【正文】 出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通， 巡邏（1）制定巡查方案，每5小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。（2）保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。每年對避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)服務(wù)對存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。每年一次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。二 星 級(jí)一、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。保持通風(fēng)，無雜物。（3）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。（4）電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無灰塵。（2）對因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。（5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。車輛管理（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志。（5）對裝修及其它臨時(shí)施工人員的出入進(jìn)行登記并加強(qiáng)詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意出入。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。1委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)檢部門要求對電梯進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)。雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時(shí)應(yīng)進(jìn)行清理、清掏。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)70%，處理率達(dá)80%以上?？蛻舴?wù)場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。20%二星級(jí)三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí) 注：以上帶電梯普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格含電梯運(yùn)行費(fèi)用。第三十一條 本實(shí)施辦法自2012年1月1日起施行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的；（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費(fèi)按80%交納。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承建人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》記載的房屋面積計(jì)收；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同標(biāo)明的房屋建筑面積計(jì)算。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場形成。臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布；各縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)五個(gè)等級(jí)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。改變設(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定，所收費(fèi)用屬于全體業(yè)主共有。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定停車費(fèi)用。第二十條 業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退還由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議中約定。按有關(guān)規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，建筑垃圾清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律法規(guī)政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以各種理由拒絕交納。第二十七條 市、縣政府價(jià)格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測制度。第二十九條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。臨沂市物價(jià)局、建設(shè)局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于制定臨沂市城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（臨價(jià)費(fèi)發(fā)〔2005〕24號(hào)）同時(shí)廢止。以上市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格試行一年。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理服務(wù)制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。對危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。1每年對避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。（2）保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（2）按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。（6）非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。外圍保潔（1）道路每日清掃1次。（4）天臺(tái)、明溝、上人屋面每半年清掃1次。垃圾收集與處理（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)85%以上。業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。每季對樓內(nèi)公共部位門窗進(jìn)行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)人員要求（1）有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。（3）主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。（2）每天不定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。緊急事故防范（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。五、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔（1）樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清掃3次，地面每兩周濕拖1次。雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。（5）門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。垃圾收集與處理（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%；——適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害；——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次物服資金的收支情況。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)90%以上。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。巡查與維修養(yǎng)護(hù)（1）巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評(píng)定；——每年檢查1次墻體、墻面；——每年檢查1次頂棚；——每年檢查1次樓梯、扶手；——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；——每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；——每年全面檢查1次樓板、地面磚；——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；——每月全面檢查1次公共門窗；——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；——每月巡查1次圍墻；——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電（1）每日1次對設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。公共照明（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。供熱設(shè)施（1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護(hù)和管理。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：●設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；●按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、