【正文】 ；第二、REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。三、房地產(chǎn)間接投資（一）購(gòu)買住房抵押支持證券所謂抵押貸款證券化就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券（MBS），然后通過(guò)出售證券融通資金，購(gòu)買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。當(dāng)房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。其中開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)遠(yuǎn)投資的角度出發(fā)，期望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。七、相互影響性政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。政府在土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等方面政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生影響。投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性強(qiáng)弱，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。二、壽命周期長(zhǎng)房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。它的市場(chǎng)交易很少，這類投資多屬于長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。商業(yè)物業(yè)：也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)。二、在建工程在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的農(nóng)村集體土地是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。第一章房地產(chǎn)投資概述第一節(jié)房地產(chǎn)的種類從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型一、土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，它是房地產(chǎn)中最重要的組成部分。依據(jù)土地所處的狀態(tài)不同，土地又可分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開發(fā)才能用于建設(shè)的毛地。三、建成后的物業(yè)所謂建成后的物業(yè)是通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建設(shè)物及其附屬物。購(gòu)買者主要以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取投資收益，因涉及的資金數(shù)量巨大，常以機(jī)構(gòu)投資為主，位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性一、位置的固定性或不可移動(dòng)性它是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。其權(quán)益通常在40年以上，還可以依法延長(zhǎng)；建筑物及附屬物具有很好的耐久性。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。三、適應(yīng)性房地產(chǎn)的收益只有在使用過(guò)程中才能產(chǎn)生。四、不一致性市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。六、對(duì)專業(yè)管理的依賴性投資房地產(chǎn)就需要管理，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、置業(yè)投資都需要進(jìn)行管理。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者都會(huì)獲得巨大的成功。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，它不需要直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押支持證券等。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象：一是新建成的物業(yè)（增量房地產(chǎn)）；二是二手貨（存量房地產(chǎn)）。主要做法就是將銀行所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。第三、投資收益水平通常高于一般的股票收益。第三、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；第四、能抵消通貨膨脹的影響；講房地產(chǎn)投資能夠增值是從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)講的，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性。第四節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資角度講，風(fēng)險(xiǎn)可定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小，風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期未來(lái)收益（可能有多種結(jié)果）和某一特定結(jié)果相互比較形成的。一般說(shuō)來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越?。环粗?，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。置業(yè)投資者以固定長(zhǎng)期租金的方式承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。（六）政策風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查。預(yù)期的資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上影響著置業(yè)投資的收益。（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂(lè)觀的一面挑選數(shù)據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)所組成。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象，這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快的和最大的。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。房地產(chǎn)投資分析的目的就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)作模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，所有投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成：開發(fā)項(xiàng)目總投資包括兩大部分：一部分是經(jīng)營(yíng)資金；二部分是開發(fā)建設(shè)投資（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用），在二部分中12項(xiàng)中又可分為固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本；出租土地經(jīng)營(yíng)成本；房地產(chǎn)銷售成本；房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價(jià)出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－商業(yè)營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目標(biāo)是獲取利潤(rùn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：一是銷售稅金（包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）又稱“兩稅一費(fèi)”。土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，這二種稅在企業(yè)所得稅前列支。所得稅稅額＝應(yīng)納稅所得額稅率應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額第二節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算一、資金的時(shí)間價(jià)值客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。Fn＝P＋I(xiàn)n（本利和=本金＋利息）Fn表示本利和；P表示本金In表示利息，n表示計(jì)息周期的利息。前兩者的高低取決于社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、國(guó)家的宏觀信貸政策和通貨膨脹率水平；其他各種類型利率的高低取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小等。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的，當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，實(shí)際利率就不等于名義利率。在資金等效值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)復(fù)利計(jì)算中的常用符號(hào)P——現(xiàn)值；F——終值（未來(lái)值）；A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；G——每一計(jì)息周期收入或支出的等差變化值；s——每一計(jì)息周期收入或支出的等比變化值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。公式：等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。（二）開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)講，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)。內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)，它是相對(duì)借貸資本回報(bào)率而言的，借貸資本的回報(bào)率通常指利息率。還本付息比率等于物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收入除以年還本付息數(shù)額，某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一般說(shuō)來(lái)包括八個(gè)步驟：一是投資機(jī)會(huì)尋找；二是投資機(jī)會(huì)篩選；三是可行性研究；四是獲取土地使用權(quán)；五是規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；六是簽署有關(guān)合作協(xié)議；七是施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；八是市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式目前存在著土地配置雙軌制，即政府行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制并存。按規(guī)定：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教科文衛(wèi)體育用地為50年；商旅娛樂(lè)用地為40年；綜合或其他用地為50年。熟地價(jià)：是指當(dāng)政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“三通一平”或“五通一平”建設(shè)條件的土地（熟地）時(shí)所收取的金額；或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的金額。在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。（二）舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件第一、舊城區(qū)人口密集，建筑密度高，這給前期拆遷安置帶來(lái)很大困難。第四、城市的總體規(guī)劃不能違反，規(guī)劃往往決定了項(xiàng)目是否可行。新城區(qū)也有其特有的優(yōu)勢(shì)。以政府為主的模式（1）將開發(fā)的熟地以成本價(jià)交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓。（3）城市土地管理部門直接以熟地價(jià)格向投資者出讓國(guó)有土地使用權(quán)，政府通過(guò)其所屬的土地發(fā)展公司負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地為開發(fā)為熟地，交投資者使用。第三節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理（一）土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理出讓土地使用權(quán)之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主 管部門提供的規(guī)劃條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。二、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。平均每戶居住建筑面積：指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。居住建筑用地面積人口毛密度：指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。1住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。有效面積系數(shù)：指建筑物內(nèi)可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。（三）政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性（四）政策的公平性和效率政府制定政策的原則是：既要通過(guò)資源和利益的公平分配來(lái)維持社會(huì)的穩(wěn)定，又要通過(guò)資源的優(yōu)化配置來(lái)推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃宏觀調(diào)控的必要條件是政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備。（四）稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。（六）金融杠桿的作用金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范（一）資質(zhì)審查為保證競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場(chǎng)的資格是必要的。房地產(chǎn)估價(jià)在政府土地出讓、拆遷安置補(bǔ)償，房地產(chǎn)翌、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征稅，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、公司上市、兼并、收購(gòu)，房地產(chǎn)訴訟、糾紛調(diào)解、仲裁等方面，為社會(huì)提供了廣泛的專業(yè)服務(wù)。市場(chǎng)包括市場(chǎng)的主體和客體，市場(chǎng)主體是通常指參與市場(chǎng)交易的買家和賣家；市場(chǎng)客體通常指買賣雙方交易的對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)可被認(rèn)為是房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成所有交易的總和。（二）開發(fā)商開發(fā)商是指通過(guò)開發(fā)的過(guò)程獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。（五）建筑承包商（六）專業(yè)顧問(wèn)主要包括：建筑師；工程師；會(huì)計(jì)師；造價(jià)工程師；估價(jià)師及物業(yè)代理；律師。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類一、按地域范圍劃分一般說(shuō)來(lái)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。從土地市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓子市場(chǎng)（土地一級(jí)市場(chǎng)）和轉(zhuǎn)讓子市場(chǎng)（土地二級(jí)市場(chǎng)）；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。根據(jù)購(gòu)買者購(gòu)買目的不同，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為自用市場(chǎng)和投資市場(chǎng)。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)。越是缺乏市場(chǎng)信息的地方，估價(jià)師和物業(yè)代理在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的作用就越顯重要。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能