【正文】 劃設計階段介入內容在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評。 1．考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設成本外，還應考慮降低物業(yè)管理成本。整個項目分三期建設，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設申報國家康居示范工程小區(qū)。 4是喬灌木栽植應避開溝渠及地下陰井。但由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總還存在一些不足或缺點。三、 前期介入的立法意義法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。(2)政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構。(二)法律制度的保證政府的經(jīng)濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。房地產行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進行行政管理的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評比；(2)負責物業(yè)管理公司經(jīng)營資質審批；(3)對物業(yè)管理人員進行崗位資格培訓。(3)向業(yè)主委員會提供委托管理合同范本。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進行管理，包括領導和進行物業(yè)管理質量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標準，對物業(yè)管理公司進行資質管理。村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門。特殊植物 夜間釋氧的植物：仙人掌、晚香玉、君子蘭、水仙等 凈化空氣的植物：吊蘭、虎皮蘭、腎蕨等 驅蚊逐蠅的植物：除蟲菊、野菊、紫茉莉、天竺葵等綠化管理規(guī)定 人人有權利和義務管理和愛護花草樹木 不攀折，不在樹木上晾曬衣物 保護綠化設施 行人、車輛不得跨越、踐踏綠化地帶 不往綠地傾倒污水、投雜物 不在綠化帶內設廣告牌*讓我們生活、工作在一個綠色的世界里，一個充滿生機的空間里十、清潔管理工作任務圍繞物業(yè)檔次、物業(yè)種類、面積、服務內容、公共設施、合理制訂工作計劃負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，按要求達標合理控制設備、用具等費用的開支接受住戶的委托業(yè)務加強培訓，提高服務意識、安全意識管理層的素質 管理能力，制訂管理制度（崗位責任制、勞動紀律、獎懲條例、檢查制度、設備保養(yǎng)細則） 熟悉清潔器材，化學制品 善于發(fā)現(xiàn)問題 有較超前的服務意識 明確各崗位服務程序及服務規(guī)范常用清潔設備和用品 掃地機、吸塵器、吸水機、擦地機、擦窗機、掃帚、地拖、各類清潔藥劑。九、綠化綠化的作用 物質功能：遮陽、隔陽、增加濕度、凈化空氣、防風防光2個功能精神功能：美化環(huán)境、分隔空間、消閑娛樂綠化評價標準 綠化率=綠地用地面積/總用地面積*100% 綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/總用地面積*100% 人均公共綠地面積=公共綠地面積/居住總人口樹種選擇的要求 易長易管，少修剪，小蟲害，有特色，以喬木為主，寫字樓以觀賞性的綠色植物和花卉盆景為主。（2） 上崗值勤應戴帽。警棍：（1） 按規(guī)定佩帶。）（2） 注意節(jié)奏，速度，音量適中。消防工作 控制室值班，檢查消防設備，配備專職人員，進行常規(guī)訓練。施工階段參與工程質量施工質量全面收集各種資料驗收與接管物業(yè)交接手續(xù)準確記錄，明確責任，查明隱患，防止后遺癥制定物業(yè)管理方案確定管理檔次確定管理服務標準財務預算六、保安管理組織機構保 安 部監(jiān)控消防門崗車庫巡邏工作基本特點和要求預防為主的指導思想保安也是服務軟件硬件一起抓人防技防相結合保安與社會治安的聯(lián)系工作任務門崗 著裝整齊，維持秩序，疏導交通，為客人拉門，指引方位；提送行李，為客人叫車，注意進出客人。三是委托性的特約服務。 (三)物業(yè)管理的基本內容。(4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。物業(yè)服務合同主要包括以下幾個方面的內容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產權歸誰所有。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關政策法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學和先進維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。二、物業(yè)管理物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準行使管理權。其中各類建筑物可以是一個建筑群，如工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等。物業(yè)的分類： 居住物業(yè)：住宅小區(qū)、單體住宅樓、別墅、度假村； 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場； 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫； 其他用途：車站、機場、醫(yī)院、學校。運用現(xiàn)代管理科技和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段從事物業(yè)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。(二)物業(yè)管理關系產生的依據(jù)：物業(yè)服務合同。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。(5)報告制度。物業(yè)管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。安全巡視 定時和不定時地對各部位巡檢。案件處理 對各類案件進行立案偵察，必要時按程序上報公安機關。（3） 遇緊急情況，發(fā)話時，先說“緊急通話”。（2） 緊急情況下使用。（3） 服裝清潔、整齊，無破損。 安全性，休息游戲、兒童場所忌用有毒、帶刺、揚花植物。*清潔與否，是管理水平的重要標志，是管理公司的臉面。 (二)縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。指導、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導和幫助業(yè)主委員會工作；(4)協(xié)調、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理。 物業(yè)管理前期介入一、 介入的內容從項目設計開始提前介入,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。二、 如何保證前期介入的成功（一）技術力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。在房地產開發(fā)的市場中，物業(yè)管理前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。