【正文】 因素。（ 3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面 積也形象地稱為“地毯面積”。 怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房 屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅：磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊 砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”。 8．墻體結(jié)構(gòu)的幾個(gè)部分：防潮層、過(guò)梁、圈梁、勒腳 9．房屋的結(jié)構(gòu) (以承重方式劃分 )：磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) (二 ) 建筑制圖、識(shí)圖 1．施工總說(shuō)明及建筑總平面圖 2．建筑平面圖 3。 (2)電梯通常由轎廂 (電梯廂 )、電梯井道及運(yùn)載設(shè)備三部分組成。朝剛貴邦專案 第 7 頁(yè) 共 62 頁(yè) 4． 樓板層與 地面 (1)樓板是水平方向的承重構(gòu)件，按房間層高將整幢樓建筑物沿水平方向分為若干層：樓板承受家具設(shè)備和人體所荷載以及本身的自重，并將這些荷載傳給墻和柱，同時(shí)對(duì)墻體起著水平支撐的作用。 （ 2）灌注樁 是直接在所設(shè)計(jì)的樁位上開(kāi)圓型孔，然后在孔內(nèi)加放鋼筋骨架，澆灌混凝土而成。 2．基礎(chǔ) (1)支承建筑物重量的土層叫地基。 影響區(qū)位價(jià)值的因素： ； 、通訊； 、生產(chǎn)、服務(wù)； 。 綜合開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 經(jīng)營(yíng)方式 有限期拍賣，招標(biāo)或逐年收 取土地使用權(quán)。土地的使用年限要看上海金貝 房地產(chǎn)概念： 房產(chǎn)：即房屋產(chǎn)權(quán)，它是在一定條件下隨著所有權(quán)制度的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是房屋的經(jīng)濟(jì)、法律形態(tài)。 擁有自身的專業(yè)特長(zhǎng)，最好是精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑規(guī)劃等。 八成 30 年， ％， ％ 1960 年－ 1976 年生育高峰出現(xiàn)的人口大部分已結(jié)婚生子，該批人面臨購(gòu)房的局面。從 50 年代到 70 年代末期，國(guó)家雖然對(duì)房地產(chǎn)的投入多達(dá)數(shù)十億元，但城鎮(zhèn)居民的住房水平仍停留在人均 平方米的低水平。 ) 職業(yè)道德：工作責(zé)任心強(qiáng)，對(duì)客戶高度負(fù)責(zé)，對(duì)企業(yè)高度負(fù)責(zé)，不做傷害客戶和企業(yè)的事情。 ) 8．被拒絕一兩次，決不能因此而放棄，更不能失禮，能夠輕松爽朗道再見(jiàn)的人不久一定能成功。 (多聽(tīng)少開(kāi)口，以理解對(duì)方的心，讓客戶盡情的發(fā)揮。 ) 4．一位善于掌握人心的銷售代表，必定可以掌握客戶的心，故每一位需了解一定的心理學(xué)。 (每天例會(huì)時(shí)背誦 ) 二、銷售代表成功的十大條件 1．對(duì)工作懷有熱誠(chéng)和堅(jiān)定的信念，時(shí)常動(dòng)腦筋研究市場(chǎng) (做任何事情都要有耐心，視為一種長(zhǎng)期行為，關(guān)注市場(chǎng)，分析自己。朝剛貴邦專案 第 3 頁(yè) 共 62 頁(yè) 一、公司概況、理念 香港華廈偉業(yè)國(guó)際機(jī)構(gòu)在香港 房地產(chǎn)界以騎士精神鏖戰(zhàn)樓市近五年，隨后進(jìn)軍臺(tái)灣，盡得團(tuán)結(jié)協(xié)作精神精髓； 1999 年又以謹(jǐn)慎的姿態(tài)沿著國(guó)內(nèi)外各地房地產(chǎn)代銷發(fā)展的軌跡從寧波、南京、南昌、合肥一路走來(lái)，以雄厚的實(shí)力和強(qiáng)勁沖擊力登陸大陸，完成了騎士風(fēng)格與團(tuán)結(jié)協(xié)作風(fēng)格的完美組合。上海金貝上海金貝是華夏偉業(yè)在大陸的總部機(jī)構(gòu)，具備市場(chǎng)開(kāi)展、項(xiàng)目評(píng)估、規(guī)劃建設(shè)、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品地位的綜合能力，更擁有強(qiáng)大的企劃團(tuán)隊(duì)、銷售精英與團(tuán)隊(duì)及眾多國(guó)外協(xié)作團(tuán)隊(duì)，主要從事房地產(chǎn)的銷售代理。 ) 2．爽朗健康的笑容及與人好感的服務(wù) ，和讓人產(chǎn)生信賴的態(tài)度。 (懂得傾聽(tīng)客戶，人都需要被尊重。一位談話高手必定也是一位聽(tīng)話高手，先要成為聽(tīng)話高手，才能成為銷售高手。 9．在客戶面前，話到投機(jī)處，別忘記夸獎(jiǎng)公司和同事，以提升公司和自己的信譽(yù)。事在人為，止于至善。 經(jīng)濟(jì)體制改革開(kāi)始后，我國(guó)的房地產(chǎn)也在 80 年代重新崛起，土地實(shí)行有償使用和房屋商品化的改革。 降低銀行利率，刺激內(nèi)需。 是一個(gè)由不同智能結(jié)構(gòu)組合成的最優(yōu)群體。 地產(chǎn)：指私人或集團(tuán)所占有的土地 (在我國(guó)，地產(chǎn)所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，沒(méi)有私有的地產(chǎn) )以及土地所產(chǎn)生的物品。朝剛貴邦專案 第 5 頁(yè) 共 62 頁(yè) 其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。 