【正文】 人）承擔(dān)。 可根據(jù)本協(xié)議監(jiān)察物管公司及員工的工作；對(duì)物業(yè)管理公司及員工的工作有監(jiān)督建議權(quán)及投訴權(quán)。一、 業(yè)主權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)： 依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。 就物業(yè)管理公司為履行本協(xié)議規(guī)定的職責(zé)而支付的一切款項(xiàng)，制定明物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第6頁(yè)共18頁(yè)確無誤的賬目記錄，并在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下每一會(huì)計(jì)年度向全體業(yè)主公布一次。(七) 監(jiān)察工作：監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本協(xié)議條款，并采取一切必要措施(包括提醒、勸誡、警告、收取違約金、滯納金、收取額外勞（服）務(wù)費(fèi)用、張榜公告、限制或中止服務(wù)、提起訴訟等)以保證本協(xié)議規(guī)定的履行。 引導(dǎo)成立社區(qū)性協(xié)會(huì)，豐富業(yè)主的生活，加強(qiáng)業(yè)主之間溝通。(四) 環(huán)境工作： 保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時(shí)收取生活垃圾并進(jìn)行垃圾清運(yùn)工作，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。 保持公共區(qū)域之水、電、氣、通訊、共用天線、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好運(yùn)行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)（屬于有關(guān)職能部門經(jīng)營(yíng)／管轄權(quán)限的，物業(yè)公司協(xié)調(diào)督促其盡快修復(fù)）。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的房屋，以檢查并確定裝修規(guī)則是否得到遵守。(三) 工程維修與維護(hù)工作： 檢查、巡視小區(qū)，必要時(shí)包括業(yè)主所有房屋內(nèi)部。 對(duì)來訪客人必要時(shí)確認(rèn)或登記。1 受所有權(quán)人委托對(duì)小區(qū)配套設(shè)施如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所、茶室、酒吧、圖書室等活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行管理。 與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)和被監(jiān)督。 小區(qū)自備交通車及候車站的管理。主要包括以下事項(xiàng)：(一) 管理工作： 根據(jù)管理協(xié)議制訂小區(qū)用戶守則及其它必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和用戶遵守規(guī)約。 上述服務(wù)期滿后，由業(yè)主委員會(huì)考慮并召集業(yè)主大會(huì)決定是否延聘該物業(yè)公司，并應(yīng)至少提前三個(gè)月書面通知該物業(yè)公司是否終止或繼續(xù)其服務(wù)。 “上島酈舍”所有業(yè)主的權(quán)益份額總和構(gòu)成“上島酈舍”物業(yè)最高權(quán)益，在國(guó)家、地方法律法規(guī)制約下，通過選舉的業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的決策權(quán)。 十一、 “空置房”指自交房后未發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的物業(yè)。如果該房屋已被合法抵押，則抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后亦為“業(yè)主”。以上所列的各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施的一部分，物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第3頁(yè)共18頁(yè)但任何只供個(gè)別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。第二章 定 義在本協(xié)議中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：一、 “小區(qū)”指命名為“上島酈舍”的建筑物、配套設(shè)施及其所屬區(qū)域。甲方： 業(yè)主： （簽章） 委托代理人： 年 月 日 年 月 日簽約地點(diǎn)： 物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第2頁(yè)共18頁(yè)重慶“上島酈舍”物業(yè)管理協(xié)議第一章 總 則一、 本協(xié)議依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、重慶市人大常務(wù)委員會(huì)《重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政府有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“上島酈舍”實(shí)際情況制定。