【正文】 停止運(yùn)作?！　?疏散撤離揩導(dǎo)　　 如果必須撤離你的大樓時(shí)：　　(1)鎖好所有貴重物品。你的樓層可能不會(huì)受到影響　　(1)警告你的家人或職員和鄰居，隨時(shí)準(zhǔn)備撤離到底層或空地或避難層?！　。?）電著火時(shí)不要潑水。　　8．不要將松脫電線接到墻上插座，須使用相配的插頭。物業(yè)工作人員須確保堆積于樓梯和大堂的廢棄物品及時(shí)清理干凈。復(fù)印機(jī)等電器開(kāi)關(guān)。盜竊或水管破裂等緊急情況時(shí)與誰(shuí)聯(lián)系）?！　　?七)拍照　　 沒(méi)有物業(yè)經(jīng)理事先許可不許在大樓內(nèi)拍照或攝影　　(八)通訊系統(tǒng)　　1．保安和物業(yè)管理人員之間通常使用電信。街頭寄宿者和衣冠不整者離開(kāi)大樓?！　。蜃鈶艮k公室，須當(dāng)班保案員出示他／她的辦公室主任簽發(fā)的許可證及他／她的身份證?！　?，大樓監(jiān)管可允許服務(wù)人員使用顧客電梯但須密切關(guān)注，以防給其他乘客造成不必要的麻煩。大型證券場(chǎng)所的管理還需要建 立以保安主管為首的保安部門?！　?，而大樓監(jiān)管則須根據(jù)每日檢查報(bào)告進(jìn)行定期檢查，目的是保證安全標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，同時(shí)對(duì)其他事情，如清潔，小修理。 　　 ，記錄向每位住戶發(fā)放的全部鎖匙。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，都要禮貌地加以詢問(wèn)，讓其出示證件，陳述理由。每日面對(duì)面地非正式的交流是正常的。保安主管按事先定好內(nèi)時(shí)間表向控制中心匯報(bào)。從管理的角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。　　(二)看守條例　　《香港法律》第299章規(guī)定：“看守人”是“除第三部分條款規(guī)定的人之外的任何人，受雇于陸上或水上任何地方，保護(hù)任何財(cái)產(chǎn)，或防止犯罪或維護(hù)秩序。給租住者提供高水平的安全控制是必要的?！　。ㄒ唬┌踩刂啤　?提供安全服務(wù)和控制，要么由直接保安人員負(fù)責(zé)，要么讓承包商負(fù)責(zé)。香港物業(yè)的樓宇管理和維修 　　 一、樓宇管理　　 樓宇——不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫字樓、底層或底下三四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場(chǎng)和其他設(shè)施為一體的物業(yè)場(chǎng)所——的日常管理主要是對(duì)樓字進(jìn)行有效運(yùn)作，使租住者得到充分享用。除了只配一個(gè)看門人這樣簡(jiǎn)單的管理外，還可以通過(guò)承包商雇請(qǐng)專業(yè)保安人士負(fù)責(zé)安全問(wèn)題。對(duì)任何新樓字項(xiàng)目，在其設(shè)計(jì)階段就考慮到應(yīng)用安全控制專業(yè)知識(shí)是很有益的?！北０矄T屬于這一類別。商業(yè)性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員，而大部分的主宅樓有兩班就夠了，可以節(jié)省預(yù)算開(kāi)支?！　?，使工作平均分配到每個(gè)人。物業(yè)經(jīng)理或他／她的代理與保安公司高級(jí)人員的定期會(huì)議，視需要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動(dòng)力不足和人員不稱職等問(wèn)題。如遇對(duì)方拒絕或回避，則需立即報(bào)告并請(qǐng)示大樓監(jiān)管或控制中心。