【正文】 動增援力量。對一些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負責，如有的政府機關由武警負責安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負責消防管理等。 事件發(fā)生時的應對；178。 災害事故的鑒別；178。災害事故的預防處理是指對事故、自然災害、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預防和應急處理。 對污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為的管理；178。 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而采取的相關措施，以營建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。 物業(yè)公共設施安全管理，主要是保障物業(yè)公共設施的安全和正常使用，包括：178。 交通管理：交通管理的主要任務是正確處理人、車（包括機動車和非機動車）、路和環(huán)境之間的關系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。治安安全管理主要通過門衛(wèi)、守護、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式進行?！普{查總人數(shù)100%推薦標準：物業(yè)安全管理客戶滿意度≥95%一般來講，物業(yè)的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容：物業(yè)治安安全管理物業(yè)消防安全管理物業(yè)交通和車輛管理物業(yè)公共設施安全管理物業(yè)公共秩序綜合管理災害事故的預防和處理安全和消防知識宣傳教育 通常意義上的治安安全管理，是指對擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權利，侵害公、私（他人）財產(chǎn)，尚不構成刑事處罰的行為和事，進行強行管理的過程?！莆飿I(yè)總人數(shù)1000‰推薦標準：刑事案件發(fā)生率≤1‰名稱：火災發(fā)生率計算測定標準：∑火災發(fā)生次數(shù)247。 上一節(jié)我們已經(jīng)對物業(yè)安全管理的需求進行了分析，在此基礎上制定安全管理目標應重點考慮以下幾個方面的內(nèi)容：應達到國家和地方相關法規(guī)對物業(yè)安全（包括消防）的基本要求；應滿足客戶對安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財產(chǎn)的安全；根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消除安全隱患；以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標準為目標。訂有突發(fā)火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 大廈基本實行封閉式管理。工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)有專人疏導，管理有序，排列整齊。178。消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。小區(qū)基本實行封閉式管理。物業(yè)管理的安全管理人員應該了解相關的規(guī)定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。 對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素：安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價；安全隱患以及安全管理的難度；一旦發(fā)生安全問題，損失的大?。粯I(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來的變化；是否滿足國家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關規(guī)定規(guī)范的要求（如消防要求）。 就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業(yè)主和使用人對安全的進一步需求。 與物業(yè)管理的有些服務內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。1. 2安全的需求“安全”是人們對居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環(huán)境。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負責的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。消防培訓器材準備167。物業(yè)消防設備設施的基本知識167。民事法律167。風險防范的基本原則和思路167。保安工作程序167。物業(yè)安全管理崗位職責167。智能化安防系統(tǒng)簡介第三章 物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度167。物業(yè)安全管理的要素第二章 物業(yè)安全管理方案的制定167。172 / 172全面的物業(yè)安全管理手冊目 錄第一篇 物業(yè)的安全管理第一章 物業(yè)安全管理的概念167。管理方案的策劃167。物業(yè)安全宣傳教育167。保安員管理制度167。消防工作程序第六章 物業(yè)安全管理的考核和應急事件的處理167。各類應急事件的處理程序第二篇 保安員的基本知識和訓練第七章 保安人員應掌握的基本知識167。治安管理處罰條例和消防法第八章 消防的基本知識167。滅火和救護的基本知識第九章 保安技能基本訓練167。義務消防隊技能訓練項目規(guī)則附錄一：實用記錄表格附錄二：實用法規(guī)匯編 消防法 刑法 治安管理條例 高層建筑防火條例第一篇 物業(yè)的安全管理第一章 安全管理的概念167。物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業(yè)、物業(yè)和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業(yè)管理的最基本要求。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。 物業(yè)安全是社會安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。本書附錄列舉了部分的相關法規(guī)，供學習參考。178。機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。 有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。室內(nèi)停車場管理嚴格，出入有登記。消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。區(qū)內(nèi)無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。178。大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。無火災安全隱患。 在實際工作中制定具體項目的物業(yè)安全管理目標時，還應注意以下幾點：安全管理目標應與項目物業(yè)管理總體目標相適應；目標應具體，方便考核、檢驗，并方便制定相應的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災事故發(fā)生率為表述；目標應切合實際，并以現(xiàn)有的條件通過努力能夠實現(xiàn)；在制定目標時應考慮成本因素?！莆飿I(yè)總戶數(shù)1000‰推薦標準：火災發(fā)生率≤1‰（不發(fā)生重大火災事故）名稱：安全管理有效投訴率計算測定標準：∑安全管理有效投訴次數(shù)247。 