【正文】 的掛牌起始價（樓面地價）為2665元/平方米。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。管線說明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。圖23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學(xué)院——利津路361路恒星學(xué)院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。、娛樂場所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。 《青島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房價走勢圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調(diào)整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。商業(yè)上萬達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項目有萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。a. 萬科生態(tài)城項目地址：李滄金水路128號（青島生態(tài)商住區(qū)）項目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開盤時間：2011年11月20日當(dāng)前售價： 起價7000元/平， 均價900013000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)： 元/平方米月 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)市場選擇與市場定位根據(jù)本項目特點(diǎn)，設(shè)計出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對居民做調(diào)查了解購房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問卷36份，通過對調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場定位、產(chǎn)品定位。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。 項目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢劣勢同在，機(jī)會威脅并存Strengths（優(yōu)勢）：地理位置優(yōu)越，交通便利 ；地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。根據(jù)以上分析，將該項目產(chǎn)品定位為普通住宅。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1054項目規(guī)劃設(shè)計分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。，做好豎向設(shè)計，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。小區(qū)會所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 該地塊項目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價款。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號項目價格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機(jī)系統(tǒng)35合計2519建安工程費(fèi)計算如下：*2519=。詳見表63。+道路工程：按20元/平方米*。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。計算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。本項目利息以外的其他財務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計算。 表66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。為預(yù)估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價為8100元。表69 住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計，銷售收入分期估算見表10?？鄢椖浚喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本=+++++= 萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=+（+ ）*5%= 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項目=（+ +++）= 因為增值額未超過扣除項目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。(ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，約占總投資（不含財務(wù)費(fèi)用）的15%。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。資金來源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項目從清償能力分析來看是可行的。計算結(jié)果詳見表71和表72。 概率分析又稱風(fēng)險分析，是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷售價格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 政策風(fēng)險主要指國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。資金風(fēng)險主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷椖恐兄够驘o法實施的風(fēng)險。重視項目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的設(shè)計變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實可行的施工方案。此外，本項目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險較小。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場發(fā)展看好，將成為青島市未來的居住重心，因此該項目的建設(shè)背景與發(fā)展市場良好。、盈虧平衡分析及概率分析來看，該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。及時了解國內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競爭力。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。，要規(guī)范、有序。建議實施該項目,嚴(yán)格管理過程，爭取最大效益。、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。、漢川路以西地塊項目已進(jìn)行了充分的市場研究，市場與產(chǎn)品定位明確。由于該項目實行預(yù)售，因此在項目前期做好詳細(xì)、周全的營銷計劃與宣傳計劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險。針對本項目來說，工程風(fēng)險較小。現(xiàn)在的國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。影響本項目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。 表73風(fēng)險因素概率分布表風(fēng)險因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷售價格由附圖得，財務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時的累計概率為100%。這里用期望值法。該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為8000元/m2，總投資為 。7項目風(fēng)險分析影響該項目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費(fèi)和銷售價格。由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 。：該項目的投資利潤率=利潤總額/總投資*100％ = *100% =%。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。資金籌措表見附表5。該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。根據(jù)銷售進(jìn)度安排,2011年10月實行預(yù)售,銷售單價為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價為8100元/㎡。此3個可比實例的比準(zhǔn)