為便于管理，通常在控制中心或管業(yè)處留一份主要人口鎖匙，以備出現(xiàn)緊急情況時(shí)用。電梯。保安主管向高級(jí)管理人員匯報(bào)，在保安問(wèn)題上他是物業(yè)經(jīng)理的專家顧問(wèn)?！　。\(yùn)送大件材料要有操作人員監(jiān)視。來(lái)訪者進(jìn)入和離去時(shí)均須在來(lái)訪登記簿上登記。　　　，卷閘和大門要制定標(biāo)準(zhǔn)程序。電話系統(tǒng)及步話機(jī)進(jìn)行聯(lián)系（須向政府申請(qǐng)?jiān)S可證，每年更新）?！　?，有利證明身份，搞好與租住戶的關(guān)系　　(九)火災(zāi)預(yù)防　　 防患于未然，成功預(yù)防火災(zāi)是保安或物業(yè)管理人員的責(zé)任，須定期提醒住戶警惕火災(zāi)的發(fā)生。　　2．確保辦公室里不留冒煙的煙頭和煙草?！　?．如發(fā)現(xiàn)有缺損的電源插頭或電線須立即報(bào)告電工或大樓監(jiān)管，進(jìn)行緊急修理或更換?！　?．開(kāi)始裝修之前，須通過(guò)物業(yè)管理人員或承包商添加滅火設(shè)備，如滅火器和沙桶。　?。?）如果火勢(shì)無(wú)法控制，從就近樓梯下到地面等候消防人員，向他們介紹火勢(shì)情況。　　(2)清點(diǎn)你的家人或職員，以便于撤離?！　?2)停止使用電話?！　?6)從最近處樓梯走，不要閑蕩?！　?10)聽(tīng)從保安或物業(yè)管理人員或消防人員的指示。報(bào)警器玻璃屏擊破后大樓每層報(bào)警器一齊響起?！　?3)出口和通道：　　——如果發(fā)生火警需要撤離，樓內(nèi)有足夠的出口和通道供所有的人使用。樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)電梯很容易失靈。　　2．（如果條件允許）定期舉行模擬演習(xí)，測(cè)試直接負(fù)責(zé)人員的應(yīng)變能力。收到報(bào)告之人可自行決定向哪位高級(jí)管理人員匯報(bào)具體情況。根據(jù)安全專家和當(dāng)?shù)鼐炀值慕ㄗh，須制定工作人員緊急撤離程序，并讓他們熟悉這些程序和其他有關(guān)他們自身安全的安排。）　　4．離開(kāi)辦公室之前，工作人員要關(guān)閉各種機(jī)器，但不關(guān)燈?！　?．集合地：　　——撤離人員集合的安全地帶?！　。?）所有爐灶、鍋爐及類似設(shè)備進(jìn)行安全關(guān)閘?！　?十三)通訊　　在實(shí)施針對(duì)炸彈威脅的反應(yīng)計(jì)劃過(guò)程中，必須迅速建立起負(fù)責(zé)人員撤離的物業(yè)經(jīng)理與保安或其他管理人士之間的雙向通訊系統(tǒng)，通常使用現(xiàn)有電話或大樓內(nèi)電訊設(shè)備?！　∨_(tái)風(fēng)應(yīng)急　　每年5月至10月之間是香港的臺(tái)風(fēng)季節(jié)?！　?十五)臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)。按規(guī)定，誰(shuí)都不需要24小時(shí)超時(shí)限待命不休息。根據(jù)大廈的實(shí)際情況成立臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)是物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)，不是外行人所能做得了的事情。電掣室，冷氣工作室?！　?．檢查并確保下水道。警察局，救護(hù)車庫(kù)等的聯(lián)系電話?！　?十九)刮10號(hào)臺(tái)風(fēng)信號(hào)時(shí)臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)的職責(zé)遇刮10號(hào)臺(tái)風(fēng)信號(hào)時(shí)，應(yīng)急隊(duì)隊(duì)員或其他斑次工作人員不能離開(kāi)住處去報(bào)到上班，如果正在值班貝則不能離開(kāi)崗位回家，要等到10號(hào)臺(tái)風(fēng)信號(hào)取消才由協(xié)調(diào)員宣布自由。　　