而物業(yè)的治安安全管理具有更廣泛的內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還包括安全防范和綜合服務，即我們不僅僅是在發(fā)生治安事件時進行管理，而且要采取各種措施預防事件的發(fā)生，同時還應通過熱情的服務來營造良好的氛圍，促進鄰里和睦，化解矛盾和糾紛。 物業(yè)消防安全管理是物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容，其包括防火和滅火（救護），具體包括： 消防宣傳教育； 消防演練； 消防設備的運行管理和維護； 消防用具的使用和管理； 消防監(jiān)控； 消防檢查； 消防檔案管理等。交通管理的具體內(nèi)容包括：確定道路的使用性質、行駛方向，時間或區(qū)間限制等內(nèi)容，并確保使用人知曉；配備相應的交通標識，包括指示牌和道路線；制定并貫徹有關交通管理制度；根據(jù)實際情況制定相應的限速規(guī)定，必要時鋪設限速裝置；車輛疏導，確保交通暢順和安全；盡可能減少車輛尾氣和噪音對環(huán)境的破壞和對人們生活工作的影響。 物業(yè)管理基礎設施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財物和倉庫等；178。包括：178。 對業(yè)主糾紛進行協(xié)調和勸解；178。由于這類事件具有不可預見、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴重的特點，常規(guī)的管理方法難以應對，需要我們運用科學的管理方法，專項系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。 災害事故的預防（包括措施和資源）；178。 事件發(fā)生后的處理。 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細的部門，保安員要同時或輪崗承擔不同類型的工作，這類管理的特點是成本較低，管理過程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對較少的物業(yè)。又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠的范圍內(nèi)有多個管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個管理處分解出來，由相對專業(yè)的人員負責，在提高或保障質量的前提下，能夠明顯降低成本。但封閉式管理有時受到環(huán)境和條件的限制（如公共場所象公共寫字樓、超市等較難實行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對車輛進行管理等），而且管理成本相對較高，管理難度相對較大，有時會引起業(yè)主或使用人的不便。178。全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。通常情況下有下列幾種類型：對大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對人和物品進行選擇性限制（選擇性限制是指保安員根據(jù)目測、觀察和經(jīng)驗，有選擇性的對可疑的人員和物品進行查驗放行），而對全部機動車輛進行登記發(fā)卡和驗證放行。167。 物質資源因素的影響：包括安防設備（智能化設備），安防用具和工具（包括交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護用品等；178。影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，使之更有利于物業(yè)的安全管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過人員素質和管理水平的提高，達到最佳的管理效果和最好的管理效能。 對人員的綜合素質要求較高；而對市場化、企業(yè)化的物業(yè)管理來講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：178。178。配備足夠的資源是安全防范的基礎，有時甚至是必要的條件，如沒有滅火器材和安全防護用具，談不上消防管理。要達到這一目標，首先要正確確定人才構成和素質要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴格把關，其次是加強培訓、訓練和思想教育，還要明確職責并加強檢查和考核，獎懲分明，同時還要在實際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。 身體健康，五官端正；178。 擁護社會主義制度，熱愛祖國；178。 具有服務意識，善于溝通；178。 具有與工作崗位要求相適應的儀容、儀表和言行規(guī)范。，調動各種積極因素為物業(yè)安全管理服務物業(yè)的安全管理既然是一項復雜的系統(tǒng)性工作，各種因素都將對安全管理的效果產(chǎn)生影響，因此物業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運作管理水平的同時，還應加強與外部的聯(lián)系和協(xié)調，包括業(yè)主及社會相關機構和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。誤區(qū)二、不能擺正管理與服務的關系有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務的關系，受傳統(tǒng)觀念的影響，將物業(yè)的安全管理當成一種執(zhí)法管理職能，與社會執(zhí)法部門的管理相混淆，致使安全管理方法簡單、手段生硬，隨意罰款、亂收費、甚至發(fā)生打罵業(yè)主的惡劣現(xiàn)象，給業(yè)主帶來不便，引發(fā)了不滿。在實際工作中，要貫徹“業(yè)主第一、服務之上”和思路，將管理寓于服務之中，才能取得好的效果。誤區(qū)四、過分重視制度體系的建立，忽視實際執(zhí)行情況的落實有制度和相關規(guī)定而在實際工作中不遵守或不執(zhí)行的現(xiàn)象，目前在物業(yè)管理中非常普遍的存在，很多管理者或工作人員太習慣于在日常工作中通過人的指令傳達及請示匯報這種落后的管理模式，對其危害性認識不清，致使相關制度和規(guī)定形同虛設，有些公司制度本身就是用來應付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違反相關規(guī)定，有些制度的規(guī)定沒有檢查和獎懲措施而不能引起操作人員的重視，這一現(xiàn)象對物業(yè)安全管理質量和水平有很壞的影響，在實際工作中應盡量克服。這里物防、技防是基礎條件，且只有當人的操作和管理水平與其相適應時才能真正發(fā)揮作用，比如雖然設置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對發(fā)生的事件沒有看到、或對發(fā)生的事件不知如何處理，照樣不能起到保安的作用。但在已經(jīng)核實火災的情況下，其角色立即轉變?yōu)橥ㄓ嵵行摹⒙?lián)絡中心和指揮中心，此時的值班人員，不論什么級別和職務，都是當時的最高指揮，獨立完成對外報警、調集義務消防人員、引導疏散、組織滅火和救護，操作消防設備的運行等，直到更高級別的領導到來為止。第二章 物業(yè)安全管理方案的制定167。 安全管理的資源配備216。 安全管理的評價、考核和客戶意見征詢216。甚至可以說，目前幾乎沒有其它更有效的方法保證管理服務水平的穩(wěn)定和提高，而單純依靠提高安全管理人員素質的辦法，不能完全解決問題。2．0 范圍：本物業(yè)安全保安系統(tǒng)作業(yè)。3．2 管理處 安全保安主管具體貫徹落實公司安全部制定的各項安全保安規(guī)章制度。每班通常分為四個組，即：大堂保安組、巡邏保安組、車庫（場）保安組、車輛入口保安組。特殊情況可自行調整。 認真填寫《來訪登記表》。 當業(yè)主/物業(yè)使用人搬運物品出入大廈，或遇火情必須敞開電子門時，應嚴密監(jiān)控出入人員。 車輛進出庫場，必須認真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄（不設車輛入口崗的單位，車輛進出庫時按車輛入口崗保安作業(yè)流程執(zhí)行）。3．6 巡邏保安作業(yè)流程 做好作業(yè)前準備工作。 車輛進場 凡進入責任區(qū)車