【正文】 地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。r按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。z$ ]土地使用權(quán)有償出讓的方式 amp。y: `7 C5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；amp。 [% E9 O+ f, d G2 W+ G4 W( h j9 ( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 ?可行性研究的工作階段 1 U/ F6 S B gamp。 u可行性研究的內(nèi)容 . t [ u2 ~1 k^8 ]9 J/ Q5 n房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 j b7 F9 b2 v組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底, W+ [。 x3 l2 b8 X。 I。 {39。 G二、/ L$ P6 q6 {2 \: C$ g |征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 T( D2 h% T s6 {三、規(guī)劃設(shè)計(jì)0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! 四、* G6 C: Y0 o6 N39。E m5 D施工用水5 b) k. Q4 P ~8 z! R+ O39。 a) S臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 x$ i* C% `$ U3 T施工許可批文及辦理開工手續(xù)6 Z, Gamp。 f/ M m( z* y, c三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》3 ]8 n$ W$ j+ T。 x A Y X0 P. ~% n/ }可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。 $ H( q e7 R. v: t5 o U詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。k h可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。 g3） 轉(zhuǎn)讓取得； Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；! r。 a3 Q2 A。 Q+ C R9 k5 d39。 ! j8 }+ l9 L/ N s39。d。~ \/ H* I ]( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q sG( ]7 [0 {+ A n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 , y5 u7 u。 amp。 y( l0 { w N, K(7) 按合同的約定支付余款。 o q2 A9 }5 t(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 amp。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。 x39。）, Q B3 z I/ j$ C! }. r i7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 m5 T( S% K。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；(4)通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 7 U+ `9 a+ k }. v i% f建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。! c4 t+ J) v v申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。 [: y% e1） 建設(shè)用地申請(qǐng)；9 }) z( g8 b/ |8 |9 T0 N o% j9 m+ A1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。]8 P: A 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。 C! l L x! s2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：$ O7 i4 N1 d0 r/ _amp。 h X3 v。 |! {39。_0 |。D2 y* T5） 變更后的土地使用證；0 ?7 R。 o9） 抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；9 | D/ C* f7 b10） 法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。E8 I( y, p實(shí)　施　單　位 流　程　內(nèi)　容承　辦　單　位2 Y, f: {! e1 U5 ^* I$ T H) ^! L6 M H: T uamp。 : K$ { W2 s7 o+ K T4 q建　設(shè)　單　位 % m* O+ Y3 z% F5 X1 [審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知7 d$ K7 J ]amp。 K) N。w招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu), W3 Damp。 u+ e. g Z: e。W39。 Q0 ]5 I% B% B招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審/ w0 b0 W l K( D O) l( P武漢市建設(shè)工程交易中心1 T$ ^) S: m, z F* E( O0 O. g0 C, _1 q0 t) b: s0 ~招標(biāo)人　 1 ]9 K$ V+ k39。 V( \39。 Q0 N) ?/ P$ p招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心8 CE. ]開　　　標(biāo) C3 f7 b7 z b! Iu c8 T: y2 q。 u定　　　標(biāo)+ J5 i i。 G! z8 Y, / ]招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)　各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心 [6 H39。 S } J0 l: {$ ^ `3 N1 |招標(biāo)人、中標(biāo)單位　 y$ l3 n! W) `領(lǐng)取施工許可證4 E+ s) d6 | I B* Q/ R2 O9 G武漢市建設(shè)工程交易中心amp。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書:立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。 a/ E! }3) 工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。! } t* ]* v0 `6 p f?。ㄈ?yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中2 M( s5 o。投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名. U6 I8 Zamp。 i5 n。+ |4 z$ k$ v8 \5 [　?。ǘ┚W(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名。 ?( d: D N3 u) R1 w工作內(nèi)容：+ A0 eamp。 R0 H q　　　　　隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。 Y3 y! b ~　　　　　范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況! ?8 L1 X。{　　　　　細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，8 b `2 l) B8 ~8 x( Z　　　　　并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。) l2 f0 [+ Q) {8 k9 f　?。ㄈ┩稑?biāo)文件的遞交和接收: Y8 I5 r2 g3 namp。 }! y e p　　　　　 ，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。w3 1 u! Kn l% 39。w3 C6 Q O5 H3 |　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上. ~4 ]% T9 E! D5 B: f　　　　　，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招+ M o/ x4 a) x3 y hamp。h0 s　　　　《武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；% K3 U t: D39。 。 x) q3 T$ _3 E7 U ?　　　　　別說明的內(nèi)容；0 {8 a, t Z Y) y: j0 Z。 {。2 Y$ f$ `6 g/ V$ H, Q1 U! z0 M: m　　公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。 ?。 q( U: s, }/ y公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。 p2 H0 ?開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 9 q7 I0 V% k% B% U評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； ) U! F u/ p+ C39。 m V2 K3 g9 T b1 _為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。 [$ W6 z$ ]amp。 K famp。 X39。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。i. g4 ~amp。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。: D。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 % E1 p% {/ _4 |3 D《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機(jī)構(gòu)為：同時(shí)在中國(guó)兩個(gè)（含兩個(gè)）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請(qǐng)辦理；在中國(guó)一個(gè)省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請(qǐng)辦理。 / d l! r1 L 施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 v4 T n5 B1） 填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。 k4 d% S. U! C辦理施工許可證：2 m n Z, O39。 v　?。ㄈ┝㈨?xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證* s/ B5 _+ Q( ^ P5 u! q H1 g1 {5 L　?。ㄆ撸┱袠?biāo)公告；. I6 i39。 m5 N　?。ㄊ澹╅_標(biāo)記錄表；0 B: ~/ _: I39。\ Z3 x　　　　　(可用復(fù)印件)；) m t9 S7 E2） 提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；8 i* n a8 famp。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。Y% N。S39。 E. V0 l5 r外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國(guó)投資或贈(zèng)款建設(shè)的工程；國(guó)際金融組織貸款，采用國(guó)際公開招標(biāo)的工程項(xiàng)目；國(guó)內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨(dú)承包的中外合資建設(shè)的工程；國(guó)內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項(xiàng)目國(guó)內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級(jí)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后允許外國(guó)企業(yè)與中國(guó)建筑企業(yè)聯(lián)合承包。為了加強(qiáng)對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)的管理，維護(hù)我國(guó)的建筑市場(chǎng)秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號(hào)令《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實(shí)施細(xì)則》。 i$ [其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。 4 d( [* S m. R( 7 z. Y工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：。 |隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。 ( [% F) Z) t2 R8 a! \* C。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》 amp。 Z C12）評(píng)委名單 z1 S P6 ]% g8 v p$ z+ x8 G13）招標(biāo)人評(píng)委委托書:* }3 a4 \: \9 T$ g5 0 K2 _. v8 o, W39。 ~7 D+ d2 ~) M: A2 b3 g l6）資格預(yù)審文件 n4 $ ?39。 * i。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 3 r% k, a b39。 D4 I招標(biāo)投標(biāo)基本程序 , B: v0 \6 _6 ]% ]% l3 F q招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。 根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。 P d3 N凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。C, ?9 }8 m( camp。 \。 H( Y) Y. C d1 [+ N工作內(nèi)容：a