(二十)臺(tái)風(fēng)后應(yīng)急隊(duì)的職責(zé)　　1．對(duì)樓字及周圍進(jìn)行全面檢查，并匯報(bào)估計(jì)損失情況。如果沒(méi)有計(jì)劃則肯定會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的特別維修，花費(fèi)也更大?！　。ㄒ唬╊A(yù)防性維修　　預(yù)防性維修正常情況下是在每年做財(cái)政預(yù)算時(shí)作計(jì)劃，是經(jīng)物業(yè)經(jīng)理認(rèn)可的實(shí)際需要。由于這些項(xiàng)目成本很高，物業(yè)經(jīng)理必須考慮住戶利益，給住戶提供有關(guān)維修工工作的時(shí)間安排，開(kāi)支及其他事項(xiàng)的合理建議。油漆剝落。　?。ㄈ┚S修計(jì)劃　　每年的檢查能給維修計(jì)劃提供基礎(chǔ)。為保證在公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上簽訂合同，應(yīng)建立合同招標(biāo)制。承包商要拿出目標(biāo)完工時(shí)間表，該表須由同時(shí)作為工程協(xié)調(diào)員的技術(shù)人員同意。自交工之日起的六個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間（視實(shí)際合同條款而定）是缺陷責(zé)任期。因此，必須建立制度對(duì)所有工作上的要求和審批進(jìn)行記錄或電腦存檔，以備審計(jì)。物業(yè)管理服務(wù)的收入主要來(lái)自物業(yè)業(yè)主每月上繳的管理費(fèi)，而管理費(fèi)是根據(jù)公契條款事先規(guī)定的費(fèi)率確定的。但在綱要出臺(tái)之制定的許多契據(jù)在這方面都做得不夠，而且對(duì)購(gòu)樓時(shí)就簽了契據(jù)的業(yè)主還具有約束力。通常，物業(yè)經(jīng)理或他／她的代表需征求業(yè)主的意見(jiàn)，贏得他們對(duì)預(yù)算的支持。但是準(zhǔn)備特別基金應(yīng)注意儲(chǔ)備適量資金以應(yīng)付已獲準(zhǔn)的如某一項(xiàng)目使用期限已到時(shí)的翻新或更換項(xiàng)目?！　∪?、信用控制　　通常，公契和／或管理協(xié)議里有條款規(guī)定，業(yè)主要在每月的第一天向管理代理繳納一定的金額，其數(shù)量是業(yè)主該年度按預(yù)算比例應(yīng)上繳債務(wù)的1／12，這筆金額就叫管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。管理職員一個(gè)及時(shí)客氣的電話通知常常能促使問(wèn)題得以盡早解決，以避免向業(yè)主發(fā)最后的征繳通告乃至采取法律措施。這種根據(jù)公契或管理協(xié)議登記的指控，作為物業(yè)經(jīng)理向有關(guān)司法部門提起的正當(dāng)?shù)闹缚?，是可以?qiáng)制執(zhí)行的。對(duì)于不超過(guò)15 00O港元的債務(wù)，小額錢債審裁處有獨(dú)立的審裁權(quán)，如果涉及復(fù)雜的法律問(wèn)題，審判官有權(quán)將案子移交地區(qū)法院。首先，要向法院呈遞按規(guī)定格式寫的償債請(qǐng)求一式三份，內(nèi)容包括：　　 （1）債權(quán)人姓名、地址；　　 （2）被告人姓名、地址；　　 （3）償還金額；　　 （4）向被告人說(shuō)明提出償債的理由及償還金額的計(jì)算方法。欠款帳單本。任何有利于債權(quán)人的仲裁裁決，可作為判決執(zhí)行，與一般法院判決棺同。