出賣或出租已開(kāi)發(fā)的土 地或連同其建筑物 轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同 其建筑物 價(jià)格決定 壟斷價(jià)格 (資源、價(jià)格、所 有權(quán)價(jià)格 ) 價(jià)值價(jià)格 剩余年限的轉(zhuǎn)讓 建筑公司 設(shè)計(jì)院 建筑設(shè)計(jì)院 監(jiān)理公司 物業(yè)公司 設(shè)計(jì)院 建筑公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì)院 代理行 建筑公司 監(jiān)理公司 物業(yè)公司 上海金貝 (一 ) 房屋建筑學(xué) 1. 建筑分類 (1) 按建筑層數(shù)分類 1. 低層建筑： 1－ 2層的建筑 2. 多層建筑： 3－ 6層的建筑 3. 高層建筑：中國(guó) 95年的規(guī)定為 10層和 10層以上的房屋建筑以及建筑高度超過(guò) 24米的公共建筑。 (2)基礎(chǔ)：是建筑物最下部的承重構(gòu)件，其作用是承受建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。 （ 3）爆擴(kuò)樁 是建筑物的承重構(gòu)件和維護(hù)構(gòu)件。 (為什么磚混結(jié)構(gòu)不能隨意打墻，而框架結(jié)構(gòu)無(wú)墻 ) (2)鋼筋混凝土樓板構(gòu)造。 (3)井道采用現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。建筑立面圖 4．建筑剖面圖 5．尺寸標(biāo)準(zhǔn) (三 ) 面積計(jì)算 (四 ) 施工進(jìn)度 1．打樁 試樁 設(shè)計(jì) 打樁 跑樁（驗(yàn)樁） 挖樁頭 承臺(tái) 出地面 2. 樓層進(jìn)度：一星期一層 3. 結(jié)構(gòu)封頂 4. 交付 驗(yàn)收合格分單體合格和整體合格。 房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“七證”： 即《國(guó)有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《 商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？ (1)住宅的開(kāi)間：住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。 (2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)： 2. 6 米、 2 .7 米、 米。 如果住宅的尺寸越大 (即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大 )，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層 (如閣樓 )也應(yīng)計(jì)算建筑面積。 (5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。 (8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì) 算建筑面積。 (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按 每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，開(kāi)設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一上海金貝 (3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 (7)層高小于 米的深基礎(chǔ)地下 架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 10 種情況包括： 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷； 架空通廊； 、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池； 5. 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)、建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)； 6. 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 7. 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 8. 活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 9. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； 10. 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為177。 。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： 梯井，樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整棟建筑服務(wù)的公共實(shí)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。您可以委托中介結(jié)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商為您代辦。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓 盤售價(jià)的平均值。 上海金貝產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。 