二、 本協(xié)議制定的目的在于：通過本協(xié)議的制定，初步明確各業(yè)主對(duì)“上島酈舍”住宅小區(qū)及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，明確各業(yè)主在“上島酈舍”的權(quán)益份額及對(duì)“上島酈舍”公共開支所須承擔(dān)的義務(wù)，達(dá)到對(duì)該小區(qū)的統(tǒng)一管理，以保證所有業(yè)主能有效地使用其購(gòu)買的物業(yè)。二、 “開發(fā)商”指重大高科物業(yè)公司。五、 “開發(fā)商保留地方”指小區(qū)內(nèi)非其他業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域（公共區(qū)域除外）和建筑物。八、 “本協(xié)議”指本管理協(xié)議及其附件。凡曾發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的，無論以后是否有人居住，均不認(rèn)為是空置房。 小區(qū)未售出之產(chǎn)業(yè)歸重大高科物業(yè)公司所有，故該公司亦為業(yè)主。 受聘于本小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格管理和維護(hù)本小區(qū)的所有公用生活、服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)并受本協(xié)議的約束。 雇傭、培訓(xùn)、解雇職員并對(duì)其工作進(jìn)行管理。 處理所有對(duì)小區(qū)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)調(diào)解業(yè)主或用戶之間因小區(qū)管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。 在所有有關(guān)小區(qū)的法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。1 受開發(fā)商委托對(duì)開發(fā)商保留地方進(jìn)行管理。 維持小區(qū)的交通秩序。 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及裝修指南，完成其所屬房屋的裝修工程。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它業(yè)主及管理者無關(guān)。上述區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)施大修及更新應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)授權(quán)下進(jìn)行。 按照政府有關(guān)部門的要求對(duì)綠化區(qū)域予以維護(hù)、保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。 舉辦不定期的社區(qū)文化活動(dòng)，聯(lián)系小區(qū)內(nèi)外文化交流。由此而造成的損失由違約人自行承擔(dān)。 物業(yè)公司有權(quán)指定專業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行代收代扣水、電、氣費(fèi)及物管費(fèi)。 可根據(jù)本協(xié)議維護(hù)自身的合法權(quán)益，并通過業(yè)主委員會(huì)行使對(duì)小區(qū)管理的決策權(quán)。 依法享有使用或有償使用房屋本體公用設(shè)施（樓梯、電梯、通道、上下水管道、消防設(shè)備等）和社區(qū)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所（地）、道路、文化娛樂場(chǎng)所、體育設(shè)施、停車場(chǎng)的權(quán)利。 有權(quán)要求甲方對(duì)社區(qū)內(nèi)各種有噪音的裝飾、建筑行為以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第7頁(yè)共18頁(yè)1 有權(quán)對(duì)社區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評(píng)，可要求業(yè)主委員會(huì)會(huì)對(duì)甲方的違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。二、 業(yè)主的義務(wù)： 業(yè)主需按期付清因其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋而產(chǎn)生的與物業(yè)管理相關(guān)的各種稅收、費(fèi)用。特別指明：物業(yè)管理費(fèi)收取起始是以售房合同約定的交房日期為準(zhǔn)。 在未得到物業(yè)管理公司書面同意前各業(yè)主不得在窗戶或外墻安裝空調(diào)、換氣窗等裝置及其它固定設(shè)施。 各業(yè)主不得故意擾亂小區(qū)的管理秩序和生活秩序，侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。因阻礙維修而額外造物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第8頁(yè)共18頁(yè)的損失和后果應(yīng)由該業(yè)主或使用人承擔(dān)責(zé)任。1 各業(yè)主若因本身的疏忽及其它原因而造成水、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢，損害他人或其財(cái)產(chǎn)時(shí)，該業(yè)主須對(duì)因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其它要求負(fù)全部責(zé)任。