對(duì)于債務(wù)超過(guò)15 000港元少于120 D00港元的案子，地方法院有獨(dú)立審判權(quán)。律師有權(quán)出席旁聽(tīng)?！　?　　 物業(yè)經(jīng)理必須學(xué)會(huì)做一個(gè)情況經(jīng)理。缺乏信心和動(dòng)力。所以物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該估計(jì)每個(gè)情境，在解決問(wèn)題和作決策過(guò)程中多智多謀；找出問(wèn)題的根源，快速作出決定。在日常運(yùn)作和處理人際問(wèn)題中，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該尋找時(shí)機(jī)教導(dǎo)其下屬如何處置棘手的人和情況。把工作委任給你的屬下，同時(shí)監(jiān)視他們的工作進(jìn)程。領(lǐng)導(dǎo)水平的提高會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)精神的相應(yīng)提高。 常常有人對(duì)管理角色產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，這是不足為奇的。與個(gè)別業(yè)主。有時(shí)候只需要一點(diǎn)點(diǎn)幫助或一個(gè)友好的姿態(tài)，例如，讓有意見(jiàn)的客戶填張表而不要求正式的意見(jiàn)書，或打個(gè)電話或禮節(jié)性地拜訪，問(wèn)問(wèn)某個(gè)投訴的問(wèn)題是否已經(jīng)解決，這樣做能為將來(lái)解決問(wèn)題鋪平道路。那種“尾巴搖狗”的情況，就是說(shuō)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)在日常管理運(yùn)作上扮主導(dǎo)角色的情況，是危險(xiǎn)的，必須避免。這規(guī)模其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)擁有全部基礎(chǔ)設(shè)施和康樂(lè)設(shè)施的小市鎮(zhèn)或自治區(qū)。物業(yè)經(jīng)理很有必要與管區(qū)辦事處、管區(qū)董事會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和其他政府機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，促使合作的社區(qū)精神的形成。　　 二、物業(yè)管業(yè)處（EMO）　　 （一）緒論　　 怎樣成立一個(gè)物業(yè)管業(yè)處呢？理論上，物業(yè)管業(yè)處的大小決定了它實(shí)際管理活動(dòng)的職能的大小，涉及多種專業(yè)的人力資源，其基本的因素不僅僅局限于以下幾個(gè)方面：　　 ；　　 ；　　 ；　　 ；　　 ；及更重要的；　　 ／租戶總數(shù)?？禈?lè)設(shè)施（如花園或風(fēng)景區(qū)）的使用和享受。另外，物業(yè)管理可能只涉及一兩幢同底座設(shè)停車位的高層住宅樓。　　 二)組織理論　　 在現(xiàn)代社會(huì)的巨大變化過(guò)程中，香港在組織和結(jié)構(gòu)形式上也發(fā)生了相應(yīng)的變化。漢迪在書上寫道，變化是學(xué)習(xí)的同義詞；并指出“聯(lián)邦”組織正在發(fā)展。在一個(gè)理想的官僚模式里，必要的權(quán)威只局限于在明確規(guī)定的范圍內(nèi)發(fā)揮作用。管理人員循規(guī)蹈矩的工作方式會(huì)使大多數(shù)投訴者。如今這種東西就叫代議制政府，或叫民主制。就像政府的聯(lián)邦形式，如美利堅(jiān)合眾國(guó)、加拿大和德國(guó)，各州、省在共同利益的基礎(chǔ)上以聯(lián)邦契約聯(lián)在一起——聯(lián)邦政府提供國(guó)防和經(jīng)濟(jì)保障。