【正文】 所有。 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。 建筑分類 城市居住區(qū) 居住小區(qū) 居住組團 建筑形式 并列式 圍合式 隱喻式 向心式 磚木結構 磚混結構 鋼筋混凝土結構 鋼結構 承重墻結構 框架結構 排架結構 多層 中高層 高層 超高層 普通住宅 非普通住宅 平層式住宅 躍層式住宅 復式住宅 :(平層 ,中空 ) 建筑物分類 按建筑住宅 按建筑住宅面積 按建筑高度 按承重方式 按建筑材料 =總建筑面積 247。是自然間的寬度，又稱開間。 是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 買賣、繼承、贈與、轉讓、裁決、交換、分割、合并等。 通常也稱之為析產。 裁決是指法院作出且已生效的判決書、調解書、 裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書，以及仲裁委員會作出的仲裁文書。 抵押登記 ? 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起 30日內申請注銷登記。 ? 預告登記時效也相應調整，即對預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利登記之日起三個月內未申請房地產登記的，預告登記失效。 ? D：所購房屋的產權清晰，可進入房地產市場流通。 ? 貸款最長期限 30年： （樓齡 +貸款年限 ≤30） ,最短 12個月 。請問李阿姨還能辦理貸款嗎？ 『 案例 』 第二節(jié) 公積金貸款 一、借款條件 連續(xù)一年以上按時足額繳存住房公積金； 具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 具有穩(wěn)定的經濟收入，有按期償還貸款本息 的能力； 有合法有效的產權證明； 同意以所購房產作為貸款的抵押物； 交付首期購房款。 李女士在國家機關工作，具有一定的經濟基礎。 提 示 還款是否跨行轉帳，如是該筆資金不能立時到帳； 借款人須持本人身份證原件與借款合同原件到借款銀行遞交書面的提前還款申請書（原則上所有銀行都須提前一個月遞交提前還款申請書）； 借款人應及時退取保險費（持正副本保單、發(fā)票、身份證到投保公司退取。（ 97年補交部分價款） 2022年 11月 19日向江西南昌豐業(yè)創(chuàng)展房地產開發(fā)有限公司購買，其中含公攤面積 。 購買時間 是否唯一生活住房（個人所得稅） 房產面積（營業(yè)稅及附加） 注意事項 繳費流程與免征條件 申 報 填寫減免表 提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關材料（驗原件收復印件） 5個工作日后 領取減免證明或復函 審 核 核對減免證明 一、營業(yè)稅及契稅和個人所得稅免征流程 營業(yè)稅和個人稅減免條件 個人購買并居住超過五年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅； 個人購買并居住超過五年的唯一生活住房，銷售時免征個人所得稅； 個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房 ,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。 ? 個人所得稅 ：房屋現(xiàn)值 20％（ 按原購房時間計算日期； 已滿五年免征：唯一生活住房） ? 營業(yè)稅及附加： ％（按原購房時間計算日期） 房屋辦理繼承后再買賣 【 稅費標準 】 持 《 房屋所有權證 》 、 身份證 、 離婚證 、 協(xié)議書 ， 辦理 15工作日后領新產權人產權證 房屋離異變更 ? 查檔費： /平米 ? 登記費： 80元 /宗 ? 印花稅： 5元 /本 【 離異變更 稅費標準 】 ? 查檔費： /平米 ? 交易手續(xù)費： 6元 /平米 登記費： 80元 /套 ? 印花稅： 5元 /枚 ? 契稅：房屋現(xiàn)值的 2％（普通住宅），現(xiàn)值的 4％（非普通住宅）。 300000 2％ =6000 『 案例三 』 王先生夫婦于 1993年共同購買了一套房改房，市場價格為 30萬。 07年兩人因性格不和辦理了離婚手續(xù)，經法院判決該套房產歸李太太所有。） …… 營：（先生，如果成功交易，我們會收取相當于成交價的 1%作為傭金，你應該沒有問題吧？） 業(yè)：（其他中介都不收業(yè)主的傭金，為什么你要收 1%，我不放盤了?。?…… 營：（先生，如果方便可以把你物業(yè)的鑰匙交給我們，這樣可以方便客人看房。有時這三種要素集中在一個人身上，即 買房子 的人是出錢的人，決定權在自己，又是自己住，這時只要說服一人即可。 看樓的流程 看樓時間的安排 去看樓的次序 看樓提點 業(yè)主、客戶見面的操作細節(jié) 落定好時機 跟進業(yè)主（踩價）好時機 看樓的異議 當雙方互遞卡片時，應如何處理？ 當客人在看樓時發(fā)現(xiàn)業(yè)主是客人的朋友你會怎么辦？ 當客人了解到此單位已放盤很久時，又應如何處理？ 如何了解客戶是否喜歡此單位？不喜歡怎么辦？ 當客人要求帶家人或風水先生復看的時候，你會怎么辦 ? 當約客人復看的時候，客戶遲到又不聽電話該怎么辦？ 第七部 :有效跟進與談判技巧 跟進階段 成交真諦 談判技巧 要求成交 成交真諦 (1)客戶為什么選擇與你成交 ? (2)“發(fā)掘 滿足 超越 ” 客戶需求 ? (3)做銷售就是做關系 (4)我們給客戶最大的 ,最優(yōu)質的服務是什么 ? 要求 : 跟進階段 建立信任 了解需求 作好鋪墊 讓客戶喜歡你 自信 與眾不同 職業(yè) 衣著 聲音 對公司自信 對自己自信 對銷售 物業(yè)自信 如何建立信任 如何作好鋪墊 限時逼訂 買蘋果的故事 有比較才會有選擇 “三選一 ” 原則 跟進談價 低開高走 談價中的數(shù)字游戲 對方底牌 重視方位 重視色彩 注重結構 注重功能 喜歡結果 喜歡過程 重視邏輯 重視直覺 喜歡直接表達 喜歡正話反說 談論事業(yè)、地位 談論家庭、孩子、先生 喜歡對他能力的肯定 喜歡對她外貌、衣著有贊美 男女有別 購買心態(tài) 需要自我認同 心情矛盾 想再等等 肯定價值 不愿意接受現(xiàn)實 抱怨及懷疑你的能力 談判心態(tài) 客人的心態(tài) : 業(yè)主的心態(tài) : 談判心態(tài) 抓價放價是以雙方的心態(tài)強弱作為原則 抓價的目的在于拉價，放價的目的在于換價及傭金 在對方心態(tài)弱時不可放價 每次放價的金額呈 “ 倒三角型 ” 分布 放價次數(shù)不宜過少；放價的對象一定要注意 在成交前，不可將所有籌碼讓給對方 傭金不可作為抓價放價的籌碼 談判提問技巧 開放式問句 封閉式問句 否定回答的問句