在承讓人（承租人）簽署本物業(yè)管理協(xié)議前，如上述承讓人（承租人）有違反管理協(xié)議及其附屬文件規(guī)定的行為，（包括但不限于拖欠管理費(fèi)或有關(guān)費(fèi)用）其法律責(zé)任由原業(yè)主共同連帶承擔(dān)。1 違反本章各條款的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)開支。 大修和更新基金按國(guó)家建設(shè)部和市政府有關(guān)的管理規(guī)定及樓宇實(shí)際情況計(jì)收。面積核定前后的物業(yè)管理費(fèi)差額不作退補(bǔ)。在當(dāng)月15日之前（含15日）交房的收取當(dāng)月全月的物管費(fèi)，在當(dāng)月15日之后交房的收取當(dāng)月半個(gè)月的物管費(fèi)。 大修及更新改造基金根據(jù)國(guó)家建設(shè)部和市政府有關(guān)管理規(guī)定及樓宇實(shí)際情況繳納。 乙方可以現(xiàn)金或支票繳納各項(xiàng)費(fèi)用，無論其物業(yè)空置、出租或自用，均應(yīng)繳納。 物業(yè)管理公司每月定時(shí)公告分?jǐn)偪偭??？紤]到可操作性，按權(quán)屬比例以重大高科物業(yè)公司轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的業(yè)主中選舉獲得該組團(tuán)權(quán)屬份額支持最多的若干業(yè)主，組成業(yè)主委員會(huì)，代表小區(qū)所有之權(quán)屬份額，重大高科物業(yè)公司以未售產(chǎn)業(yè)獨(dú)立推選業(yè)主代表參加業(yè)主委員會(huì)，行使小區(qū)管理決策權(quán)。物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第11頁(yè)共18頁(yè) 討論本協(xié)議修改意見并組織全體業(yè)主親自投票表決。 決定公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修，更新改造等物業(yè)管理服務(wù)的重大事宜。 業(yè)主委員會(huì)章程及相關(guān)工作程序細(xì)則將按有關(guān)規(guī)定及本章條款另行制訂。 開發(fā)商或其委托人有權(quán)于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施及開發(fā)商保留地方安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)或拆去招牌、廣告、旗桿、照明及其它各種固定設(shè)施。 開發(fā)商有權(quán)在業(yè)主委員會(huì)成立前審核和批準(zhǔn)小區(qū)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。業(yè)主委員會(huì)成立之前由物業(yè)管理公司監(jiān)督執(zhí)行。第九章 其它事項(xiàng)一、 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件時(shí)，物管公司可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)采取必要的緊急措施。四、 本協(xié)議規(guī)定的任何發(fā)給該小區(qū)業(yè)主的通知（包括信函、公告、傳真等），以送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址為準(zhǔn)；由管理人送交的，以業(yè)主簽收為準(zhǔn)；如通過郵局以掛號(hào)信投送的，則以郵局掛號(hào)收據(jù)為準(zhǔn)。一、 業(yè)主自請(qǐng)裝修隊(duì)伍或自行裝修其所有房屋，均應(yīng)提前一周辦理申報(bào)手續(xù)：領(lǐng)取并填寫《住戶裝修審批及竣工驗(yàn)收表》，連同設(shè)計(jì)方案、施工隊(duì)伍資質(zhì)證明、委托裝修協(xié)議等報(bào)物管公司審批，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)審?fù)夂蠼桓堆b修結(jié)構(gòu)保證金1000元，防漏及外觀保證金1000元，安全與環(huán)境維護(hù)保證金1000元，裝修垃圾二次清運(yùn)費(fèi)（按每戶建筑面積2元/M2計(jì)收），簽訂《裝修安全及環(huán)境維護(hù)協(xié)議》。三、 為保護(hù)整個(gè)小區(qū)的美觀、清潔、整齊，凡統(tǒng)一安裝施工的設(shè)施，如窗、陽(yáng)臺(tái)等，不得進(jìn)行任何改裝。五、 裝修施工不能影響他人休息。六、 裝修施工之用電、用水，住戶不得私自在戶外接駁。九、 給水管道（冷、熱水管道）安裝完畢后，必須在試壓符合要求后方可封閉，電氣線路送電前必須做絕緣測(cè)試后才能送電至用電點(diǎn)。如發(fā)生違例事件，或由于裝修而引至任何后遺癥的，業(yè)主負(fù)有完全責(zé)任。三、 切勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾倒于廁所或下水道內(nèi)，若因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)疏通修理費(fèi)用。六、 在未得到物業(yè)管理公司書面同意前，各業(yè)主不得在本小區(qū)外墻、屋頂上安裝任何遮篷、花架、旗桿、招牌、獨(dú)立天線或其他伸出物，不得堵塞任何窗戶，改變門窗之材質(zhì)和外觀顏色，也不得采取對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉處理等有礙外觀統(tǒng)一、美觀的行為。