【正文】 5 ]% J8 C5 H. i39。 l4 {( }4 j, [土地主管部門(mén) : K39。 u% Famp。[2）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；amp。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 \39。 a2 X7 f9 {! g它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。r按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 + {39。z$ ]土地使用權(quán)有償出讓的方式 amp。 w39。y: `7 C5） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得；amp。 [% E9 O+ f, d G2 W+ G4 W( h j9 ( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 ?1 ~3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 ?可行性研究的工作階段 1 U/ F6 S3 t$ j! r B gamp。 9 m6 r+ f。 u可行性研究的內(nèi)容 . t 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 [ u2 ~1 k^8 ]9 J/ Q5 n房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 j ?9 m4 k* J二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收( [( T。 b7 F9 b2 v組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底, W+ [。 S1 Q [amp。 x3 l2 b8 X。 I。 J一、獲取土地使用權(quán)6 s( q( ~+ i) \. ] Z。 {39。 H+ s第一章：。 G二、/ L$ P6 q6 {2 \: C$ g |征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 T( D2 h% T s6 {三、規(guī)劃設(shè)計(jì)0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! 四、* G6 C: Y0 o6 N39。 x, T M* u0 u第三章：工程建設(shè)階段) s! Bamp。E m5 D施工用水5 b) k. Q4 P ~8 z! R+ O39。 R施工通道疏通，滿(mǎn)足施工運(yùn)輸條件4 r+ ]39。 a) S臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 x$ i* C% `$ U3 T施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)6 Z, Gamp。 F1 R: [5 n6 W編制工程進(jìn)度計(jì)劃3 n) n0 [2 e$ k0 R1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段$ c ]2 r! D8 v一、申辦《銷(xiāo)售許可證》4 Xamp。 f/ M m( z* y, c三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》3 ]8 n$ W$ j+ T。 x A Y X0 P. ~% n/ }可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。 u39。 $ H( q e7 R. v: t5 o U 3 `6 w% i+ c7 B Q5 G2）初步可行性研究，亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門(mén)審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書(shū)面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說(shuō)明；39。k h可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。: Y5 _+ S H: V! Y開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式3 O4 Q. ~ \* Y1 ] u1） 通過(guò)行政劃撥方式取得；% a, e g3） 轉(zhuǎn)讓取得； Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）；! r。 D9 o5 V+ B* G: q. C0 T6） 通過(guò)司法裁決取得；. ]8 S, w% j6 [8 g( p7） 通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 a3 Q2 A。 h0 L。 Q+ C R9 k5 d39。 . D39。 ! j8 }+ l9 L/ N amp。 g1 ?2 A. m, G1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文；3 ? Samp。 s39。 Z8 X9 A( `/ s4）1：2000地形圖2份；0 |! |8 G4 x。d。 d! q1 I8 S（1）土地使用權(quán)出讓 2 \. Q$ k1 q, g( H3 p) l G房地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。~ \/ H* I ]( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q s }區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。G( ]7 [0 {+ A n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 P市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作% _4 g6 ]% d, V. G. x3 z , y5 u7 u。M9 f(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 amp。S0 l(5) 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 y( l0 { w N, K(7) 按合同的約定支付余款。 o q2 A9 }5 t(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 amp。 d2 z( Y6 h(7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。 Z ] r 1） 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 F5 |5 c8 O% X* w6 M* u5 m8 l+ Z2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。/ f x39。 z0 U Iamp。）, Q B3 z I/ j$ C! }. r i7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。 m5 T( S% K。 e開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門(mén)提出審定申請(qǐng)；(4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門(mén)征詢(xún)土地及拆遷部門(mén)有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。 