【正文】 體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。這類工程項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的維修。 3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。 （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項(xiàng)都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。 （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報(bào)程度綜合評定。 （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。 （一）房屋維修管理的內(nèi)容在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。定期和不定期的對房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。 2．房屋維修施工管理。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。 1．房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。 （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。 （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。房屋的完損等級一律以建筑面積為計(jì)量單位，評定時(shí)則以幢作為評定單位。 1．房屋維修工程的分類。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動后更新建造的工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。維修的資金來源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成?！　∷^房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)?！　“凑辗课菥S修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型?！　∑浯?，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。　　、零星分散　　量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性?！　》课菥S修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作?！　墓芾磉^程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對維修項(xiàng)目施工過程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等?！　　　≌袠?biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。　　　　在房屋維修施工活動中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和管理工作。　　所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。　　作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟?！　》课菥S修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系?！　》课菥S修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適