【正文】 出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通， 巡邏（1）制定巡查方案，每5小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。（2）保障值班電話暢通，接聽及時。每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)服務(wù)對存在危險隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護部位設(shè)置安全防范警示標志。每年一次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項維修。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。二 星 級一、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。保持通風(fēng)，無雜物。（3）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。（4）電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無灰塵。（2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。（5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。車輛管理（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標志。（5）對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意出入。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。1委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)檢部門要求對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)。雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)進行清理、清掏。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上?？蛻舴?wù)場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。20%二星級三星級四星級五星級 注：以上帶電梯普通住宅物業(yè)服務(wù)費基準價格含電梯運行費用。第三十一條 本實施辦法自2012年1月1日起施行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務(wù)并收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費按80%交納。具體收費標準由承建人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》記載的房屋面積計收；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同標明的房屋建筑面積計算。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。物業(yè)服務(wù)等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調(diào)節(jié)價，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標準收取。第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當交納停車服務(wù)費。第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定，所收費用屬于全體業(yè)主共有。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定停車費用。第二十條 業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退還由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議中約定。按有關(guān)規(guī)定自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，建筑垃圾清運收費由雙方協(xié)商確定。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標準與收費標準應(yīng)當質(zhì)價相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以各種理由拒絕交納。第二十七條 市、縣政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。第二十九條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。臨沂市物價局、建設(shè)局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于制定臨沂市城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準的通知》（臨價費發(fā)〔2005〕24號）同時廢止。以上市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格試行一年。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理服務(wù)制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志。1每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。（2）保障值班電話暢通，接聽及時。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。（6）非機動車應(yīng)定點停放。（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。外圍保潔（1）道路每日清掃1次。（4）天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。垃圾收集與處理（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達85%以上。業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。每季對樓內(nèi)公共部位門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)人員要求（1）有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。（3）主出入口有專人24小時值勤，按照服務(wù)合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。（2）每天不定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。緊急事故防范（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。五、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔（1）樓層通道和樓梯臺階，每周清掃3次，地面每兩周濕拖1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。（5）門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。垃圾收集與處理（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%；——適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害；——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次物服資金的收支情況。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。巡查與維修養(yǎng)護（1）巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；——每年檢查1次墻體、墻面；——每年檢查1次頂棚；——每年檢查1次樓梯、扶手；——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；——每年全面檢查1次樓板、地面磚；——每季巡查1次小區(qū)各標識；——每月全面檢查1次公共門窗；——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；——每月巡查1次圍墻；——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電（1）每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。公共照明（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。供熱設(shè)施（1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：●設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；●按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、