【正文】 某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。 一、房屋維修管理 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 （一）房屋維修管理的內(nèi)容 1．房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。 2．房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。 3．房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。 此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。 （二）房屋完損等級的評定 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。 1．房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn)。 （1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。 （2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。 （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。 （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 （5）危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。 2．房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評定。 （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度。 （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。 （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個(gè)等級的完損程度來確定。 （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。 3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計(jì)量單位，評定時(shí)則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。 （三）房屋維修的施工管理 1．房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。 （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1％以下。 （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求。 （3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25％以上。 （4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。翻修工程