物業(yè)的維修管理-wenkub
2023-05-02 23:31:28 本頁(yè)面
【正文】 性維修。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的?！ ∫?、房屋維修的概念39。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)?。vhqiYp綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％左右。9+6d指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25％以上。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1％以下。（1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。1．房屋維修工程的分類。cGJ^GT7（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。 （3）一般損壞房。（2）基本完好房。（1）完好房。1．房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，又有定性定量的分析。 此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。82．房屋維修施工管理。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長(zhǎng)房屋壽命。（一）房屋維修管理的內(nèi)容l/8具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。 它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。一、房屋維修管理^在物業(yè)管理過(guò)程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 39。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕方案。 對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。+qw\{A物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。（5）危險(xiǎn)房。2．房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。（l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。zNs$ 3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。 根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。U: 1這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。 大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。,當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。 ].F {~XRTB%B%0pP1在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時(shí)間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。= 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按賠償性維修規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。a 四、房屋維修管理的內(nèi)容p 為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下：+xhM3 為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長(zhǎng)房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。``!yP }39。x70J !3C 維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國(guó)建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，它通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)分配施工任務(wù)，要求各個(gè)施工單位通過(guò)市場(chǎng)與其他施工單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，接受任務(wù)委托方對(duì)工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評(píng)判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對(duì)房屋維修過(guò)程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過(guò)程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。+9(bR 所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。1 作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。)8K 房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。gD 房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。OtaG 房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動(dòng)。LQ{y~ 。~M} (3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對(duì)其實(shí)行全過(guò)程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過(guò)維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下：iQR (1)計(jì)劃的自主性差。維修施工中變化因素多，如施工對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。iTnQ9 (1)根據(jù)國(guó)家房管政策對(duì)維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。PKAO!c (4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。Cf 總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國(guó)家房屋政策對(duì)維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對(duì)維修活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。5% 所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長(zhǎng)房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。%( ?、俜课菥S修施工力量計(jì)劃。=8Xh% ?、鄯课菥S修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。~D Y? ⑤房屋維修資金使用計(jì)劃。samp?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過(guò)組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級(jí)情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。5 ?、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。6l8`u| ?、墼诰幹朴?jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來(lái)確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。O~M9, ?、墼露染S修計(jì)劃的編制。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等。房屋維修施工中對(duì)已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。/aK 維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。因此必須重視掃尾工程計(jì)劃，對(duì)掃尾計(jì)劃要落實(shí)到人，并要落實(shí)時(shí)間、落實(shí)任務(wù)，以確保整個(gè)工程按工期計(jì)劃完成 第三節(jié) 房屋維修質(zhì)量管理%X 一、房屋維修質(zhì)量管理概述G9
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