1 ~8 p4 O8 I! b! [申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 7 U+ `9 a+ k }. v i% f建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。] O城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿(mǎn)足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。! c4 t+ J) v v申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)申報(bào)選址定點(diǎn)。 [: y% e1） 建設(shè)用地申請(qǐng)；9 }) z( g8 b/ |8 |9 T0 N到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》。 o% j9 m+ A1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。在此階段需要提供的資料為：( y, W) x9 ~c\施工圖3份及光盤(pán)。]8 P: A 申辦建設(shè)工程紅線(xiàn)定位與驗(yàn)線(xiàn)，取得建筑核位紅線(xiàn)圖。辦理紅線(xiàn)定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：5 x) r7 p5 G* ?6 l0 p7 ] S4 z( r1） 建筑紅線(xiàn)：審批手續(xù)齊全的紅線(xiàn)圖、建筑施工圖，以及建筑紅線(xiàn)放線(xiàn)通知單。 C! l L x! s2） 建筑試放紅線(xiàn)：紅線(xiàn)圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線(xiàn)通知單。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》應(yīng)提交以下資料：$ O7 i4 N1 d0 r/ _amp。s! Gamp。 h X3 v。T8 f: Y0 v5 \! p3 Z2 |6） 經(jīng)放線(xiàn)的《紅線(xiàn)定位冊(cè)》正本* v ?0 e. \1 e9 s) P9 E8 L2 Z% k 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 |! {39。[ F7 _, R2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線(xiàn)、蓋章的《紅線(xiàn)定位冊(cè)》副本；) T6 B ?3 o) Q. Z7 z* \ \+ K7 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線(xiàn)、蓋章的《核位紅線(xiàn)圖》；39。_0 |。 XD2 y* T5） 變更后的土地使用證；0 ?7 R。 \8） 建筑紅線(xiàn)圖；0 g9 M4 ~39。 o9） 抵押權(quán)人同意變更的意見(jiàn)（辦理了在建工程抵押的）；9 | D/ C* f7 b10） 法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書(shū)。E8 I( y, p實(shí)　施　單　位 流　程　內(nèi)　容承　辦　單　位2 Y, f: {! e1 U5 ^* I$ T H) ^! L6 M H: T uamp。 D$ S: K6 Q4 m6 h0 i/ P : K$ { W2 s7 o+ K T4 q建　設(shè)　單　位 % m* O+ Y3 z% F5 X1 [審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知7 d$ K7 J ]amp。 K) N。 n* }amp。w招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu), W3 Damp。t6 M% L39。 u+ e. g Z: e。E) p+ A4 }W39。 A投標(biāo)申請(qǐng)人 | z。 Q0 ]5 I% B% B招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審/ w0 b0 W l K( D O) l( P武漢市建設(shè)工程交易中心1 T$ ^) S: m, z F* E( O0 O. g0 C, _1 q0 t) b: s0 ~招標(biāo)人　 1 ]9 K$ V+ k39。?9 J) L招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)$ `* [6 A1 A5 z( Q* V3 / O5 p2 j. a9 M ~ 2 J, e$ Gamp。 V( \39。 [! M3 p+ ! D4 x( r! ^5 m+ m。 Q0 N) ?/ P$ p招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心8 CZ [7 G! x* W. _: / H% A! {+ s q39。E. ]開(kāi)　　　標(biāo) C3 f7 b7 z b! IC, }0 E9 i$ u1 h4 D1 M。u c8 T: y2 q。 J9 k, m39。 u定　　　標(biāo)+ J5 i i。 G! z8 Y, / ]招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)　各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心 [6 H39。 m9 p j/ D. }招　標(biāo)　人　 。 S } J0 l: {$ ^ `3 N1 |招標(biāo)人、中標(biāo)單位　 e8 Z y$ l3 n! W) `領(lǐng)取施工許可證4 E+ s) d6 | I B* Q/ R2 O9 G武漢市建設(shè)工程交易中心amp。 \/ G9 i( c中標(biāo)單位 ( G6 R% ?: s! Q3 O I4 r施工管理% q* o8 G H7 l p+ d, m: F依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書(shū):立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。1 u, ~5 b, V M( o5 X G* Y% X a/ E! }3) 工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)連同報(bào)建表同時(shí)提交?！　? }m: y0 V$ i9 h% V?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；。 z0 y o* S　　 建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作2 Y7 x39。 t* ]* v0 `6 p\) ?2 F f?。ㄈ?yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中2 M( s5 o。其它以中標(biāo)價(jià)為, g6 j4 H/ j3 I9 e/ f) Y( a　　　　計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)7 N: T投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名. U6 I8 Zamp。 X。 i5