【正文】 劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評(píng)。 1．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場(chǎng)定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國家康居示范工程小區(qū)。 4是喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計(jì)和施工中總還存在一些不足或缺點(diǎn)。三、 前期介入的立法意義法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。(2)政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)。(二)法律制度的保證政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評(píng)比；(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批；(3)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。(3)向業(yè)主委員會(huì)提供委托管理合同范本。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。特殊植物 夜間釋氧的植物：仙人掌、晚香玉、君子蘭、水仙等 凈化空氣的植物：吊蘭、虎皮蘭、腎蕨等 驅(qū)蚊逐蠅的植物：除蟲菊、野菊、紫茉莉、天竺葵等綠化管理規(guī)定 人人有權(quán)利和義務(wù)管理和愛護(hù)花草樹木 不攀折，不在樹木上晾曬衣物 保護(hù)綠化設(shè)施 行人、車輛不得跨越、踐踏綠化地帶 不往綠地傾倒污水、投雜物 不在綠化帶內(nèi)設(shè)廣告牌*讓我們生活、工作在一個(gè)綠色的世界里，一個(gè)充滿生機(jī)的空間里十、清潔管理工作任務(wù)圍繞物業(yè)檔次、物業(yè)種類、面積、服務(wù)內(nèi)容、公共設(shè)施、合理制訂工作計(jì)劃負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，按要求達(dá)標(biāo)合理控制設(shè)備、用具等費(fèi)用的開支接受住戶的委托業(yè)務(wù)加強(qiáng)培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)管理層的素質(zhì) 管理能力，制訂管理制度（崗位責(zé)任制、勞動(dòng)紀(jì)律、獎(jiǎng)懲條例、檢查制度、設(shè)備保養(yǎng)細(xì)則） 熟悉清潔器材，化學(xué)制品 善于發(fā)現(xiàn)問題 有較超前的服務(wù)意識(shí) 明確各崗位服務(wù)程序及服務(wù)規(guī)范常用清潔設(shè)備和用品 掃地機(jī)、吸塵器、吸水機(jī)、擦地機(jī)、擦窗機(jī)、掃帚、地拖、各類清潔藥劑。九、綠化綠化的作用 物質(zhì)功能：遮陽、隔陽、增加濕度、凈化空氣、防風(fēng)防光2個(gè)功能精神功能：美化環(huán)境、分隔空間、消閑娛樂綠化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 綠化率=綠地用地面積/總用地面積*100% 綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/總用地面積*100% 人均公共綠地面積=公共綠地面積/居住總?cè)丝跇浞N選擇的要求 易長易管，少修剪，小蟲害，有特色，以喬木為主，寫字樓以觀賞性的綠色植物和花卉盆景為主。（2） 上崗值勤應(yīng)戴帽。警棍：（1） 按規(guī)定佩帶。）（2） 注意節(jié)奏，速度，音量適中。消防工作 控制室值班，檢查消防設(shè)備，配備專職人員，進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練。施工階段參與工程質(zhì)量施工質(zhì)量全面收集各種資料驗(yàn)收與接管物業(yè)交接手續(xù)準(zhǔn)確記錄，明確責(zé)任，查明隱患，防止后遺癥制定物業(yè)管理方案確定管理檔次確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)預(yù)算六、保安管理組織機(jī)構(gòu)保 安 部監(jiān)控消防門崗車庫巡邏工作基本特點(diǎn)和要求預(yù)防為主的指導(dǎo)思想保安也是服務(wù)軟件硬件一起抓人防技防相結(jié)合保安與社會(huì)治安的聯(lián)系工作任務(wù)門崗 著裝整齊，維持秩序，疏導(dǎo)交通，為客人拉門，指引方位；提送行李，為客人叫車，注意進(jìn)出客人。三是委托性的特約服務(wù)。 (三)物業(yè)管理的基本內(nèi)容。(4)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì)議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并討論重大管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關(guān)政策法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。二、物業(yè)管理物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)行使管理權(quán)。其中各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，如工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場(chǎng)等。物業(yè)的分類： 居住物業(yè)：住宅小區(qū)、單體住宅樓、別墅、度假村； 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場(chǎng)； 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫； 其他用途：車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校。運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段從事物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。(二)物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過討論研究，最后做出決議。(5)報(bào)告制度。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。安全巡視 定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)各部位巡檢。案件處理 對(duì)各類案件進(jìn)行立案?jìng)刹?，必要時(shí)按程序上報(bào)公安機(jī)關(guān)。（3） 遇緊急情況，發(fā)話時(shí)，先說“緊急通話”。（2） 緊急情況下使用。（3） 服裝清潔、整齊，無破損。 安全性，休息游戲、兒童場(chǎng)所忌用有毒、帶刺、揚(yáng)花植物。*清潔與否，是管理水平的重要標(biāo)志，是管理公司的臉面。 (二)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作；(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問題?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 物業(yè)管理前期介入一、 介入的內(nèi)容從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。二、 如何保證前期介入的成功（一）技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中，物業(yè)管理前期介入對(duì)未來業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。1是要重視綠化用地的整理和表土采集。 5是綠化取水點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)方便和安全?！　≡撐飿I(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。　　1．考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì)時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。