物業(yè)管理協(xié)議附件三治 安 管 理 規(guī) 定一、 為使業(yè)主（使用人）居住安全，物業(yè)管理公司協(xié)助公安機(jī)關(guān)提供24小時(shí)安全值守服務(wù)。施工裝修公司對(duì)其屬下員工的行為負(fù)全責(zé)，應(yīng)教導(dǎo)其員工嚴(yán)格遵守小區(qū)的各種管理制度，以維護(hù)小區(qū)居住的安全和整潔環(huán)境。五、 小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士（包括各位業(yè)主和使用人）進(jìn)行上門推銷活動(dòng)、散發(fā)宣傳品，若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況，請(qǐng)及時(shí)通知保安人員及物業(yè)管理公司。七、 各業(yè)主不得將其所擁有的房屋用作或容許他人用作非法或不道德的用途，不得用于與政府法律不許可的用途，亦不得有滋擾、損害其他業(yè)主利益的事情發(fā)生。 物業(yè)管理協(xié)議附件四車 輛 道 路 管 理 規(guī) 定為了維護(hù)上島酈舍小區(qū)交通秩序安全和車行道、人行道、消防通道的暢通、整潔，特制定如下規(guī)定。四、 所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入居住區(qū)。六、 出租車不得在小區(qū)內(nèi)攬客，送人完畢后須馬上離開小區(qū)，如用戶需用車，應(yīng)在小區(qū)外叫車搭乘。九、 不得在小區(qū)內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動(dòng)車；不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)試車。一、 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，制定消防工作規(guī)章制度，小區(qū)物業(yè)管理公司指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員，經(jīng)常檢查防火安全工作，進(jìn)行防火教育，開展消防學(xué)習(xí)。五、 遵守安全用電管理規(guī)定，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器和設(shè)備，用電量增容應(yīng)向物管公司書面申請(qǐng)批準(zhǔn)，各業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)使用阻燃材料并對(duì)線路進(jìn)行絕緣性能測(cè)試。物業(yè)管理協(xié)議附件六小區(qū)綠化管理規(guī)定一、 愛護(hù)本小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景點(diǎn)等設(shè)施，任何人不得隨意物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第17頁(yè)共18頁(yè)占用、踐踏、攀摘、損壞樹木、景點(diǎn)，如屬人為損壞，應(yīng)由責(zé)任人支付賠償金。五、 各業(yè)主對(duì)其綠地、園藝植物的培植宜使用無氣味的人工或科學(xué)肥料，不得儲(chǔ)存并施以任何動(dòng)物或人類糞便作上述用途。故入庫(kù)（場(chǎng)）停放車輛，車主須自行向保險(xiǎn)公司投保，若有損壞丟失，由公安機(jī)關(guān)勘察出具證明。四、 來訪車輛出入小區(qū)在入口處辦理登記手續(xù)，服從保安人員的疏導(dǎo)，合理停放在規(guī)定區(qū)域內(nèi)。租賃車位到期未辦理續(xù)租手續(xù)的，按計(jì)時(shí)收費(fèi)。九、 請(qǐng)勿在停車庫(kù)或停車場(chǎng)范圍洗車、修車、加油或清理雜物。十一、 車輛進(jìn)出場(chǎng)庫(kù)，請(qǐng)愛護(hù)場(chǎng)庫(kù)的設(shè)施設(shè)備，若發(fā)生意外碰撞，造成場(chǎng)庫(kù)損失，責(zé)任人承擔(dān)賠償。物業(yè)接管驗(yàn)收程序：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁(yè)共1頁(yè)1 目的：為保證物業(yè)安全和滿足使用功能。由事務(wù)部負(fù)責(zé)戶內(nèi)，樓層消防、綠化、小品及娛樂設(shè)施等非工程設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收。4 資料的移交： 產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 用地批準(zhǔn)文件； 建筑執(zhí)照； 拆遷安置資料； 房地產(chǎn)平面圖。B、 毛地面：平整，無裂紋；C、 水泥砂漿面層：無抹灰不整，壓光均勻，無空鼓，無起泡等缺陷。 負(fù)責(zé)組織公司物業(yè)招租、洽談、合同簽訂等工作，掌握物業(yè)的使用情況，監(jiān)督檢查各物業(yè)租賃合同的履行情況，維護(hù)公司利益。 建立健全物業(yè)管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)物業(yè)的小型維修、保養(yǎng)和改造工作，精心組織，嚴(yán)格管理，提高管理水平和管理效益。 堅(jiān)持一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益。 社區(qū)活動(dòng)組織，社區(qū)公共事務(wù)協(xié)調(diào)?？蛻魣?bào)事與投訴的處理，服務(wù)質(zhì)量回訪和跟綜。 對(duì)服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。3 工程部職責(zé)： 制定、完善并實(shí)施小區(qū)房