在實(shí)際操作過(guò)程中，要掌握分散管理的度，要根據(jù)具體情況而定。負(fù)責(zé)發(fā)展和執(zhí)行物業(yè)管理政策，下設(shè)五個(gè)科室：　　 預(yù)算和管理信息系統(tǒng)　　 由管業(yè)顧問(wèn)提出的主要目標(biāo)是通過(guò)分散權(quán)禾怖決策權(quán)，使各管業(yè)處之間掌握更普遍的管業(yè)專業(yè)知識(shí)。通常，工作內(nèi)容和職責(zé)包括在特意為該職務(wù)制定的工作說(shuō)明里。如果以后工作內(nèi)容有所變動(dòng)，工作說(shuō)明須重新擬定。　　 （六）工作說(shuō)明樣本　　 物業(yè)管理中每個(gè)工作說(shuō)明都要根據(jù)具體職位的要求來(lái)制定。辦公室經(jīng)理　　 高級(jí)職員、職員職員2　　 物業(yè)總監(jiān)管、物業(yè)高級(jí)監(jiān)管、物業(yè)監(jiān)管　　 游泳池主管　　 工程師　　 　　 3．人事服務(wù)：　　 （1）協(xié)助征聘職員，控制工資總額和操作退休儲(chǔ)備基金和醫(yī)療方案；　　 （2）協(xié)助制定人事政策?！　?職務(wù)：會(huì)計(jì)主管助理　　 復(fù)命于：對(duì)屋祁經(jīng)理負(fù)責(zé)，直接接受會(huì)計(jì)主管的領(lǐng)導(dǎo) 　　 職責(zé)范圍：　　 （1）協(xié)助會(huì)計(jì)主管管理收款室和會(huì)計(jì)工作　　 （2）協(xié)助培訓(xùn)收款員；　　 （3）按照經(jīng)理助理／經(jīng)理的指示擬定和發(fā)寄欠款帳單；　　 （4）更新債主名單并追蹤欠款；　　 （5）根據(jù)一慣指示擬定和開(kāi)出臨時(shí)收據(jù)；　　 （6）保管庫(kù)存品記錄；　　 （7）按照一慣指示和手續(xù)協(xié)助將錢款存入銀行；　　 （8）會(huì)計(jì)主管指示的其他會(huì)計(jì)工作；　　 （9）物業(yè)經(jīng)理指示的其他工作?！　?職務(wù)：高級(jí)文書　　 復(fù)命于：對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，接受行政助理的直接管理　　 職責(zé)范圍：　　 （1）打字；　　 （2）監(jiān)督購(gòu)貨訂單操作系統(tǒng)；　　 （3）訂購(gòu)文具，保持最新庫(kù)存記錄和貨物清單；　　 （4）保管辦公用具的清單；　　 （5）保證會(huì)議室使用前后整潔；　　 （6）保持存物室整潔有序；　　 （7）主管辦公室清潔和蟲害控制；　　 （8）其他由行政助理指定的文書工作。保養(yǎng)公司車輛； 　　 （8）駕駛員職責(zé)?！　?5．清潔工作： 　　 （1）擬定合同文件、投標(biāo)等； 　　 （2）挑選投標(biāo)承包公司； 　　 （3）監(jiān)督承包公司的清潔工作； 　　 （4）定期約見(jiàn)承包商一同解決問(wèn)題； 　　 （5）與城區(qū)／區(qū)域服務(wù)部門聯(lián)絡(luò)。　　 2．日常巡視／檢查：　　 （1）執(zhí)行住屋和商業(yè)區(qū)的一般性檢查；　　 （2）檢查、查看不遵守規(guī)則的使用和非許可的裝修；　　 （3）聯(lián)系維修室作必要的修耷；　　 （4）協(xié)同維修室跟蹤修茸情況；　　 （5）有必要時(shí)起草通知函。　　 職務(wù)：物業(yè)助理（住屋管理）　　 復(fù)命于：對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，接受高級(jí)物業(yè)助理／物業(yè)經(jīng)理助理（物業(yè)部）的直接領(lǐng)導(dǎo)　　 職責(zé)范圍： 　　 1．住屋物業(yè)管理：　　 （