3．就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場(chǎng)地等。3．在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)。6．對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。3．在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望?？⒐を?yàn)收包括隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收一旦通過，標(biāo)志著物業(yè)獲準(zhǔn)可以投入使用。而物業(yè)承接驗(yàn)收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實(shí)際控制方?？⒐を?yàn)收的內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)主要針對(duì)建筑工程的質(zhì)量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在危及人身與財(cái)產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗(yàn)收資料，有針對(duì)性地制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接驗(yàn)收可參照使用。物業(yè)管理企業(yè)在查驗(yàn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)以及合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。對(duì)于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施是否符合要求。消防設(shè)施是否經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格?！〔膳仩t、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的文件資料移交物業(yè)涉及的文件資料大體包括物業(yè)的權(quán)屬文件和技術(shù)資料。再比如反映物業(yè)質(zhì)量的有關(guān)文件和證書，如《竣工驗(yàn)收合格證》等；(3)物業(yè)上發(fā)生的其他法律關(guān)系的文件資料。接收這些技術(shù)資料能夠幫助有關(guān)工程維護(hù)維修和進(jìn)行相關(guān)服務(wù)，為物業(yè)管理的順利開展創(chuàng)造必要的條件。 根據(jù)本條的規(guī)定，物業(yè)在交付使用后的一定期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)有工程質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提示，使用不當(dāng)或者擅自改動(dòng)物業(yè)的結(jié)構(gòu)以及裝修不當(dāng)，由此而造成的質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。 (3)因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗(yàn)收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任； (4)因使用單位使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負(fù)責(zé)； (5)因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問題，施工單位、設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過程。二、入伙前期準(zhǔn)備（一）各類資料的熟悉。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通(含施工單位的溝通)。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請(qǐng)裝飾、裝修設(shè)計(jì)人員對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，并組織施工單位進(jìn)場(chǎng)施工、二次裝修。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，是承受服務(wù)的主體，是服務(wù)工作的重心。 第四，社會(huì)角色的非個(gè)性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當(dāng)然應(yīng)該得到服務(wù)人員的尊重和恭恭敬敬的服務(wù)。如有業(yè)主問起押金及管理費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標(biāo)準(zhǔn)還是合理的。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號(hào)文件的規(guī)定為依據(jù)的。另為了維護(hù)廣大業(yè)主的利益，封陽臺(tái)等會(huì)破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。慣例的做法是對(duì)電梯開始運(yùn)行的上一層收取費(fèi)用。而物業(yè)管理費(fèi)用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。減免物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所形成的減免空置房物業(yè)管理費(fèi)用的決議。因此，無論是開發(fā)建設(shè)單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議全額交納物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用。2．填寫裝修申報(bào)表：A、業(yè)主必須在施工開始前3個(gè)工作日提出申請(qǐng) B、管理處應(yīng)要求和指導(dǎo)裝修人逐項(xiàng)填寫裝修申報(bào)表，各項(xiàng)申請(qǐng)要求明確無誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝修申報(bào)表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)還應(yīng)附相關(guān)圖紙資料等。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當(dāng)時(shí)或事后應(yīng)監(jiān)督檢查。C、發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或裝修人拒不接受的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)主管部門處理。 18:00內(nèi)進(jìn)行。(五)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求。(九)裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。個(gè)別不良施工人，為圖自己施工方便，往往不沿墻角、邊等埋設(shè)管線。(六)鋪設(shè)的大理石厚度是否超過1cm。(九)安裝抽油煙機(jī)，其排煙管是否接入煙道。四、裝修施工的驗(yàn)收程序 (一)裝修施工結(jié)束后，由裝修人和裝修企業(yè)負(fù)責(zé)人共同向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。(四)管理處的保安組收回施工證，如有丟失，扣除施工證押金。突發(fā)情況的處理應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案是根據(jù)在各種情況下可能出現(xiàn)的重大問題所采取應(yīng)急措施和處理方案，根據(jù)實(shí)際情況，周圍環(huán)境以及當(dāng)時(shí)的狀況，預(yù)測(cè)在危急情況下可能出現(xiàn)重大問題，制訂以下應(yīng)急方案。6) 將接近水浸地區(qū)之電梯升高及暫停使用。如遇緊急情況，工程人員