稅率利計(jì)稅方法。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免納印花稅。整個(gè)繳納完稅的程序是：在憑證書(shū)立或領(lǐng)受的同時(shí)，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計(jì)稅金額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證 的適當(dāng)位置，然后自行注銷。 什么是契稅？購(gòu)房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受 人征收一次性稅上海金貝由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。北京市確定的稅率為 4%目前為推動(dòng)居民住房消費(fèi)，按 2%稅率減半征收。從 2020 年 4 月 1 日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購(gòu)房人按成本價(jià)基價(jià)的 2%，售房單位按多層住宅售房款的 20%、高層住宅售房款的 30%的比例，籌集公共維修基金。 “轉(zhuǎn)按揭”的實(shí)質(zhì)是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體的變更。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”變更抵押物稱為“換按”。 第四，如果新買主用新購(gòu)置的房產(chǎn)作抵押，則須重新為抵押物辦理保險(xiǎn)。 “轉(zhuǎn)按揭”時(shí)需要注意些什么？ 購(gòu)房者在辦理“轉(zhuǎn)按揭”時(shí)，由于按揭貸款購(gòu)買的商品房已經(jīng)在房管部門設(shè)定抵押，所以當(dāng)發(fā)生二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，首先需要征得抵押權(quán)人銀行的同意；其次，在完成第二次交易后，銀行發(fā)放貸款與房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之間存在時(shí)間差，銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭的過(guò)程中存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，借款人所能獲得的個(gè)人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過(guò)原住房購(gòu)置金額或評(píng)估價(jià)值的 70%，商用房不超過(guò) 50%。但對(duì)于該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。 什么是復(fù)式住宅？ 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。朝剛貴邦專案 第 15 頁(yè) 共 62 頁(yè) 雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但這種精巧實(shí)用的住宅類型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然會(huì)成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。 什么是躍層式住宅 ？ 躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 房屋的開(kāi)間： 是指房屋的寬度；房屋的進(jìn)深： 是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度：房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度：房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 低層房： 是指 1 至 3 層的樓房；小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房；高層房：是指總高在 12 層以上的樓房。 住宅建筑平面圖： 是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面 圖，通俗的講，就是將一幢住宅窗臺(tái)以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例、符號(hào)直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計(jì)和使用上的基本要求和特點(diǎn)。注意，在平面圖上窗的開(kāi)啟方式以及水、 暖、煤氣立管的位置一般不表示。 住宅建筑透視圖： 表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、空間布置、色彩和外部環(huán)境，一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時(shí)使用。朝剛貴邦專案 第 17 頁(yè) 共 62 頁(yè) 超市、商場(chǎng)：小區(qū)周邊便利超市及大型超市； 酒店：包括餐飲及住宿； 娛樂(lè)場(chǎng)所：各類娛樂(lè)場(chǎng)所分布圖。 市調(diào)要求：每人調(diào)研所有規(guī)定樓盤，并收集資料，針對(duì)每個(gè)樓盤填寫市調(diào)報(bào)告，市調(diào)結(jié)束后攥寫有質(zhì)量的市調(diào)報(bào)告。 （三）較早開(kāi)展樓業(yè)務(wù)的銀行是中國(guó)人民建設(shè)銀行。 (2)是有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息