【正文】 用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。 (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 第十一條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)自辦理入住手續(xù)起按月收取。 第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。 （四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展胡特約服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市價(jià)格主管部門核定。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)格。 第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)濟(jì)價(jià)房字〔2004〕168號(hào) 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和山東省物價(jià)局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本實(shí)施辦法(以下簡稱《辦法》)。 第五條 市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)基準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門制定。 （二）實(shí)施前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項(xiàng)目的，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預(yù)收，預(yù)收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分: (一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。 (九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)(具體標(biāo)準(zhǔn)見附件)。 第二十八條 本辦法自2005年1月1日起執(zhí)行。附件一： 濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方米 標(biāo) 類 別準(zhǔn) 、搶修檢修、救護(hù)等特種車和業(yè)主搬家車、送貨車不得收費(fèi)。 (15分) (二)綠化率35％(合水面)以上。(15分) (六)固定體育活動(dòng)場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。有一定的管理人員具備外語會(huì)話能力。(15分) (十二)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。(15分) (十四)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。(30分) 二、房屋管理(150分) (一)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、檢修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。每年3次以上(雨季前須安排一次)對(duì)屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行請(qǐng)掃、疏通，保障排水暢通；雨季前一個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣傲、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃。 (15分) (六)墻體表面無剝落，面磚、地磚平整、無遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色彩相協(xié)調(diào)；墻面無明顯污跡。(20分) 三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(150分) (一)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。 (15分) (四)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，組織維修或者更新改造。 電梯發(fā)生一般故障的，兩小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。(10分) (九)不定期巡查路面、側(cè)石、井—蓋、休閑椅、涼亭、小品、水景等，健身設(shè)施、兒童樂園隨時(shí)檢查；發(fā)現(xiàn)損壞的，一周內(nèi)修復(fù)。主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(25分) (二)物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班，其中主出入口雙人值勤，6：00—20：00設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接班記錄；對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)其他人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)施證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。(25分) (六)物業(yè)區(qū)域內(nèi)按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌或地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員24小時(shí)巡視。(20分) (二)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放，每日清理2次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。(15分) (六)樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試1次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持干凈，無灰塵、無污漬。(10分) (十)電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰。(20分) (三)綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。二 級(jí)(滿分l000分) 一、基本要求(280分)． (一)％的物業(yè)管理用房。(15分) (五)體育活動(dòng)場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。(15分) (九)制定較完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等)；建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、 日常管理檔案等)；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施，運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。其它報(bào)修按雙方約定時(shí)問到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。(20分) (十三)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。(30分) 二、房屋管理(150分) (一)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、檢修、保養(yǎng)記錄完善。每年兩次以上對(duì)屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管進(jìn)行清掃、疏通，保障排水通暢。（20分）（五）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途及其他違反業(yè)主公約的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)主管部門。（15分）（八）物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范示意標(biāo)志，在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施；每月檢查1次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。按國家規(guī)定辦證年檢，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。(15分) (五)不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆；每年保養(yǎng)一次水泵；泵房基本整潔；每年2次清洗水箱1蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)；水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡。(15分) (