對房地產開發(fā)全過程進行監(jiān)督。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。1是要重視綠化用地的整理和表土采集。 5是綠化取水點設計應方便和安全?！　≡撐飿I(yè)建設單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設備選型要好。　　1．考慮到項目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。3．就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。3．在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設，否則又要返修，造成浪費。6．對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。3．在售樓現(xiàn)場設立了專職的物業(yè)管理咨詢人員，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望?？⒐を炇瞻[蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。竣工驗收一旦通過，標志著物業(yè)獲準可以投入使用。而物業(yè)承接驗收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實際控制方?？⒐を炇盏膬热莺蛡戎攸c主要針對建筑工程的質量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項標準，是否存在危及人身與財產安全的質量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設計標準等。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗收資料，有針對性地制定預防性的管理措施和維修計劃。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的承接驗收可參照使用。物業(yè)管理企業(yè)在查驗的時候應當根據(jù)國家標準以及合同規(guī)定的標準進行查驗。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。消防設施是否經(jīng)消防部門檢驗合格。　采暖鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。物業(yè)承接驗收時的文件資料移交物業(yè)涉及的文件資料大體包括物業(yè)的權屬文件和技術資料。再比如反映物業(yè)質量的有關文件和證書，如《竣工驗收合格證》等；(3)物業(yè)上發(fā)生的其他法律關系的文件資料。接收這些技術資料能夠幫助有關工程維護維修和進行相關服務，為物業(yè)管理的順利開展創(chuàng)造必要的條件。 根據(jù)本條的規(guī)定，物業(yè)在交付使用后的一定期限內發(fā)現(xiàn)有工程質量缺陷，建設單位應當依法承擔修復責任。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提示，使用不當或者擅自改動物業(yè)的結構以及裝修不當，由此而造成的質量問題房地產開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任。 (3)因建筑材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經(jīng)濟責任； (4)因使用單位使用不當造成的質量缺陷，由使用單位自行負責； (5)因地震、洪水、臺風等不可抗力造成的質量問題，施工單位、設計單位不承擔經(jīng)濟責任。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。二、入伙前期準備（一）各類資料的熟悉。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調、溝通(含施工單位的溝通)。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時設計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設計人員對辦公場所進行設計規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務的對象，是承受服務的主體，是服務工作的重心。 第四，社會角色的非個性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當然應該得到服務人員的尊重和恭恭敬敬的服務。如有業(yè)主問起押金及管理費用的收費依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標準還是合理的。收費標準是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號文件的規(guī)定為依據(jù)的。另為了維護廣大業(yè)主的利益，封陽臺等會破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。慣例的做法是對電梯開始運行的上一層收取費用。而物業(yè)管理費用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。減免物業(yè)管理費用的權利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會、業(yè)主委員會所形成的減免空置房物業(yè)管理費用的決議。因此，無論是開發(fā)建設單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議全額交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費用。2．填寫裝修申報表：A、業(yè)主必須在施工開始前3個工作日提出申請 B、管理處應要求和指導裝修人逐項填寫裝修申報表，各項申請要求明確無誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝修申報表)等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時還應附相關圖紙資料等。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當時或事后應監(jiān)督檢查。C、發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或裝修人拒不接受的，報請上級主管部門處理。 18:00內進行。(五)施工現(xiàn)場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求。(九)裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。個別不良施工人，為圖自己施工方便，往往不沿墻角、邊等埋設管線。(六)鋪設的大理石厚度是否超過1cm。(九)安裝抽油煙機，其排煙管是否接入煙道。四、裝修施工的驗收程序 (一)裝修施工結束后，由裝修人和裝修企業(yè)負責人共同向管理處提出驗收申請。(四)管理處的保安組收回施工證，如有丟失，扣除施工證押金。突發(fā)情況的處理應急應變處理解決方案是根據(jù)在各種情況下可能出現(xiàn)的重大問題所采取應急措施和處理方案，根據(jù)實際情況，周圍環(huán)境以及當時的狀況，預測在危急情況下可能出現(xiàn)重大問題，制訂以下應急方案。6) 將接近水浸地區(qū)之電梯升高及暫停使用。如遇緊急情況，工程人員