；從物業(yè)管理的來源到保潔工作在物業(yè)管理中的重要性。30 / 30課題：物業(yè)管理保潔體系建立與運作 課時： 3個小時 要點： 第一部分：住宅小區(qū)保潔工作是物業(yè)管理的一個重要服務(wù)內(nèi)容 ； ：有垃圾、污跡、灰塵、蜘蛛、蟑螂等； ：（1）自然原因；（2）人為原因； 。分析保潔工作的對象；采取的工作方法；及至完成的成果。當(dāng)時有一位名叫奧克維婭 香港的專業(yè)物業(yè)管理源自英國，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r又有新發(fā)展。 我國的物業(yè)管理起步較晚，是隨著改革開放不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房產(chǎn)管理體制改革加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。 所以，住宅小區(qū)的清潔衛(wèi)生搞不好，不僅不能體現(xiàn)好的景觀環(huán)境，還可能因此而給住戶的生活帶來不健康的因素。要消滅不清潔衛(wèi)生的現(xiàn)象，就要了解不清潔衛(wèi)生現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。 C、污水： 自然原因：下雨、雪融化后的污水 人為原因：馬路上，樓道里澆灌花木的積水、垃圾污水、下水道堵塞溢出的污水、配套餐飲設(shè)施排放的污水 D、灰塵，蜘蛛網(wǎng)： 自然原因：樓宇公共部分或配套設(shè)施的樓道、地面、墻面、扶手、天花、窗戶、天臺、路燈和建筑小品上的灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 就人為原因而言：住戶的居家生活不可能不產(chǎn)生垃圾，污跡和污水。 第二部分：保潔管理的策略 （50分鐘） 了解了住宅小區(qū)保潔工作的目標(biāo)，就要制定住宅小區(qū)保潔管理的策略。 也就是說，住宅小區(qū)保潔工作應(yīng)起到“以例行保潔為主，以隨機保潔為輔”的兩方面的作用。 策略3：在住宅小區(qū)內(nèi)人員聚集較多的地點加強管理控制。 而對不同保潔對象，采取的保潔形式和使用的工具也不同：如地板打蠟要使用打蠟機；清掃馬路要使用掃把；清潔窗戶要用抹布和玻璃劑。 建筑物外 小區(qū)內(nèi)大小馬路，綠化帶和綠化小品：護(hù)攔、路燈、標(biāo)識牌、休息椅等自行車停放處，垃圾箱（筒）；雨水井、污水井、建筑小品、露天娛樂配套設(shè)施、中心花園、噴水池、天臺等。 （4）清掃小區(qū)內(nèi)各自行車停放處。 （8）清擦樓道扶手、樓道窗戶、單元防盜門、集中信箱。 （4）老鼠、蟑螂和蚊蠅的消滅（根據(jù)活動及生長規(guī)律時間而定）。 保潔崗位的設(shè)置首先要找出保潔難點，例如： （1）小區(qū)主要出入口。 （5）銷售部門口。 （9）建筑物的犄角旮旯處。 d、如條件允許，銷售部門口應(yīng)設(shè)專職保潔崗位。 各級保潔管理人員除日常工作外，還要負(fù)責(zé)巡視責(zé)任片區(qū)的保潔狀況，重點巡視各保潔難點。 住宅小區(qū)的主要出入口和小區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂設(shè)施的主要出入口的例行清掃每天不應(yīng)少于2次。 四、住宅小區(qū)內(nèi)垃圾箱（筒）的設(shè)置 保潔崗位設(shè)置以后，是否就能保證沒有清潔衛(wèi)生問題呢？ 答案顯然是否定的，在我們的日常生活中經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)住戶或行人手里拿著紙屑或煙頭，在附近尋找一番，猶豫了一段時間后，才仍到地上。 其實，這種現(xiàn)象在不少的住宅小區(qū)中都出現(xiàn)過。 區(qū)內(nèi)垃圾箱（筒）的大小應(yīng)按照每1015戶一個的原則配置。 五、保潔員的素質(zhì)要求 保潔員的素質(zhì)要求包括基本素質(zhì)要求，業(yè)務(wù)素質(zhì)要求和思想、紀(jì)律要求，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 基本要求： A、體檢合格； B、初中或初中以上畢業(yè)； C、語言表達(dá)清楚。要讓住戶配合與支持住宅小區(qū)的保潔工作，就需要做以下工作。需要進(jìn)行交涉時要使用規(guī)范用語。所以，建立住宅小區(qū)保潔工作的跟蹤和檢查制度，是保證保潔工作的實施和效果的重要手段，主要內(nèi)容如下： 除專業(yè)保潔員外，物業(yè)管理公司的各級管理人員、保安員、綠化專職人員和維修工的崗位職責(zé)中明確，要關(guān)注小區(qū)的清潔衛(wèi)生狀況，養(yǎng)成隨手處理一般清潔衛(wèi)生問題的習(xí)慣。 定期走訪住戶，了解其對小區(qū)清潔衛(wèi)生狀況和對保潔工作的意見和建議。 就這個事例，管理人員進(jìn)行了認(rèn)真的討論，有人講，這個人真是的，在考驗我們，不相信我們，還有人講這個人蠻認(rèn)真的做事喜歡實地檢驗，對我們工作進(jìn)行監(jiān)督，經(jīng)過討論大家統(tǒng)一了認(rèn)識，因為物業(yè)管理畢竟是一個新鮮事件，有的人對它不理解，或者他付出的管理費是不是得到真的實施，需要一種驗證，反過來對我們的工作也是一種督促和監(jiān)督，這是非常好的。于是她就提出申請，因為這樣做是違章的，當(dāng)然遭到了管理裝修人員的反對，由于目的沒有達(dá)到，她借口平臺很臟、不衛(wèi)生為由進(jìn)行投訴，管理人員到現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)沒有什么大的垃圾或雜物，再說我們每星期都進(jìn)行一次清掃，清潔應(yīng)該沒有什么問題。一般新來人員有三至五天的實習(xí)，在此期間，通過半天的理論學(xué)習(xí)和二天半的實際操作，在能夠?qū)ψ约核?wù)的范圍基本知曉的情況下，才放心地讓他們獨立操作，每周進(jìn)行一次講評，按樓道工、道路工，進(jìn)行講評，總結(jié)一周來的情況，指出在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，有的保潔工沒按照規(guī)范進(jìn)行操作的錯誤，讓優(yōu)秀人員進(jìn)行現(xiàn)場操作，讓規(guī)范的操作程序，使老的人員更加熟悉，新來人員加強領(lǐng)會，在每周講評會上加強公司紀(jì)律的教育，特別強調(diào)“三不”規(guī)定的教育，所謂“三不”即：一不該拿的東西，不能拿；二不該講的話,不能講；三不該看（管），不能看（管）；因為我們的服務(wù)直接面